购物中心运营管理指标

购物中心开业筹备三个阶段：
筹备期 关注费用
开业起 关注开业时间 开业率
运营期 关注财务指标 运营指标 项目基本指标

三级指标：
财务指标 经营结果的反映 资产价值
运营指标 反映项目日常运营情况和顺畅程度
项目基本指标 项目的基本情况是运营的基础，一般是稳定的，除了改造新建损毁

二级指标
息税前利润（不扣除利息和所得税的利润）=总收入-总成本（NOI）
投资总额：原始成本、评估/公允价值


一级指标
投资回报率ROI=息税前利润/投资总额
投资总额包含=地价+建筑装修
息税前利润口径：
EBITDA 息税折旧摊销前
NOI净营业收入=经营收入-经营类成本
NPI净物业收入net property income 比NOI还考虑了资本折旧与摊销
NOI与NPI是管理指标，非会计指标！
EBITDA是会计准则中有明确定义的！


资产估值
***因为项目进入衰退期后需要改造或调整，所以需要从过资产估值角度看问题做决策

最常用的方法直接资本化法做估值
V=NOI/CapRate

***CapRate的内涵，如何理解？
预期净收益折算成现值的折现率
市场对其回报的预期

资本化率需要符合4个原则：
1.资本化率一定要大于安全利率
2.资本化率应参考同行业平均资产收益率水平而定
3.资本化率应参考该企业实际资产收益率水平，结合企业整体资产优劣状况
4.在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定

***任何影响NOI的因素都会影响到资产估值，这些简单常规的动作：
提升租金单价
增加营业面积
控制能耗成本