房地产业


研究机构：国金证券 分析师：曹旭特 撰写日期：2011-01-27





事件:上海和重庆公布了房产税征收细则,总体而言力度略低于预期。


一、是否新老划断


上海完全新老划断;重庆仅对存量独栋征收,由于这部分存量房占比在10%之内,所以重庆也基本属于新老划断。


二、征收范围


上海在确定征收对象时以购买套数为依据,重庆则不但考虑购房套数,还参考所购房产类别。上海对新购第二套房的本地家庭和新购房的外地家庭征收;重庆则除对“三无”人员买第二套住房征收,还对首套购买均价在主城区住宅上两年均价两倍以上的房产征税。


三、征收税率


在86年出台的房产税暂行条例中规定,房产税按房产原值的70%-90%,乘以1.2%作为年缴税收入。两个城市本次出台的政策所规定税率基本没有超出上述规定。


1、重庆采取累进税率,分0.5%、1%、1.2%三级税率,大部分房产适用税率为0.5%,因为规定成交价在去年两年主城区均价3倍以下都按0.5%征收,重庆全市09、10年均价为3653元/平方米,主城区均价会更高,因此成交价10956元以下房产都应按0.5%税率缴纳,大部分房产都会落在此区间。


2、上海规定两档税率,为0.4%和0.6%,其中成交价在10年均价2倍以下的房产按0.4%征收,上海去年均价14213元/平方米,也即28426元以下房产适用0.4%税率,由于上海规定计税依据为房产原值的70%,所以实际税率分别为2.8%和4.2%,以成交总价为300万的房产为例,每年需缴纳房产税分别为8400元和12600万元,影响并不明显。


四、减免范围


两个城市细则都在税收减免方面做出多项规定。重庆对存量独栋住宅的180平米以内部分,以及新购独栋和高端住宅的100平米以内部分免税,但每个家庭只能有一套应税住宅享用免税优惠。上海规定人均60平米以内部分免税,并在置换购房、子女成年购婚房、高端人才购房等方面做出暂免规定,总而言之,免税优惠的范围略超预期。


对试点非试点城市影响各不相同


房产税出台后增加了投资购房成本,尤其是对高端产品影响程度更大。并且由于规定了减免范围,对存量房加速形成供给有一定促进作用,上海和重庆未来的交易量和成交价都会受到一定负面影响。


但两个城市的征收方案基本都属于新老划断,这对于其他未出台政策的城市的成交可能会有暗示作用,也即未出台政策城市可能会选择提前购买以锁定房产持有期间成本,这部分城市成交量反而可能出现上涨。


房产税对土地财政的替代作用如何


我们以10年的情况为例来说明房产税与土地出让金之间的比例和替代关系。重庆10年住宅销售额为1611亿元,估算其中20%符合征税条件,按0.5%的税率计算,可征税1.61亿,是10年重庆土地购置费用371亿的0.43%,如果未来重庆房地产销售额和土地出让增速为5%,则5年后该比例可提升至1.9%。


上海10年住宅销售额为2395亿元,估算其中30%符合征税条件,以0.6%税率计算,则可征税4.31亿元,是10年上海土地购置费用449亿元的1%,如销售额与土地出让金未来年增5%,则5年后该比例可上升至4%。总体而言,房产税对土地财政的替代作用不大。


投资策略


房产税出台后,除各地方**会公示控制房价目标之外,政策基本出尽。地产股的投资主导因素将由政策面回归至基本面,我们预计本次政策会发生效力,行业基本面开始下滑回归理性,但房价得到控制和回落正是地产股估值水平提升所必需条件,只是我们认为,行业基本面虽下滑但不至于出现明显波动,地产股会有中期投资机会,建议增加配置比例,重点推荐保利地产,金地集团,万科,招商地产,华业地产,冠城大通,首开股份、北京城建。