房利美和房地美的寿终正寝对房主的未来意味着什么？
从很大程度上来说，联邦**创建的抵押贷款机构房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）并不是引发这场住房和抵押贷款危机的祸首。但是，它们确实是这个问题的重要组成部分，为此，纳税人付出了超过1，300亿美元的救助代价。
目前，为了保护纳税人免收这两家机构未来崩溃的伤害，奥巴马**希望在一个尚未确定的时期内逐步关闭这两家机构，并将抵押贷款市场的大部分份额交给私营借贷者运营。考虑到私营市场近年来的萎缩，同时，房利美、房地美和联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）提供了90%的新增住房贷款，这将会是一个巨大的变化。**还提出了一个减轻联邦住房管理局角色重要性的建议，让它专注于为穷人提供抵押贷款。
那么，房利美和房地美的淡出对抵押贷款的供应、贷款利率以及住房的价格将会产生怎样的影响呢？到头来，这样一个巨大的变化对房主是好是坏呢？
人们的观点各异，不过，没人知道确切的答案。抵押贷款和住房市场非常复杂，沃顿商学院房地产学教授托德·斯奈（Todd Sinai）认为，进行一项将房利美和房地美清除，但让其他的所有东西都保持原样的对照试验显然是不可能的。“就房利美和房地美是否能成功降低借贷者偿付抵押贷款的利率，是否能为借贷者增加抵押贷款的供应，以及是否只是拿走**的暗中补贴，从而为股东带来更高的投资回报等问题，尚存在争议。”斯奈谈到。“如果房利美和房地美能使抵押信贷更便宜，而且让人们更容易获取，那么，关闭它们就会对住房价格产生负面影响。”
沃顿商学院房地产学教授苏珊·华彻特（Susan M. Wachter）认为，私营市场是否能够以及是否愿意吸收房利美和房地美的业务尚不清楚，这是总量高达数万亿美元的贷款。“这是个很好的问题，”她接着指出，即便私营市场能够接管这些业务，借贷者也可能无法获得像现在这么有吸引力的交易。
华彻特认为：“30年期的抵押贷款会让借贷者花钱更多。”她还补充谈到，有些专家预计，这个期限的贷款利率将会提高3个百分点。现在，30年期的固定利率贷款的平均利率水平是5%，将来则会提高到8%，从而，每借贷10万美元，月还款额将从现在的537美元增加到733美元。这就使30年期的固定利率贷款在可调节利率抵押贷款（ARM）面前“毫无竞争力”了，华彻特谈到。可调节利率抵押贷款之所以能提供较低的利率，是因为出借人面临着更少的风险，因为他们可以随着市场状况的变化提高利率。
沃顿商学院金融学名誉教授杰克·古登泰格（Jack M. Guttentag）运作着一个名为《抵押贷款教授》（The Mortgage Professor）的网站，他认为，固定贷款利率可能只会提高四分之三个百分点，而不是3个百分点。但是，因为这两家机构的贷款担保将被移出市场，所以，出借人很可能会要求比以前比例更高的首付款，而且不愿意为那些信用状况不太好的人提供信贷。确实，作为对最近这场危机的反应，目前的严格贷款标准可能会成为永久性的标准。
古登泰格谈到：“贷款资格的标准已经变得极为严苛了。”他还指出，现在，自雇业者几乎是不可能申请到抵押贷款的。“最大的变化是首付款比例的提高，20%可能会成为整个市场要求的最低比例。”
比例更高的首付款降低了出借人的风险，因为如果借贷者在住房中拥有权益，那么，他们就不太可能违约，另一个原因是，与住房价值相比贷款较少，能让出借人在房主丧失抵押品赎回权时更容易弥补损失。目前，大部分出借人都要求20%的首付款；然而，几年以前，人们无需缴付首付款也可以获得贷款。奥巴马**希望将首付款比例的标准确定为至少10%，尽管联邦住房管理局将继续为某些不太富裕的借贷人提供低首付贷款。
为逐步退出制订计划
