2021年的房地产行业实属悲多过喜。
在房住不炒的背景下，去年全国超过600次的房地产调控，让房企遭受了罕见的打击！巨头垮掉、巨额亏损、现金流恶化、债务危机等信用风险事件频发…
就像一盆冷水，浇到了房企头上，也让整个行业形势急转直下。具体反映到房企的经营业绩上，就是大多数上市公司房企都提前敲响年度财报亏损的“警钟”！

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春节前的最后一个交易日收官之际，A股房地产上市公司密集发布了业绩预告。

根据Wind统计数据，截至2022年1月29日，已有66家A股上市房企披露2021年年度业绩预告。其中，有2家房企释放了大幅亏损的信号，另有14家房企续亏，13家房企为首亏。

蓝光发展、华夏幸福、宋都股份、华远地产、世联行、中天金融、财信发展、阳光城、美好置业等房企，是A股上市以来首次年度亏损！

可见，2021年房企的日子真是苦不堪言，连一贯经营稳健的房企都陷入了亏损的困境！其中，要属华夏幸福和蓝光发展最为典型！

这两家房企曾经都是营收规模超过千亿的全国区域性龙头房企，一个立足于京津冀，一个围绕“大本营”川渝，逐步向长三角等核心都市圈扩张。

好景不长，华夏幸福和蓝光发展分别于2020年第四季度和2021上半年爆发了流动性危机，陷入比较严重的经营恶化与债务逾期困境，年报预亏数额巨大！

华夏幸福预计2021年度的归母净利润亏损331亿到391亿元，这一数额相当于其2020年净利润的十倍！

华夏幸福公告称：2021年度，公司财务费用大幅增加，加重了亏损幅度，一是因为期内房地产存量项目竣备、交房、结转增加，可用于利息资本化的项目大幅下降，导致当期费用化的融资利息大幅增加；二是因为“绝大部分借款本息未能如期偿还”，截至2021年12月21日合计1078.05亿元，违约金及罚息大幅增加，导致财务费用大幅增加，进一步加重了亏损幅度。

蓝光发展预计2021年度归母净利润亏损120.37亿元左右，扣非净利润亏损112.73亿元左右，其中43.94亿元为经营亏损导致。对此，蓝光发展在公告中解释称：

一是因债务逾期，资金紧张，造成年内计划交付的项目施工进度受影响，未能如期交付；

二是下半年行业市场预期下行，销售困难，因此不得不降价销售去化，造成毛利下降甚至亏损，也导致存货跌价压力加大。

当潮水退去的时候，才能看到谁在裸泳！

数据显示，截至春节前最后一个交易日，27家A股房企2021年度净利润预亏损总额高达约693亿元-803亿元！

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不仅局限于A股上市的房企，港股上市的房企同样相当惨淡！

最著名的要属恒大债务违约事件！

2021年，地产首富许家印栽了个大跟头！营收下降、债务违约，把恒大逼上绝境，许老板不得不准备“卖卖卖”给恒大主业输血，包括恒大物业、恒大汽车、恒大股票，还有自己的房子等个人资产。

1月26日，恒大发布公告表示：公司计划于未来6个月内推出初步重组方案；重组分两种方式，一种是破产重组，另一种是债务重组。

然而，截至目前，恒大危机依然没有明确的好转迹象！

不仅恒大，闽系房企“带头大哥”世茂集团也开始积极卖地、卖项目、卖股权自救！

1月21日世茂集团公告，以10.6亿元出售上海外滩核心区的一幅优质地块，回笼资金九成用于还债。这家闽系房企曾以优质房企的面目示人，如今也在债务风暴中岌岌可危，“卖身”自救就连上海外滩核心地块也不要了！

正所谓，该来的总会来，一切的果皆有因。

在房地产从高速向高质转变过程中，必然会经历一番大洗牌。这意味着曾经高度依赖“高负债、高杠杆、高周转”激进扩张的三高模式这条老路已经走不通了！

03

《水浒传》有句名言，谁无暴风劲雨时，守得云开见月明。

以史为鉴，房地产行业作为一个周期行业，过去的阶段性调整已经出现过好几轮，暴风雨的来临并非是灭顶之灾。

如今，不难发现一轮危机已经渐渐走到尾声。

2021年12月6日，中央会议提到，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

这意味着全面从严的政策信号开始转向，楼市维稳的重要性开始压倒一切。随后，央行就宣布了全面降准，货币政策也由松紧适度转向了适度宽松。

当时间进入2022年，关于房地产的利好政策多到令人目不暇接，也让今年的楼市有了更多想象。

1月20日，1年期LPR连续第二个月下行，5年期以上LPR在连续20个月“按兵不动”后首次下降，这标志着货币政策全面进入了发力期！

由于房价与房贷利率关系密切，一般来说，利率涨房价跌，利率跌房价涨。所以，LPR下降是楼市要回暖的明确信号！

值得一提的是，《关于做好近期促进消费工作的通知》利好文件的发布。

文件明确提出：要求“促进”住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

注意了！过去一直都是“稳定”住房消费，而现在变成“促进”住房消费，这两个字之差，可谓差别巨大，这被市场视为楼市调控政策正式触底。
这极大提升了市场信心，对房地产市场的提振效应好比一声春雷！

尾声

北京海证认为，鉴于当下的经济提振，必须“稳住”房地产这个发动机，作为牵引各行各业的引擎。救楼市也好，救房企也罢，最终还是为了维护房地产市场平稳健康发展。

展望2022年，促进房地产健康稳定发展依然是大趋势，但楼市筑底反弹的关键时间节点已到，上半年或许是楼市的一个小高潮。

随着利好政策不断累积，将产生巨大的杠杆作用，房企的融资环境会越来越宽松。

对于房企来说，当下应该重拾信心，以更加积极的态度面对挑战和机遇，积极降杠杆、降负债、保持稳健的财务结构和充足的现金流，如此才能在2022年好好活下去，才能看到明天的太阳！