限购的基本概念
　　什么是限购？其本质是什么？限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。那么，在什么情况下用数量限制的方式比完全市场化自由买卖（即出价高者得）来得更合理呢？这是本文的核心问题。回答这一问题必须要有一标准，即，必须定义什么是合理。为此我们必须有一明确的社会福利函数，仅仅是帕里托改进的原则是不够的，因为我们会涉及各人之间的效用比较。我们以下的分析采用消费者效用之和极大化这个相对常用的目标函数。也就是说，我们的判断标准是消费者效用之和是否最大。
　　传统限购逻辑三要素：短缺，收入差距过大，特殊需求
　　限购的传统理论是收入差距大，同时，限购的产品出现了供给不足，而且该产品是生活必需品（边际效用下降较快），或者该产品在各个消费者之间效用差距极大。另一个产品是其他普通产品，其边际效用是常数。这个理论在经济学界应该不必太多解释，没有太多争议，有点类似博弈论的百姓定理（Folk Theorem），结论都知道，表述和证明各不同。
　　生活必需品（如粮食）的情形是这样的。设想社会由两人组成，其收入不均。如果粮食供给充足，低收入者有足够收入，于是，两位均以市场价消费粮食，以至于各自都达到一定的粮食消费量，余下收入消费其他产品。因此，每人的粮食边际效用均等，粮食的分配达到效用之和极大化。而假如粮食供给非常不足，远远达不到以上的粮食消费量之和，这时，如果继续按照市场原则分配，粮食价格会飙涨，收入低者倾囊消费于粮食，其消费量还是比不上高收入者。于是，低收入者粮食消费的边际效用明显大于高收入者（即更加饥饿），社会福利没有极大化。
　　现在如果引入限购，即每人限量购买一半的粮食供应量，此时粮食需求下降，价格下降，结果会是拉平粮食消费，拉平边际效用，使得社会福利极大化。注意，如果收入是均等的，那么即便不限购，粮食消费也会平等，社会福利也是极大化的。所以，凭票供应如粮票制度合理性的一个必要条件是收入不均。
　　第二个例子是挽救生命的高端医疗服务。伴随现代科技的发展，出现了一些可以延长乃至挽救生命的医疗技术。但由于是新技术，其供应往往短缺，这些也是高成本的医疗技术。假设每个消费者的偏好相同，即大家对延长生命所赋予的效用是一样的。如果按照价格机制分配的话，那么，高收入者得到的更多，现实情况往往如此，但不是社会福利极大化的。后者要求限制对x的消费，不是出价高者得，以此拉平消费，均等边际效用。要达到这个目的，办法很多，比如用排队的方式来解决。这也是限购的一种方式，因为有钱不一定买得到。
　　第三个例子稍微与众不同一些，模型稍微复杂一点。那就是美国在越战时期的强制征兵制度。当时的办法就是按照出生年月抽签。我在密西根大学工作时的一位同事Roger Gordon不幸被抽中，当过兵，但他有一技之长，在军乐队吹单簧管，没上第一线。因此，他对征兵问题感受极深。我与他以及今日清华同事白重恩曾经合写过一篇文章。该文是谈经济改革中的税收问题，原本与征兵无关，但写作过程中，Roger特别谈到征兵问题，随后以此为灵感创造模型。我和白重恩开始略感突兀，还是欣然接受。该模型描述了这样一个道理。如果使用市场机制，逃脱征兵的指标会有个价格，那么，高收入家庭的孩子可以花钱逃脱征兵，低收入家庭则做不到，至少当时银行不会为此借钱。但这种分配方式很显然不是福利极大化的。因为低收入家庭的子女对征兵的厌恶感可能还高于高收入家庭，比如Roger的家庭收入不高，但他是个非常有才华的学者，特别不喜欢军营生活。于是，市场机制会导致如下的扭曲现象，即，部分低收入家庭的孩子被征兵，而他们被征兵的负效用明显大于逃脱征兵的富家子弟的负效用，因为他们收入低，不得已还是当兵。因此，即使不考虑道义问题，仅仅是从经济学福利极大化的角度来看，按价格机制来购买逃脱征兵义务的办法不是最好的。相对而言，限购(在此是不许购买)之下，社会福利来的更好。抽签是一个替代办法，它让每个家庭以同一概率避免征兵，但有钱也买不到避免征兵的指标。事后看来，Roger本人虽然运气不好，不幸被抽中当兵，但是他还是认为抽签比自由买卖指标要更合理。　比较新的限购理论：调和资产市场的过大波动