房利美，即联邦国民抵押贷款协会（the Federal National Mortgage Association），是1938年作为一家**机构成立的，1968年，该机构被转变成了上市公司。房地美，即联邦住宅贷款抵押公司（the Federal Home Loan Mortgage Corp.），是美国**于1970年创建的上市公司，该公司的成立旨在与房利美竞争。它们的主要职能是购买由私营出借人发放的抵押贷款，并为这些贷款提供保险。虽然有些贷款留在房利美和房地美的账面上，不过，大部分抵押贷款都被打包成了抵押贷款证券，像其他**债券和公司债券那样销售给了投资者。房利美和房地美为投资者提供担保——即便房主违约，投资者也能获得利息和本金。
当房利美还是一家**机构的时候，这些担保是由联邦**提供支持的——也就是说，是由纳税人支撑的。然而，成为一家上市公司之后，该机构就失去了这种明确的支持。但是，投资者却普遍认为，因为房利美和房地美是“**主办”的机构，所以，如有必要，**会兑现企业的承诺。
在上个十年的中期，管理不善，再加上企业受到为股东创造最大化利润欲望的驱使，公司收购了很多由私营出借人发放的高风险抵押贷款，并为它们提供了担保，其中就包括发放给信用状况很差的借贷人的次级贷款。当房地产泡沫破裂的时候，房主的还款违约率直线上升，为此，房利美和房地美遭受了巨大的损失。2008年9月，**接管了这两家机构，遣散了股东，并提供了超过1，300亿美元的救助资金。
上个月，财政部和住宅城市发展部（the Department of Housing and Urban Development）向国会提交了一份报告，提出了逐渐关闭房利美和房地美的三种方案。
“过去，**的金融政策和税收政策一直在鼓励人们购买住房，而且对房地产投资的鼓励政策超过了对其他经济部门的政策，可到头来，却让纳税人为在监管不力的住房金融市场发生的大部分风险负责。”这份报告指出。“今后，**的主要角色应该被限制在严格的监管以及保护消费者的范畴，应该集中精力帮助中低收入的房主和租户，并审慎制订稳定市场和应对危机的支持措施……按照我们的计划，私营市场——受到严格监管并遵循保护消费者和投资者标准运行的私营市场——将是抵押信贷的主要来源，而且要承担损失。”
这份报告坚持认为，数十年来，房利美和房地美一直运作良好，这两家机构之所以失败，只是因为管理不善和短时期内的监管问题。该报告认为，虽然糟糕的运营实践已经得到了抑制，不过，依然建议将这两家机构关闭。逐渐关闭的时期尚未确定，不过，关闭这两家机构很可能需要几年的时间。国会何时通过这项提案同样尚不清楚。
这份报告指出，第一个方案就是“大幅减小**在为抵押贷款提供保险和担保中的作用，将其保险和担保的范围限定在联邦住房管理局和其他面向信誉良好的中低收入借贷人提供贷款的计划之内。”私营出借人将会提供大部分抵押贷款。第二个方案与第一个方案类似，但该方案提出，**要建立“增援机制（backstop mechanism），以确保在发生住房危机期间人们依然可以获得贷款。”第三个方案同样与第一个方案相似，不过，该方案增加了一个“再保险计划”，即为私营保险计划提供担保，从而，保障“标的抵押贷款的安全”。
在逐渐关闭两家机构期间，**将对房利美、房地美以及联邦住房管理局提供支持的贷款严格执行各项要求，从本质上来说，此举旨在减少这些贷款的吸引力，从而，促使借贷者转向私营市场。举例来说，贷款的费用会上涨，同时，最大贷款额也会降低。
房利美和房地美的批评者经常说，其他发达国家并没有这样的实体，但是，华彻特认为，很多国家的**都会以某种形式介入抵押贷款市场。“在大部分经济体中，**在住房金融市场中都扮演着重要的角色——具体而言，这些**会暗中防范大型银行和小型银行的倒闭。”她指出。“在大部分市场中，银行都会提供抵押贷款。当利率上涨，造成抵押贷款违约率因此而上升时，**会说服银行给借贷人以喘息之机，以防止发生丧失抵押品赎回权的后果，银行也是这么做的。”