房地产业


研究机构：申银万国 分析师：殷姿，江征雁，竺劲 撰写日期：2011-01-11





上周全国一手房整体出现回落,深圳杭州跌幅居前。上周,申万八大城市交易指数166,同比增长5.7%,环比萎缩21%。全国各主要城市一手房成交量开始回落。环渤海地区北京天津分别环比下跌35%和23.7%;长三角地区上海南京分别环比上涨3.6%和17.1%,而杭州苏州分别环比萎缩49.2%和14.1%;珠三角地区成交量大幅跳水,其中深圳成交量环比萎缩64.9%;中部地区开始走低,成都环比萎缩27.1%。二手房销售方面,各主要城市除杭州均出现30%以上跌幅。


本周整体新增供给小于销售量,存量有所下降,深圳去化速度下降较快。本周,京沪深三地新增供给小于成交量,销售楼盘存量呈现下降趋势,其中北京新增供给为0.38万平方米,成交量为30.7万平方米;上海新增供给为23万平方米,成交量为41.5万平方米;深圳新增供给为9.8万平方米,成交量为3.9万平方米。本周三地去化速度涨跌不一。其中北京销售率为2.8%,环比上涨3.3%,上海销售率为6.06%,环比上涨0.7%,深圳销售率为2.42%,环比萎缩5%。


持续跟踪楼盘中,北京杭州新盘去化速度有所下降。-----本周,由于新推盘量增加,导致新盘去化速度波动明显。北京近三个月内的新盘去化速度由13%下降至9.4%,杭州近两个月内楼盘去化速度由上周的17%下降为7%。南京销售情况有所改善,新盘去化速度由上周7%上升至9%。


住宅土地市场相对12月同期量价齐跌。1月,9大城市累计成交土地面积为51万平方米,土地成交金额为13亿,分别占12月的1.78%和1.44%,为2010年3月高峰的2.72%和3.29%。年初至今,9大城市累计成交土地面积为51万平方米,土地金额为13亿元,分别占到10年的0.23%和0.28%,成交楼面价格3583元,较去年下降14%,平均溢价率较去年有所回落,达到了24.71%。


行业投资意见:本周地产股跑赢大盘4.9个点,表现优于整体水平,维持行业观点,看好行业中期表现,未来股票仍然具备估值修复机会。(1)我们认为,2011年相对于2010年而言,行业本身的政策风险是相对较低的。理由是:政策出台取决于价格走势,2011年行业自身供需环境发生较大的改变,价格不存在大幅上扬的动力,决定行业本身的政策的压力较轻。预计2011年政策将以延续已有出台政策为主,新政主要围绕在房产税出台和限购城市范围扩大。(2)在政策压力相对较低的情况下,股票走势将逐步反应企业业绩增长,估值逐步修复。目前股价对应RNAV折价幅度为10%-15%,对应2011年PE为12倍,整体估值仍在底部,继续看好行业中期估值修复。股票推荐上,万科、福星,华业、冠城和首开。需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。