关于房价的涨跌，每个人都会有自己的看法。说实话专家都未必看得明白，更遑论芸芸众生、寻常百姓。左右房价的因素太多太复杂，特别是我国的房地产市场还具有独特的中国特色。不论是供需矛盾，还是房子金融属性和居住属性的攻守道，亦或是市场预期的左右互搏，都有可能是影响和判断房价走势的决定性因素。

房价上涨的理论

源自金融方、信贷方面。

2020年1-10月份，贷款总量持续缓慢增长，前三季度贷款规模大幅度提升，10月份贷款人民币增加6898亿元，同比增加贷款285亿元。住房贷款增加4331亿元，其中短期贷款增长272亿元，中长期的增长4059亿元。而在去年10月份，人民币贷款才增加6613亿元，今年10月单月增加357亿元。住房贷款长期贷款增长3587亿元。

截止10月，2020年居民中长期贷款达到5.01万亿，再次刷新了历史记录，在持续增长的中长期贷款规模影响下，2020年房地产销售规模有望突破17万亿元。

据此可能判断出成交量在上升，购房需求在增长，所以经济学家们普遍认为，如果信贷持续稳增，那么房价可能会以上涨为主，上升趋势很明显。

源自土地供给方面。

分析土地供应量和房企拿地的积极性。

房地产企业拿地积极性从今年3月份之后开始上升，到2020年的11月23日，50大龙头房企拿地达到2.2万亿，同比2019年上涨20%，累计拿地规模再次刷新了历史记录，

多个城市的土地收入屡创新高，例如杭州、广州、上海3个城市土地出让超过2000亿元，南京、北京等6个城市土地出让超过1000亿元。从全国土拍层面而言，超过28个城市的土地出让超过500亿元，每一个档次的土地出让城市数都刷新纪录。

据此可能判断出土地市场活跃、房企和地方政府看好市场前景，土地价格影响房价的走势。所以，很多经济学专家认为，虽然表面上看，楼市风雨欲来，但是实际上市场根本没有那么脆弱，纷纷认为未来房价还会继续上涨。

源自逐步推进的城镇化方面。

国家统计局发布的2019年国民经济和社会发展统计公报显示，2019年大陆总人口140005万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重为60.6%。与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比，我国还有15%的发展空间。这也就意味着，仍有约2亿的城镇人口增量，这都是潜在的购房需求。城镇化将直接带动更多的农村人向城市聚集。

因为在专家们的眼中，认为楼市上涨的理由就是我国推行的城镇化。城镇化率的提高将带动住房价格的上涨。权威媒体同样认为城市化将是房地产的发动机。

房价下降的依据

房产过剩。

2020年，央行在一项调查报告中给出数据，我国城镇家庭的房产拥有率达到96%以上，二套房的家庭很多达到30%，三套房以上的家庭也有10%左右。户均房产持有量高达1.5套。这足以说明，房子确实过剩了。

随着三道红线的实施，房企融资收紧，唯有通过降低房价出售房子来回笼资金，调整自身的资产负债来达到三道红线的要求。

再一个就是房产税的实施，持有成本大幅增加，房子多的人会把手中的房子扔向买卖市场，导致房价走低。

人口转折。

一个城市的房地产体量是由人口规模决定的；支撑房地产的关键因素是人口数量。

自2015年全面二孩实施之后，将近5年的时间里，中国新出生人口只迎来短暂的回升，随后出生率转而向下持续走低。根据贝壳研究院公布的数据，二胎的生育意愿不足3成。

刚刚又公布我国总和生育率跌破警戒线，刚好超过千分之10，已经跌破了国际上公认的警戒线。

这一次总和生育率跌破警戒线，说明我国普遍生育意愿降至新低，通过人口经济刺激驱动的经济增速动能逐渐消失，社会老龄化趋势愈加严重，人口发展已经进入关键转折期。

房价从2000元涨到1万元，涨幅4倍，动力从何而来，当然是青壮年人口红利，当这代人老去的时候，今后谁还来买房子？

经济新常态。

随着经济进入新常态，今后GDP增速大约在6%左右，社会生产效率开始有所降低，2005年时，我国每创造一元钱的GDP平均耗费5元的社会各种固定资产投入，而到2010年增长到7元钱，现在则直接增加到了12元，这足以说明成本提高、效率开始降低。

坚持“房住不炒”成为房地产调控的长效机制，严厉打击投机行为。促进住房消费健康发展，让房子的金融属性回归到原本的居住属性铁合金thj.mysteel.com。

经济学家认为投资房产盈利的窗口期已经关闭，房价也不会只升不降，短期套利行为越来越难。