　再以房地产为例，如果对房地产的投资（非居住）需求过旺，租金/房价比过低，对房子的投资只是期望从更高的房价中获得回报，而并不关心短期的租金，在这种情况下，会推动房地产的投资、价格上涨，资产的供给量也会上升，最终，市场的机制一定会带来资产价格的回归，也就是说价格的下降，从而使租金收益率回归到一个正常的水平。但是这样的一个过程，往往时间过长，对于金融系统带来的冲击，以及在房地产过分投资过程中带来的土地、资源的浪费，毫无疑问是巨大的。如果监管者能够及时看清这一前景，就应该采取措施进行干预。这种干预的最极端形式，就是直接限制房地产的购买，抑制房地产投资需求。这种直接的限购形式，往往一般来说大家不愿意用，因为是可以通过提高首付、市场利率的方式来打击的。但是在特殊的情况下，这种手段与短期市场的投资需求增长相比，显得苍白无力，因此，限购就成了一个选择。
　　房地产及其在中国的特殊性
　　房地产是一个非常特殊的市场，它的产品具有两个极为突出的特性。第一个特点毋庸赘述，即，它既是消费品也是投资品。房地产业的第二个特点，就是与证券市场相比，它的供给调节以及存量调节非常慢，而且基本上是单向的，只能逐步上升，比如，一个地产项目从规划到建成，即便是在中国这个快节奏的经济体里也要花上两三年时间。地产存量也很难下降——建好的房子很难拆掉退回到原始状态。与此相比，证券的供给是比较快的，其中包括IPO。再者，证券市场的供给可以比较快地减少，如通过企业回购甚至退市。房地产市场的这个特点就意味着房地产业的周期性比较复杂。今天的房价上涨只会带来若干年后供给的上升，而那时的房地产价格不一定会按照市场的预期上涨。
　　至于中国的房地产，还有三个更加具体的特点。第一，土地的实际所有权控制在地方**手里，因此，在当前明确的税收体制下，地方**缺少有效控制房地产价格上涨的基本动力和决心，除非有巨大的社会和政治力量强制要求地方**这么做。也就是说，中国地方**在土地供给问题上相对比较保守，不太愿意通过大量供给土地的方式来抑制价格上涨（莫斯科市长曾经通过大量供应土地控制房地产价格，但在我国目前仍没有实质性转变的经济发展模式下，地方**看重的是GDP，而GDP来自于投资，投资来源于土地出让收入，来自于高房价）。
　　第二，中国社会的财富增长速度非常快，这表现为银行存款快速上升，流动性极为充足。而中国财富的分配差距，很可能是超过收入分配差距的。其直接含义是，当财富所有者把房地产看作主要的投资渠道时，最终社会上的地产的分配不均程度是对应于财富的分配不均程度的，是远远大于百姓对住房偏好的差异程度的。
　　第三，由于中国有两千多年的土地文化，社会对土地和地产的内在需求超过国外，如美国和欧洲。与此十分相关的另一个理由是，中国经济独特的城市化道路以及中国独特的户籍管理制度，使得城市住房附加着不少公共服务内涵。这也抬高了对于住房，尤其是城市中心住房的极高的偏好。
　　这三个因素，土地供给制度、流动性极旺和收入分配不公以及独特的地产偏好，很容易解释中国经济尤其是特大型城市地产价格居高不下、不断上涨的现象。房地产限购的本质：局部性的资本管制的机制设计
　　撇开房地产限购的具体形式，从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。
