“升值两成卖房才不赔”——这个论断计算失误！！！

近日来网上有这样一个论断——“升值两成卖房才不赔”引起周围的房产投资者议论纷纷，许多持房人和待购者人心都人心惶惶，毕竟我们脆弱的神经近来已经承受了太多的房市利空消息了。

小猪细细分析该论断的可靠性发现是个明显的计算失误。事实上即使在假设卖方全额负担交易费用的情况下（一般这笔费用由买卖上方协商共同负担），只要房产升值超过7．55%即可获利（在此分析中我们忽略贷款购房的利率）。这个结果和开征所得税前是一样的，只不过假设8月1日前你能赚到A元的，现在只能赚到80%×A，还有20%就是收益所得税了。下面请各位看官耐心随我将“升值两成卖房才不赔”的论断者给出的论据例子分析一下，是非结果相信很快在你心中了。

———粘贴“升值两成卖房才不赔”的论断者给出的论据例子——————

二手房交易代表案例

　　假设张先生于2004年12月购买一套70万元的普通商品住宅，其中首付20万元，贷款50万元，贷款年限15年，贷款利率5.51%。之后，张先生花费6万元用于装修。2006年8月，张先生要出售此套房产，出售之时，贷款总计还款了20期，还款利息共为42179.42元；那么，张先生应该以什么价格出售才能确保收支平衡？

　　假设张先生售房收入为A

　　张先生购买此套房产的购房原值为710850元(实际购房款：700000元+购房契税：700000×1.5%+购房印花税：700000×0.05%)

　　转让环节的部分税费为A×5.55%(营业税：A×5.5%+印花税：A×0.05%)

　　在房产转让环节中的合理费用为102179.42元(住房装修费：60000元+贷款利息：42179.42元)

　　个税=(售房收入-购房原值-转让环节税费-合理费用)×20%

　　支付给中介的佣金为A×2%

　　方案一：计算贷款、装修、佣金费用

　　收支平衡计算公式：A-购房原值=转让环节税费+合理费用+个税+代理费

　　计算得出：A=884208.18元

　　房价涨幅为：(A-700000)/700000=26.3%

　　也就是说，2006年8月的房价相比2004年12月的房价要上涨26.3%以上，张先生才能保持房产投资有赚头。

　　方案二：只考虑税收，不考虑其他支出

　　收支平衡计算公式：A-购房原值=转让环节税费+个税

　　计算得出： A=752620.43元

　　房价涨幅=(A-700000)/700000=7.52%

　　也就是说，如果张先生没有支出装修费、代理费等其他任何费用，那么要想转手赚钱，至少也需要7.52%的房价涨幅。

———粘贴“升值两成卖房才不赔”的论断者给出的论据例子——————

看完案例，小猪要提问了“房价上涨10%赚不赚钱？”，各位可以当作数学题计算一下。根据以上案例的假设，现房价为A，则原房价为[A÷（1+10%）]=约为（90%×A）元。从A元中去掉1.5%的契税，去掉0.5%的印花税，5.5%的营业税，2%的中介费，共计（7.55%×A）元。那么所得税就是（A-90%×A-7.55%×A）×20%=0.49%×A。最后“房价上涨10%”获利了，获利（A-90%×A-7.55%×A）×80%=1.96%×A。而案例中的结论“2006年8月的房价相比2004年12月的房价要上涨26.3%以上，张先生才能保持房产投资有赚头。”明显计算失误，忽略了房市获利的条件（A-90%×A-7.55%×A）为正即可获利的事实。

小结：事实上只要（A-90%×A-7.55%×A）这项为正，房产出售者者就一定获利。8月1号前和8月1号后房市获利的条件没有变都是房产升值7.55%（假设卖方全额负担交易费用的情况下），变的是获利的结果只有原来的80%。考虑到一季度我国经济真实GDP的同比增长率为10.2%及以前房地产行业走势，7.55%的增长太平常了，这也是我昨天发文《短期看平,中长期上涨——房地产走势分析》的理论基础。

（作者：小猪。如有感想请致信kfc.1@163.com探讨。）

案例来自：http://finance.sina.com.cn/money/swgh/20060803/07072787815.shtml