房地产业


研究机构：申银万国 分析师：殷姿，江征雁，竺劲 撰写日期：2011-01-18





上周全国一手房整体出现回升,深圳苏州涨幅居前。上周,申万八大城市交易指数173,同比萎缩7.7%,环比增长4.02%。全国各主要城市一手房成交量开始回升。环渤海地区北京天津分别环比下跌36%和上涨5.12%;长三角地区上海、南京、苏州分别环比上涨3.95%、17.3%和51.85%,而杭州环比萎缩26.1%;珠三角地区成交量大幅回升,其中深圳成交量环比增长189.2%;中部地区开始回暖,成都环比增长22.2%。二手房销售方面,各主要城市均出现两位数以上涨幅。


本周整体新增供给小于销售量,存量有所下降,深圳去化速度回升。本周,京沪深三地新增供给小于成交量,销售楼盘存量呈现下降趋势,其中北京新增供给为2.23万平方米,成交量为20.9万平方米;上海新增供给为18万平方米,成交量为44万平方米;深圳新增供给为11.32万平方米,成交量为11.7万平方米。本周三地去化速度涨跌不一。其中北京销售率为2.84%,环比上涨1.4%,上海销售率为6.34%,环比上涨4.6%,深圳销售率为2.52%,环比上涨4.13%。


持续跟踪楼盘中,北京杭州新盘去化速度继续下降。-----本周,由于新推盘量增加,导致新盘去化速度波动明显。北京近三个月内的新盘去化速度由9%下降至4.3%,杭州近两个月内楼盘去化速度由上周的6.7%下降为2.8%。深圳销售情况明显改善,新盘去化速度由上周2%上升至9%。


住宅土地市场相对12月同期量价齐跌。1月,9大城市累计成交土地面积为454万平方米,土地成交金额为78亿,分别占12月的15.95%和8.66%,为2010年3月高峰的29.43%和16.34%。年初至今,9大城市累计成交土地面积为454万平方米,土地金额为78亿元,分别占到10年的2.51%和1.39%,成交楼面价格2360元,较去年下降43%,平均溢价率较去年有所回落,达到了27.26%。


行业投资意见:本周地产股跑赢大盘2.3个点,表现优于整体水平,维持行业观点,看好行业中期表现,未来股票仍然具备估值修复机会。(1)一季度紧缩预期较强,制约短期股价表现。一季度受制于通胀,市场整体紧缩预期较强,再次上调存款准备金亦会传递和强化市场对于**紧缩力度的预期,短期股票走势或受到压制。但是整体来看,由于地产估值在低点,若下跌,回到9月低点概率不大。(2)维持行业观点,看好行业中期表现。根据我们宏观的预测,目前加息的幅度75bp,通胀整体可控。随着通胀预期的下降和紧缩预期的缓解,房地产板块将逐步反应基本面和业绩增长,维持年会观点,看好行业中期估值修复。股票推荐上,万科、福星,华业、冠城和首开。需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。