房地产业


研究机构：中投证券 分析师：李少明，周强 撰写日期：2011-01-18





投资:全年投资增速33.2%,超出我们预测数(31.5%,此前预测投资额约4.76万亿元,实际数为4.83亿元)1.7个百分点,创10年来新高。12月受调控影响,投资增速大幅回落24.7个百分点,符合预期。2010年房地产投资增速、住宅投资增速为33.2%、32.9%,较1-11月下降3.3和1.3个百分点。12月房地产投资增速、住宅投资增速为12%、23.6%,环比下降24.7和14.3个百分点。


建设:10年商品房新开工面积增速40.7%,均创10年来新高,低于此前我们的预测数2.3个百分点。1-12月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为26.6%、40.7%、4.5%,较1-11月下降2、下降8和下降5.1个百分点,施工面积增速为近7年新高。12月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为-2.0%、-3.3%和5.7%,较11月下降38.1、上升14.1个百分点和上升6.4个百分点。


销售:10年商品房销售面积、销售金额增速为10.1%和18.3%,在09年高增长和10年调控背景下继续保持两位数增长,反映了市场刚需依然强劲以及对通胀的担忧。10年商品房销售面积、销售金额增速较1-11月上升0.3和0.8个百分点。住宅销售面积、销售金额增速8%和14.4%,较1-11月上升0.6个和1.6个百分点。


12月:商品房销售面积、销售金额同比增长11.4%和22%;住宅销售面积、销售金额同比增长10.4%和22%,住宅销售面积、销售金额环比下降1.9、上升9个百分点。


房价:10年商品房和住宅销售均价同比上涨7.4%和5.9%,涨幅尽管大幅回落,但仍高于同期CPI,调控处于攻坚阶段,11年上半年政策放松概率很小。12月商品房、住宅均价环比降14.2%和13.9%,同比涨9.5%和10.6%。70个大中城市销售价格指数显示:12月新房、二手房房价指数环比继续上涨0.3和0.5个百分点,12月新房、二手房房价同比涨7.6%和5%,同比涨幅较11月回落1.7和0.6个百分点。


土地:10年土地购置面积增速28.4%,增速上升47.3个百分点,在房价持续上涨推升地价以及在中央政策调控下,地方**释放土地的动力在增强。12月土地购置面积增速1.5%,环比降7.8个百分点。


资金:10年在收紧房贷下,除利用外资和自筹资金大幅增长超过30个百分点外,房地产开发资金来源、国内贷款、其他资金、定金和预收款和个人按揭贷款增速降幅超过23个百分点。12月除自筹资金外,其余资金来源同比增速较11月负增长4个百分点以上,其中,利用外资和国内贷款负增长79%和54%。企业通过加快销售自筹资金的能力依然强劲。


10年房地产投资、新开工、施工增速创近10年或7年新高,11年供给无忧。但在近两年房价过快上涨推升地价大幅上涨,短期内土地财政的依赖性难以缓解,在通胀预期提升的背景下,我们预计11年地价易涨难跌。在中长期住房需求不减的背景下,地价推升房价,11年房价易涨难跌。因此预计至少在11年中期前,调控难以放松,不排除仍有加强的可能,如,房产税试点,提高交易环节税收以及进一步紧缩房贷政策等等。当前板块已受诸多利空打击估值已回落到中长期投资价值区间,投资价值凸显,值得中长线资金关注,等待政策调控的靴子落地。