房地产业


研究机构：申银万国 分析师：殷姿，江征雁 撰写日期：2011-01-25





上周全国一手房整体继续回升,北京反弹幅度领先。上周,申万八大城市交易指数182,同比增长13.4%,环比增长3.6%。全国各主要城市一手房成交量涨跌不一。环渤海地区北京天津分别环比上涨72%和下跌2.2%;长三角地区上海、南京分别环比萎缩4.8%和21.9%,而杭州苏州环比上涨4.3和3.16%;珠三角地区成交量回升,其中深圳成交量环比增长13.3%;中部地区开始回暖,成都环比增长6%。二手房销售方面,各主要城市除杭州以外均出现一定幅度上涨,其中成都大涨47%。


本周整体新增供给小于销售量,存量有所下降,深圳去化速度较快。本周,京沪深三地新增供给小于成交量,销售楼盘存量呈现下降趋势,其中北京新增供给为6.8万平方米,成交量为33.2万平方米;上海新增供给为20万平方米,成交量为40.3万平方米;深圳新增供给为1万平方米,成交量为14.4万平方米。本周三地去化速度均出现上涨:其中北京销售率为3.05%,环比上涨7.4%,上海销售率为6.35%,环比上涨0.1%,深圳销售率为2.76%,环比上涨9.5%。


持续跟踪楼盘中,北京杭州新盘去化速度开始回升。-----本周,由于新推盘量增加,导致新盘去化速度波动明显。北京近三个月内的新盘去化速度由4.3%上升至4.7%,杭州近两个月内楼盘去化速度由上周的2.8%上升为5.1%。深圳销售情况有所萎缩,新盘去化速度由上周9%萎缩至7.81%。


住宅土地市场相对2010年12月量价齐跌。1月至今,9大城市累计成交土地面积为1070万平方米,土地成交金额为265亿,分别占12月的36.6%和29.32%,为2010年3月高峰的67.5%和55.34%。年初至今,9大城市累计成交土地面积为1070万平方米,土地金额为265亿元,分别占到10年的5.91%和4.69%,成交楼面价格3297元,较去年下降21%,平均溢价率较去年有所回落,达到了37.29%。


行业投资意见:本周地产指数与大盘持平,维持行业观点,看好行业中期表现,等待紧缩预期消除后的估值修复。(1)一季度紧缩预期较强,制约短期股价表现。一季度受制于通胀,市场整体紧缩预期较强,再次上调存款准备金亦会传递和强化市场对于**紧缩力度的预期,短期股票走势或受到压制。但是整体来看,由于地产估值在低点,若下跌,回到9月低点概率不大。


(2)维持行业观点,看好行业中期表现。根据我们宏观的预测,目前加息的幅度75bp,通胀整体可控。随着通胀预期的下降和紧缩预期的缓解,房地产板块将逐步反应基本面和业绩增长,维持年会观点,看好行业中期估值修复。股票推荐上,万科、福星,华业、冠城和首开。需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。