据第一财经报道，近日，深圳市住建局有关负责人表示，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。
这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，在经济特区建立40周年的重要时间窗口，这一说法充满想象空间。
学习新加坡，究竟学什么？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?
01
香港、新加坡、深圳，房价有多高？
根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》，全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。

香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三，套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。
以2019年人民币平均汇率6.89元计算，香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元。
从套均总价来看，香港遥遥领先，新加坡与北京持平，略高于深圳、上海。
值得注意的是，由于不同城市人均居住面积存在明显差异，相比套均总价，均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间。
从均价来看，香港超过14万元/平，在寸土寸金的港岛，则接近20万元/平。与香港对比，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。
值得注意的是，新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成。新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。
此外，虽说在绝对值上，深圳远低于新加坡和香港，但发展水平不同、收入水平不一，在房价收入比上并不弱于这些城市。

可见，作为内地房价最高城市，深圳的确到了十字路口。下一步，学香港还是新加坡，还是再开一条新路？
02
学香港还是学新加坡，这是一个问题。
中国内地房地产市场化始于1980年代，随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期，迄今已有20多年的上行历史。
在房地产发展初期，内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验，但方向可谓大相径庭。
土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政，可谓香港楼市的特色。早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在1990年代被内地引入，进而在内地城市遍地开花。
这些发明，奠定了香港房价一飞冲天的历史。即便过去几十年，香港多次遭遇危机冲击，房价一度腰斩，但借助这一模式，楼市总能从最低谷一跃而起，不断创出新高。

高房价，已然成为香港社会面临的重大问题之一。面对高房价，香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划”，但都不理想。
由于土地供给不足，公屋数量远远无法满足需求，如今只覆盖了不到50%的家庭；至于“八万五建房计划”，早在2000年代初，就由于有房一族抗议最终夭折，香港房价从此走上不归路。
与香港相比，新加坡房地产在经济中的地位并不重要。
新加坡楼市，有两项制度最受关注：一是中央公积金制度，二是组屋制度。
中央公积金制度，在1990年代被内地引进，这就是我们今天熟知的住房公积金制度。虽然如今公积金存废之争再起，但不可否认，公积金制度对于房地产的特殊意义。
与公积金制度相比，新加坡的组屋制度更为出名。几十年前，新加坡也曾为住房短缺所困，不过从1960年代开始，新加坡开启“居住有其屋”计划，开始兴建组屋。
如今，这个仅有500多万人口的城市，近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里，约20%的人选择私人住宅。

组屋是典型的保障性住房，价格相对低廉。在全球住宅价格排行中，新加坡位居第三，这是就20%左右的私人住宅而言的。
就组屋而言，新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间，相当于中国内地二线城市水平。
组屋价格之所以如此之低，原因有二：
一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式。新加坡地小人多，接近90%的土地掌握在政府手中，这些土地以低价转让用于大规模建设组屋，从而保障了组屋的廉价优势。
二是组屋供应相对充足，不存在人为制造的短缺。迄今为止新加坡建设了110多万套组屋，超过当地房屋总量的7成，覆盖超过80%的人口。新加坡住房自有率高达91%，位居全球第二位，遥遥领先于其他发达城市。
因为这几点，新加坡楼市与香港走向了不同的方向。
03
深圳学新加坡，究竟学什么？
香港、深圳、新加坡，这三个城市有一定相似性。三城的GDP总量接近，同样面临“人多地少”的困境，土地资源相对紧缺，成为制约楼市发展的关键因素。
不同之处在于，香港走向了高房价之路，新加坡走向了保障房之路，深圳过去更多效仿香港，如今则面临新的选择。
不可否认，在住房商品化初期，香港模式所创造的住房市场化、卖地收入等，对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺，起到了不容低估的作用。
然而，当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际，高房价已经不再是无关紧要的民生问题时，是时候对房地产做出更多探索。

