楼市长期萎缩将侵蚀地产板块估值修复基础

    事件:北京出台落实“国八条”的十五条细则。2月16日，北京出台《北京市贯彻落实国务院房地产调控工作通知》（以下简称《通知》），严格限制外地人在北京购房。

　　点评:

    十五条细则是全面落实细化“新国八条政策”。从《通知》的十五条细则看，基本上是对“新国八条”的落实和细化，除了限购政策超出“新国八条”外，其他关于保障住房建设、增值税征收及监管、房贷政策等部分内容基本都在“新国八条”框架之内。

　　限购政策异常严厉。在已经出台细则的城市中，北京的限购政策无疑最为严厉，《通知》中明确规定，“持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。”缴纳社保或个税长达5年的限制将剔除相当大部分外地人的购房资格。

　　首付比例和利息惩罚等还将可能提高。《通知》规定，“中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率”。这意味着二套房贷首付6成和1.1倍利息的惩罚措施还将可能升级，如果北京房价在短期内还出现上涨，则更严厉的首付比例和利息惩罚政策将会不可避免出台，这无异于对北京的未来房价给予严厉警告。

　　北京楼市成交量将不可避免出现大幅萎缩。严厉的房贷和限购政策几乎能彻底将北京的投资和投机性需求排除，而且还会误伤相当部分的刚性需求。由于房价已经被严厉警告，未来出现上涨的可能性较小，这也将改变购房者对于北京房价的预期，房价预期的改变也将减少潜在的购房需求，我们认为，较长时期内北京楼市的成交量将会出现明显下降。

　　更多城市的细则将会陆续出台。“新国八条”的出台不能视为政策利空出尽，各地落实“新国八条”的细则将会陆陆续续出台，对房地产板块形成密集的政策压制。

　　市场的担忧将转为成交量的长期萎缩。过去一年调控的历史似乎给投资者一个乐观情绪：购房需求是不死鸟，房价犹如春天里的野草，具有极其顽强的生命力。市场最为担心的还是调控政策。“新国八条”之后，市场情绪将可能转为对楼市成交长时期萎缩的恐慌和担忧。

　　投资策略。业绩增长和政策支持是构成房地产估值上涨的两个基石，政策目前尚处于密集出台时期，而一旦楼市成交量出现长时间萎缩，则地产公司业绩将不可避免出现下滑，前期地产板块估值频繁出现阶段性反弹的低估值基础将会受到侵蚀，使得板块估值出现反弹的动力减弱。我们维持对行业“同步大市”的投资评级。
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升还是降，这是个问题。