地产股2010年业绩预览和2011年业绩前瞻:增长是主基调,机会在眼前房地产业

研究机构：国信证券 分析师： 方焱，区瑞明 撰写日期：2011年01月26日

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    2010年绝大部分地产股业绩持续增长
    09年销售火爆,预售制度下,大部分业绩在2010年开始兑现。截止1月24日,约61家约公布了业绩预告或业绩快报,其中40家增长:①增幅超过500%以上的有大港、中弘、天伦臵业等;②增幅超过100%-500%有华丽、深深房A、阳光城、ST三农等;③增幅超过30%-100%有金地、首开、冠城大通、华侨城、荣盛发展、滨江、深振业A、中南建设等。我们预计万科、保利、招商地产、华发股份等未披露业绩预告的主流品种2010年净利润增长在30%以上。
    行业已初显适应?史上最严调控?迹象,2011年业绩锁定良好
    ?4.15?、?9.29?两轮调控间隔5个月轮番祭出、堪称史上最严,行业逐渐适应,销售在2010年下半年好转,内地二三线城市整体表现优于沿海一、二线城市,全国及区域龙头表现出较强的适应性以及应变能力,销售业绩亮丽,导致地产板块2011年业绩锁定性好(增长30%、截止2010年3季度末,至少已被锁定35%)!经历了2008年考验后,大多数房企对市场和自身判断更为理性,抵抗风险的能力已提高,行业资金链断裂风险很小。
    维持年度策略?地产股‘进可攻、退可守’?观点
    自我们年度策略发布以来,地产股超额收益明显,显露出一定的防御性,目前估值仍处于历史底部,未来股价走势无外乎根据基本面表现,按两种情形演绎:①销售增长、政策难松,若能维持历史估值底,股价也将向上修正;②销售疲软导致土地流拍、投资下滑,将对经济增长及财政增收带来显著负面影响,政策不得不松,地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会。我们建议现阶段逢低加仓,把握两条主线:①估值低、财务稳、业绩锁定性好的全国及区域龙头,如金地、万科、保利、首开、嘉凯城;②地产+X,如福星、中天、华侨城。另外,适当关注存在高送转可能的品种。