来源：易居研究院
新加坡模式，有什么值得借鉴之处？
一言以蔽之，新加坡模式，说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式，保障民众住房需求。
在新加坡，组屋占比高达80%，私人住宅20%。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5-6的合理水平。
同时，政府严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住，一次改善），只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人。
通过这一系列组合拳，新加坡得以将房价控制在合理水平，让保障的归保障，让市场的归市场，以最大的保障来消解市场价格带来的压力。
当然，由于新加坡是城市经济体，且相对发达，住房问题更容易解决，这一模式是否适合拥有十多亿人口的国家，值得探索。
04
深圳学新加坡，发出了再明显不过的变局信号。
作为中国内地房价最高的城市，深圳面临的问题不只是房价超出一般居民承受水平，更是过高的房价已经对实体制造业产生了不可逆的挤出效应，来了都是东莞人、惠州人的调侃背后，隐藏着真实的社会问题。
前不久，深圳刚出台了“史上最严楼市调控”。“落户三年方能购房”+增值税5年免征+豪宅税门槛收紧，这一系列组合拳让当地楼市迅速从火热回归正常。
不过，无论多严的楼市调控，都只是堵漏之举，可以在短期遏制炒房冲动，于长期而言，还需要更为完善的长效机制。
在许多人看来，深圳之所以房价高企，核心原因在于土地紧缺。这没错，但新加坡的城市面积（724平方公里）不到深圳（1997平方公里）的4成，土地紧缺可能并非高房价的唯一原因。
比土地紧缺更为现实的问题是，深圳将有限的土地更多给了商业工业，居住用地供应严重不足。
长期以来，深圳居住用地占比常年不到20%，而全国平均是33%，国际上一般是40%以上，东京、首尔等城市则超过50%。

同时，深圳住房存量严重不足。深圳实际管理人口高达2000万，但据透露，深圳仅有1068万套住房，其中商品住宅+保障房不到3成，超过一半都是城中村的房子，深圳还有70%多的人居住在城中村。

所以，深圳要想解决高房价问题，必须在土地供应、公共住房供给上做更多文章。
这方面，深圳已经做出探索。一方面，深圳加大住宅用地供应，同时停止审批商务公寓用地。据有关负责人透露，住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%，甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。
另一方面，在深圳2035住房规划中，未来18年深圳将提供170万住房，其中商品房占4成，人才房、公租房、安居房合计占6成，这就是让6成居民住在公共住房这一说法的由来。
问题在于，深圳住宅建设过去的历史欠账太多，仅仅在新增住宅里配比6成的公共住房，或许能解决新增人口的住房需求，但对于已经在深圳的1000多万人口，可能仍旧杯水车薪。
相比新加坡8成以上的组屋比例，深圳这一目标仍有提升空间。
05
相比香港模式，新加坡模式并不是那么容易学。
新加坡的低价组屋，背后是政府主动让利，不依赖土地财政，不依赖房地产刺激经济，从而得以供应大量的低价土地，让组屋价格维持在合理水平。
同时，新加坡目前有8成人口住在组屋里，这是几十年兴建持之以恒推进的结果。这不仅需要魄力，还需要源源不断的投入。
显然，对于许多城市来说，香港模式既有土地财政之效，又能借房地产拉动经济，而新加坡模式则需要更多的付出，而很难有GDP或财政上的得益。
然而，无论是否学新加坡，香港模式可能都到了改变之时。无论是土地财政，还是预售制、公摊面积，都到了非变不可之际。
深圳迈出第一步，楼市变局刚刚开启。

博鳌亚洲论坛2022年会于4月20日至22日在海南召开。
中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求在4月21下午接受媒体采访时谈到了高房价的问题。
他指出，政策的重心应该是让年轻人有希望，让年轻人不能有那么大的压力，“人民的未来是年轻人，中国的未来也是年轻人，不希望这一代人把未来几代人的财富都拿走了。”
“现在在北京有一套房子150平方米，四环边上至少要1500万元，人的一生要挣1500万元很难，不吃不喝年收入40万元一年也要40年，这怎么可能呢？的确不能这么高。”

所有国家所谓买地基本都是买使用权，只是年期多久。
只有5毛故意说成中国人在外国就可以在地上为所欲为。
香港是免关税和免增值税，税率低，所以政府需要靠买地。
英殖政府基本没有长期经营政策，地少人也少，但30，50，70年代拥入大量人口。
因为是民主国家，为了应付人口突然大增，所以有徙置区，公屋，居屋等等来应付居住问题。
到了97，所有政府公屋基本全不建了。全部是商品房。
爱国商人的星光行于1964年建成，当时地产还不算独大。
67年房价骤降，李超人才做起地产，
80年代，英资开始计划撤离。华资抬头。于是开始形成地产霸权。
新加坡的情况不同，因为它没有大批移民拥入，所有土地政府垄断。
政府不容许炒地产，祖屋基本类似香港的租屋。
谁最喜欢割韭菜，心照不宣。