　　如果同意上述对房地产限购的本质分析，那么，根据限购的经济学理论的分析，房地产限购的理论基础应该是比较明确了。第一，类似于传统限购的办法，房地产限购是在收入分配不均的条件下，力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来，这是保护中低收入家庭免于受到高收入者（投资者一般是高收入者）在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法，类似于上述粮食与医疗服务的例子。更具体地说，在收入分配差距较大以及房地产供应相对两种需求之和短缺（住房供给难于大幅增加，见以上分析）的条件下，这会使基本需求者能够以比较合理的价格购买房子，从而进一步带来这部分消费者剩余的上升，以及提升这部分购房群体的工作岗位对他们的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部门的吸引力，提升其所在地区的产业竞争力。
　　房地产限购的第二个理论基础对应于上述第二类限购理论，即，避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。通过这种对投资性需求的限制，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步抑制投资性的需求。
　　成败关键在细节：找准甄别两类需求的机制
　　房地产限购就是一个机制设计（mechanism design）。机制设计是三位美国经济学家获得2007年诺贝尔经济学奖的成果，是过去50年现代经济学的重要方向之一。机制设计说的是制度的设计者（如**）为了达到某一目的，如社会福利的极大化，设计一个博弈。该博弈要求每一个体发出信号或进行选择，**根据所有人的信号或选择，进行决策。房地产限购机制中，每个有意购房者的发出信号不仅是购房量，还包括已有房屋所有量，以及其他个人信息。购房量以及已有房屋所有量是最重要的信号，超过一定数量则表明他是投资需求者。
　　问题的关键是，仅仅依赖购房量及已有房屋所有量还不够，因为参与这一博弈的博弈者还可能包括非本地的居民，他们有可能出于投资而非居住的考虑，异地投资。最难的就是甄别这部分人群。还需要其它信号或变量。
　　在北京，户籍是不是一个好的甄别变量?不见得。户籍可能不应该作为房地产限购的一个变量。为什么？因为不论是否合理、合法，事实上，在今天的北京，存在一个灰色市场，即，户口指标可以比较方便地买卖。如果把户籍作为房地产限购的一个变量，它无形中会使得投资需求的部分收益转变为户籍价格的上升，由户籍市场的套利者获得。且不论这是否公平、合法，对于限购的目标——控制投资性需求而言，并不见得是最有利的。因为它出现了一定的漏洞，投资性需求仍然会上升，只不过会比没有户籍限制上升得少一些，因为投资收益的一部分转给了户籍控制者，增加了投资需求的交易成本。
　　如果购房者已经居住在城市而且还计划在城市里继续生活，这部分人应该归结为基本住房需求。很显然，在一个城市居住的时间与他已经居住的时间有相关性，在一个地方居住了1－2年的年轻人，有正式的工作并且纳税，一般来说，他离开这个城市的概率应该远小于刚刚来到这个城市尚未就业纳税的人士，后者则有可能是投资需求者。
　　所以，原则上讲，比较有效的甄别地产需求的信号变量应该有两个：一是已有的住房数量，二是购买者的纳税和已经居住的时间。目前的情况，似乎个人纳税记录相对居住证管理比较严格和系统，更加可靠。
　　至于纳税或是居住年限，只要记录控制严格，似乎不必太长就可甄别，因为纯粹的投资者不太可能有耐心等待一到两年从而获得买1套房子的投资机会。凯恩斯曾说，投资者往往具有动物精神，是冲动性的，稍微缓一下，投资的冲动就会远去。相反，如果要求5年的记录，会对部分真正准备在本地扎根安家的基本住房需求者带来不必要的过长的等待。