作者任志

我认为保障房建设效果不好，且可能浪费大量资金，最重要的一点是改变了房地产的金融属性，不利于市场的自由化。其一保障房建设可能扭曲需求的多样化结构，房价反而无法有效控制。其二限购令使大量资金无法进入房地产市场，促使流动性过剩，反而增加了金融市场的波动，有可能伤害实体经济。本人提出下列七点建议，对房地产市场调控有效。
一．
限购设计：每个家庭只允许购买（拥有）一套房子，超过一套的房子必须强制按揭贷款，如果购买者不愿意按揭，则按照确定的标准按揭年限、利率及首付金额计算出终值，购买者以此终值付现；或是以给一个最低安全利率（或无风险利率）贴现为现值，以此现值付现，以此终值或贴现现值减房价的差额上缴国家财政。如果购买者要在按揭期间任意时刻付完余款，付款金额等于终值减已经月供总金额与首付；或是等于将终值减已经月供总金额与首付的余额用最低安全利率（或无风险利率）贴现所得的当期（现）值。最后除去银行所得余下部分上缴国家财政。按揭年限确定为最长年限，利率按最高利率或是中等利率计算（转卖困难），首付以银行最安全的减值准备来确定最高首付比例。贴现率以安全利率或无风险利率来确定最低。家庭单位以登记为夫妻来确定，一个家庭子女多，子女必须结婚登记才可以确定为一个新家庭，并享有购首套房的优惠。
二．
限制交易年限：单个家庭拥有第一套房，可以得到按揭利率、首付金额等众多优惠，也不限制其上市交易的时间。单个家庭拥有第二套房，第二套房将不享受优惠，且三年之内不允许此房上市交易，如果单个家庭将第一套房出售，第二套房的“三年之内不允许此房上市交易”自动取消（即：在任意期间单个家庭拥有一套房子便可以自由买卖，不限制交易时间），但不能享受购置第一套房子的各种优惠。单个家庭拥有第三套房子不享受优惠，且第三套房子在五年之内不得上市交易。购入更多房子即可以此类推。如果夫妻离婚，一方得房产，并支付给另一方与房子当期现价金额相当的一半金额，再婚除非双方无房，否则不享受购买第一套房的优惠，单个人购买按假设已经有一套房子的制度执行，结婚后自动取消并享受**补贴。第一点限购设计与第二点限制交易年限为短期政策，家庭拥有住房比例上升到某一设定目标值，即可逐步取消。
三．
将房产权分为建筑物权与土地使用权。相同、相似或造价相近的建筑物出售时，价格应当依据国家制定的最高利润区间内计算所得，而且开发商只能出让建筑物权，土地使用权由国家持有，国家决定土地使用权出让价格并享有其收益。购买者只能同时取得这两种权利才可以上市交易房产，国家可以根据购买家庭的实际情况决定土地使用权价格，对没有房子的家庭可以少收或不收，有一套房子以上的家庭超收。土地使用权可以一次性购买，也可以分期按揭，**可以将土地使用权打包成土地使用权证券上市流通融资，提前收回其土地使用权让渡所得的收益。**应该限制房地产商的超额利润，将超额利润转化为土地使用权收益，土地使用权对不同家庭施行差别征收或补贴。
四．
房产交易制度。购买方的实际支付房产价格等于交易价格加减出卖方与购买方的土地使用权评级的差额。差额与第二点限制交易年限的评级相适应。例如，拥有两套房的出卖方卖给没有房产的购买方房子，则有“实际支付的房价＝协议房价－（出卖方的土地使用权享有价格－购买方的土地使用权享有价格）”；协议房价包括土地使用权价格与建筑物权价格，“国家对购买方的补贴＝出卖方的土地使用权享有价格－购买方的土地使用权享有价格”。国家对购买方的补贴价格为负表示购买方要为国家上缴金额，为正表示国家应该对购买方补贴的金额。土地使用权金额的偿还先于建筑物权金额的偿还，两者都可以按揭贷款。防止出售方与购买方合谋骗取国家补贴款，一经发现将重处双方，并记入黑名单。买卖房产越多，土地使用权享有价格越高。
五．
开发商开发销售楼盘不能超过某一时间限制（防止囤地囤房）。开发某一楼盘，从获得土地开发权到楼盘竣工不得超过法制规定的某一最长周期，开发商可以任意获得土地开发权，土地开发权可以差别定价，土地开发权价格与开发商可获得利润成正比，即土地开发权从**那里取得的价格越高，开发商就可以通过提高建筑物权售价的获利空间越大，但不能超过国家限定的最高获利区间，超过的部分开发商将自动上缴国家财政。这一点主要适应于居住类房地产，不必强制适应于商业地产。
六．
税收控制：单个家庭或个人买卖房产越多，利润上缴比例越大，房产经营商除非将房产用于经营，如收取租金或自营，否则按个人或家庭上缴利润的比例计提上缴税收，纯房产中介商不受限制。如果开发商同时经营房产，应将开发与经营房产业务分开，独立核算经营成果并分别纳税。应建立个人与家庭（房产经营商）的土地使用权享有价格及交易的房产记录的详细的电子数据管理系统，以便进行统一一贯的管理。
七．
备注：土地权、土地使用权、建筑物权、土地开发权不同，应加以区别，其中土地使用权、建筑物权、土地开发权有时间限制。国家完全拥有土地所有权即土地权，购买者（房产经营商）只能拥有建筑物权与土地使用权，而且只有两权同时归购买者所拥有，房产才能入市交易。开发商只能拥有建筑物权与土地开发权。土地使用权只在国家与购买者（房产经营商）之间或介入的第三方商业组织之间交易，开发商不能介入交易。土地开发权只能在国家与开发商之间交易，购买者（房产经营商）不能参与。建筑物权在购买者（房产经营商）与开发商之间或介入的第三方商业组织之间交易，国家不参与。
八．
上列七项主要适用于个人类消费房地产，不别一一适应于商业用途与公共用途类房地产。观点仅供参考。截稿与2011-3-11
引用：双货币理论 利率论 通货膨胀及其影响
作者任志
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