大家懂一点经济学的都知道，任何商品的价格都是由供求关系所决定的。香港弹丸之地，却有数百万人口，听起来好像房价高企是合理正常的。其实不然，人口密度比香港大得多的奥门，房价多年来一直不太高，人民也安居乐业，从没出现过因为房价的高昂而造成的困扰。

　　根据目前的数据来看，整个香港的土地，目前有接近80%尚未开发，这些土地如果不用于商业和工业，全部造成住宅甚至只拿出一半来造住宅，每提供1%的土地，可以解决100万人的置业问题。至于有些人拿香港多山，丘陵地区开发困难说事，认为这些土地不能开发为住宅。我想说的是这话简直太业余了，中国目前的土木技术，上能平山下能填海，香港如此之高的房价，就算是喜马拉雅山，开发商都能给你挖平了。参考一下重庆，再千奇百怪的山、再你就觉得不可能建房子的地方，都能给你造出房子，而且是景观房来。

　　香港很多人喜欢拿环保来说事情，说我们保持克制不去开发其他土地，是为了保持原生态，保持生态环境，给子女后代留一个好环境。其实这都是屁话，香港人均居住面积16平米，大量香港人居住在鸽子笼里，住房痛苦指数全球第一。连房子都买不上，只能寄居在鸽子笼里，就活的幸福了吗？生态公园，保护区离市区都有相当的一段距离，没有车的话一般人一个月能去一次吗？说到底，城市应该是为人服务的，马斯洛需求层次也说，只有满足了人的基本的衣食住行的需求，才能追寻精神层次的慰藉。我并不是说香港人保护环境的意识不好，只是香港还有那么多毫无景观性、生态性的石头山，丘陵地区，完全可以拿来开发住宅，虽然偏远一点，但是我相信，在房价如此高昂的香港，只要能买得起房，就算稍微偏远一点，也会有很多刚需族欣喜若狂的去买的。

　　香港作为全球发达地区，却有大批人移民海外，为什么呢，并不是寻求收入的增长，更多是去寻求生活品质提升的渴望。香港模式是失败的模式，是经济发达却生活和居住品质远不如西方国家的模式，

　　是一种拼命工作还房贷，除了少数富人，大多数人都永远生活在无法停止的劳碌，在牢笼里面无止境的激烈竞争，最后却只能生活在几十平米狭小空间的模式。最终下来，有钱有能力的都将移民海外，追寻自己生活品质的提升，而香港，只能靠源源不断的新生群体的进入来填补空间，等他们成长了有能力了移民了再移民海外。如此周而往复，一大堆精英人群都将逃离香港，或许这也就是为什么如今的香港不再像以前那样璀璨的原因了。

根据《中英联合声明》“附件三”当中的规定,港英政府将设立中英土地委员会,主管1997年以前香港的土地规划和管理等事宜。这个由中英双方的高级官员共同组成的变员会,最重要的一项权力就是掌握了香港的土地供应。土地委员会严格执行限制港英政府每个财政年度只能出售50公顷土地的规定。此限制的主要原因是中国担忧英国在香港主权移交前把土地全部售出,把资金带回英国,使将来的香港特区政府无钱可用。这项政策曾受到一些香港市民的非议,指政府是以“环保”为借口来抬高地价,浪费香港的土地资源。

在地价由于供应受限而疯狂上涨的过程中,出现了一个现象,那就是全社会的人都对于房价的上升有预期,因此,拍卖土地时出现了新拍卖的地价加上建筑成本比同时期楼价还贵。开发商花钱拍下一个新地块,算上开发土地的时间,至少需要三年。到售楼时,房价的上涨早已覆盖了高地价的成本,并且还有可观的额外利润

土地出让减少，加剧供给不足。1984年《中英联合声明》要求香港回归前每年批地不超过50公顷，政策初衷在于防止英国超售土地，但客观上限制了土地供给；2003-2010年，特区政府为维护楼市稳定大幅减少土地出让，年均仅供应住宅用地5.37公顷。

由此可见，香港模式高房价的主要源头就是以保护生态为借口的土地限量供应政策。其次，住房按揭贷款制度则是维持这种高房价的另一个手段。而且是为了维护这种高房价而不惜制造泡沫。从而使全民都陷入高负债社会中。