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生猪饲养公司打算开一新项目，该项目要利用企业现有仓库，该仓库现出租给另一家企业，下一年租金为100000元，此后租金可望与通货膨胀率同步增长，年增长率为4%，除仓库的占用，估计尚需对厂房及设施投资120万，这笔费用可以10年直线折旧，但生猪公司打算在第8年初，终止该项目，厂房及设备以400000元的价格卖出，最后项目要求对营运资本初始投资350000元，从1-7年里，预计营运资本为销售额的10%。
生猪饲料的销售额在第一年可达到420万元，此后的销售额预计年增长5%,生产成本预计为销售额的90%，利润所得税率为35%，资本成本为12%。
问生猪公司项目的净现值，列明解题过程。（参考答案为8.57万元）
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