房地产行业:政策不改地产股中期上升趋势房地产业

研究机构：东方证券 分析师： 杨国华 撰写日期：2011年01月27日

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    事件:国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,提出8条调控措施。
    我们的观点:政策明显强化。主要体现在:1、提高二套房购买门槛。二套房最低首付比例由50%提高至60%,且人民银行各分支机构可根据情况再提高其首付比例和利率。2、统一各地方限购令的最低标准,且此标准要比所有已经出台的地方限购令政策严格。此次政策规定:原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。3、地方**需要确定11年房价控制目标。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
    政策缘何强化?无疑,政策始终在围绕房价走势进行变动,尽管目前房价涨幅得到明显控制,但相对于供应,需求仍显过于旺盛,这一点,从主要城市库存去化周期仍处低位可以看出来。而当库存去化周期处于低位时,往往给房价再次快速上涨带来了压力。所以,此次政策再次以压制需求为主。
    政策将更有利于调控目标的实现。首先,我们理解的调控目标是保持房价的稳定,既要防止房价的大幅上涨,也要防止房价的大幅下降,理想的状态是小幅增长。这与政策始终强调“促进房地产市场平稳健康发展”的表述是一致的。其次,从调控政策本身来看,其更有利于控制涨幅,而不是促成房价下跌。以信贷政策为例,二套房首付比例由50%提高到60%,门槛提高了10%,若房价上涨,则门槛进一步提高,对购房者的挤出效应随房价上涨而递增;但若房价下跌,则相当于首付增加对购房门槛的提高被房价的下跌冲减了。
    调控目标的实现将保证楼市基本面稳步向上。随着楼市调控的深入,我们预计房价整体将保持平稳,成交量也会随着供应量的上升而上升,2011年楼市的量价基本面仍会是一个稳步向上的大趋势。
    从历史估值角度看,地产股下跌空间已非常有限。以万科为例,2010年4月15日和17日出台的史无前例的调控政策导致公司股价大幅下跌,2010年动态PE由14倍下挫,并在10倍水平止跌。而目前股价对应2011年动态PE已再次处于约10倍的水平,从历史估值角度看,其股价继续下跌空间已非常有限。
    目前地产股处于估值底,政策敏感性已经大幅降低,我们继续看好地产板块未来的投资机会,并认为随着政策的逐步清晰并阶段性稳定,地产板块中期仍将呈现底部不断抬升的上升趋势。建议买入全国龙头股保利、万科、金地,区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设;区域成长股华业地产等。