核心观点：
⚫ 上市一纪，扎根三线。公司为 2010 年借壳蚬壳电器上市，并于 2010
年 6 月正式更名为“中国海外宏洋”。公司直接控股股东为中国海外发展有限公司，直接&间接持有公司约 39.63%的股份，实际控制人为国资委。公司管理团队稳定，且管理团队基本为内部提拔为主，均具备中建系至少 15 年的履历经验；当前管理团队人员普遍具备强一线经验。
⚫ 稳扎稳打，错峰投资。17 年至 21 年公司销售额 CAGR 为 24.0%，较可比公司有明显超额增速表现。公司高力度拿地集中在 19-21 年，与同行在 15-18 年高力度拿地时间错开。公司所布局城市竞争对手以民企居多，在这轮行业下行周期中，多数民企由于自身高周转、高合作等模式逐步失去了拿地能力，公司是少有的在这一行业趋势下仍有较好的投资力度的企业之一。此外，在“中海”品牌力度加持、资金充裕、布局城市质素较高的背景下公司有望稳健穿越周期。
⚫ 经营驱动，注量注质。过往 5 年（2016 年至 2021 年），公司有息负债
+应付款项 CAGR 为 11.9%，归母净资产 CAGR 为 25.2%，销售金额
CAGR 为 27.1%，销售规模的增长对有息负债增长的依赖度较低，更多为依靠自身运营回补推动销售规模的增长。
⚫ 盈利预测与投资建议。公司布局城市能级不属于强一二线城市，但竞争对手相对较少，且一些 TOP 房企在这类城市逐步被淘汰，土地市场竞争未来或逐步下降，竞争格局或有优化。预计公司 22-24 年归母净利润为 43、38、33 亿元，同比增速为-14.3%、-12.5%、-12.6%。基于 23 年业绩给予合理 PE=4.4X，对应合理总价值 166 亿元，每股合理价值 5.21 港元/股（汇率 0.90），首次覆盖，给予“买入”评级。