作为 2021 年房地产行业的新政，土拍两集中从供给端改变了土地市场的运作逻 辑。截至 6 月末，22 城已全部结束首批集中成交，新政落地有以下五大特征:
整体市场量价齐涨、热度不减:1)首轮供地节奏各异，广州最积极(首批供地占全年计划的 54%)， 深圳、厦门较保守(占比 10%)，Q3 进入供应空窗期。2)首批集中出让成交总价破万亿，根据我们的 测算，22 城今年住宅土地出让金或达 2.4 万亿。3)22 个重点城市首批集中出让合计成交 785 宗地，成交 总建面 1.05 亿平;楼面均价 9993 元/平，较去年增长 20.7%;平均溢价率 15.3%，较去年提升了 1.6 个百 分点，整体热度较高的主因在于开发商急于在上半年补货以求年内实现销售及回款。4)房企仍将重点 放在重点 22 城土拍上，非热点城市仅聚焦长三角。 城市地价普涨、溢价分化、流拍多有下降:1)近七成城市地价上涨，重庆和厦门地价涨幅超 80%、溢 价率超 30%，无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交，长春、青岛、郑州底价成交地块占比超 75%。 2)45%的城市溢价率高于均值，市场热度不一，其影响因素城市基本面>供地质量>限定竞得方式严厉程 度。流拍率下降城市居多，长春、天津因房企参与度低出现较多撤牌。 短期供应波动较大;部分城市最高限价低于去年同期:1)8 城平均限价低于去年同期销售价格，较 2021 年 1-7 月的实际销售均价低 7.3%。同时我们认为，对于原本库存相对较低、去化周期较短的城市，政策 利好于后期的供应增长，销售量价将平稳提升。2)高标准商品住宅方案评选叠加户型限制条件调整， 未来产品供应结构将兼顾刚需及改善型需求，同时产品品质的要求也更高。 土地资源集中度显著提升，规模房企以及国企央企成最大赢家: 1)22 城保证金合计 2500 亿，在高额保 证金集中缴纳的压力下，土地集中度大幅提升 10 个百分点。TOP30 房企的保证金规模 1070 亿，平均保 证金比例为 25.7%。2)TOP30 房企平均在 5 个城市获地，获地率高达 39.7%，近三成位于长三角。3)首 批共有 224 个房企拍得土地，拿地金额超 100 亿的有 28 家，超 500 亿元的有融创、招蛇和保利。 首批热点城市静态利润率下行;限竞房项目减少为房企的利润空间提供了一定的保障:1)22 个城市的 平均静态毛利率为 34%，较去年下降了 8 个百分点，高自持与高配建进一步拉低预期毛利率 6 个百分点。 一线城市因严控地价+准入条件高，盈利空间有保障(39%)，市场热度较高+部分不设地价上限的强二 线预期毛利率较低(23%)，城市基本面相对不强的弱二线城市房企参拍热情相对不高，溢价率较低， 平均静态毛利率达 38.6%。2)一梯队房企多布局一线+弱二线，二梯队 68%的地块布局弱二线，侧重于 在自身擅长且有利可图的城市布局，利润率均超 30%。二梯队房企在各线城市的毛利率均衡度及整体利 润率(34%)均是最高的。三梯队房企利润率均衡度显著较弱，重仓强二线(63%的地块)，整体毛利率 (24%)不及一、二梯队。一线城市中，三梯队房企获地不多但静态毛利率最高，不过深圳考虑配建后 毛利率会被摊薄。强二线城市中，因资金实力+区域深耕，一、二梯队房企预期利润率显著高于三梯队 房企;二梯队略高于一梯队 4-6 个百分点。弱二线城市中，各梯队房企毛利率相差不大且相对较高，预 计市场空间会被进一步打开。3)有限竞房的城市数量从 11 个减少至 8 个，北京、广州、苏州今年集中 供地后取消限竞房，预期盈利空间改善。
基于首批集中供地政策落地的情况，我们对二三批次集中土拍提出七点猜想:
从政策角度:1)严格限制地价和溢价率。2)为配合“摇号”和“一次性合理报价”，“禁马甲”政策将 进一步优化“打补丁”。3)拿地规则渗透到“前中后”全流程管控。4)在配套政策利好下，租赁住房 供应力度大幅提升，新房市场结构逐步向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房、商业配套结构转变。 5)品质竞争成新常态。 从行业角度:由“控表面地价”向“控实际地价”转变，后续集中土拍热度下降，行业利润空间有改善 预期。 从房企角度:上半年拿地较为积极的龙头房企投资强度或有所缓和;中小企业获地概率提升，但龙头房 企的综合拿地实力更强。
投资建议
与长期以来零散分布的供地模式相比，集中供地对政府计划供地、企业决策竞地产生了重大的影响。随 着首批集中土地出让全部落地，政策影响及未来走向逐渐明朗。虽然首批集中土地出让的政策效果不及 预期，但我们认为二三批次集中土拍，尤其是第三批次集中土地出让的预期利润率将有回升的空间，带 动估值修复。供给端政策多管齐下完善房地产长效机制，行业进入发展新阶段，落实了从融资端到投资 端的透明化管理，持续助推行业向“管理运营驱动”转化，利好资金、市场研判、运营管理、产品力、 营销能力等综合实力强劲的头部房企。我们建议关注:1)开发板块:金地集团、万科 A、保利地产、 龙湖集团、佳兆业集团。2)物业板块:碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城 悦服务、宝龙商业、星盛商业。
评级面临的主要风险
政策效果不及预期;房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。