 赋能城市运营，规模成长，品质优异
中国金茂赋能城市运营，销售排名持续提升，土地储备充足优质；公司住宅与商业双轮驱动，品质优异，稳健运营，盈利能力持续改善。受行业销售和开竣工数据下行影响，我们预测公司 2022-2024 年归母净利润为 48.79 亿元、64.86 和 74.97亿元，对应 2022-2024 年 EPS 为 0.37、0.49、0.56 元，当前股价对应 PE 为 4.5、
3.4、3.0 倍，首次覆盖给予“买入”评级。
 销售排名提升，土地储备优质
中国金茂销售规模从 2014 年以来持续提升，2021 年公司实现销售金额 2356 亿元，2022H1 受行业销售下行拖累，公司实现销售金额 699 亿元，行业排名第 11位。公司 2020 年以来在一二线城市拿地金额保持在 80%以上，2022 年 1-10 月暂缓三四线城市拿地，将投资锁定在经济基本面和市场去化更好的高能级城市，2021Q4 以来拿地毛利率有所回升。截至 2022H1 公司土储建面 5764 万平米(不含一级开发)，投资布局往高能级城市倾斜。
 多元化业务深耕核心城市稳定发展
目前公司持有 6 个核心城市优质物业，总可租面积 42.6 万平米，其中一线城市 3个，总可租面积 28.9 万平米；2022H1 公司实现商务租赁及零售商业运营收入 7.2亿元，同比增长 5%；酒店经营收入 5.1 亿元，短期运营有所承压，但不改中长期持续向好趋势。作为国内标杆高端物业和城市运营服务提供商，金茂服务持续完善城市服务体系，2022 年 3 月 10 日成功在港交所上市，2022H1 实现营业收入 10.97 亿元，毛利率 32.46%，社区增值服务收入有所增加。
 业绩平稳释放，融资成本持续降低
2022H1 公司毛利率和净利率分别较 2021 年提升 3.05 和 5.79 个百分点至 21.66%和 14.33%，盈利能力得到修复。截至 2022H1 公司有息负债总额共 1070.3 亿元，其中短期借款占比 23%，平均融资成本降至 3.76%，具备较为明显的融资优势。
 风险提示：行业销售规模下滑、一二线城市限价收紧、租赁及酒店经营风险。