龙湖可谓组合管理大师，背后是对持有型业态亲力亲为的及时卡位以及强执行力，具有领先行业的“长期意识”及“风控意识”，公司将借此跨越周期，并受益于未来行业竞争格局改善。

　　概况：管理团队顺利“交班”，历史上构建的核心竞争优势已较牢固。09年港股上市，12年调整战略卡位商业赛道，长期品牌营造及经验积累打造商业管理护城河。

　　财务复盘：长期战略定力巩固永续经营假设，“较强盈利、周转及较低杠杆”勾勒稳定资产收益率，潜在可融资空间充足。永续经营方面，公司现金流结构稳定，驾驭负债能力较强，经营长期坚持量入为出，打造穿越周期能力；盈利方面，公司长期战略定力及TOD开发模式有望短期减缓利润下行趋势，长期打造超额利润率；周转方面，虽商业资产不断沉淀，但标准化、精细化管理助力公司资产周转率优中带升；杠杆方面，有息负债杠杆稳定且处于行业偏低位置，无息负债适度运用，受益于优质持有型物业“鲁棒性”强，潜在可抵质押融资空间充足。

　　经营复盘：开发与商业协同发展，兼顾业绩稳增与现金流稳健。公司依托TOD综合体项目，各项业务协同发展，开发方面，稳健杠杆下顺周期发展，货值充足且较优，城市布局上深耕为主、适度下沉；商业方面，聚焦高能级城市，布局策略上，一是关注核心区域潜在机会，二是发掘城市扩张背景下的增量机会，若疫情好转，营业额或具备向上弹性，预计新店年均将贡献收入约14亿元，同店同比有望维持在15%左右，合计租收增速约为30%；长租方面，当前已具备一定规模及相应管理能力，REITs渠道放开或有望盘活资产实现投资闭环；物管方面，住宅业态第三方占比超六成，有望实现收入稳增长。

　　投资建议：（1）龙湖可谓组合管理大师，背后是对持有型业态亲力亲为的及时卡位以及强执行力，具有领先行业的“长期意识”及“风控意识”，公司或将借此跨越周期，具备永续经营的前提；（2）资金面或受益于优质可抵押资产及稳定的租金现金流领先恢复，业绩或受益于非开发利润高增速实现稳健增长；（3）同时公司作为此轮周期后为数不多的规模优质民企，或将明显受益于竞争格局改善，预计22E/23E/24EEPS分别为3.8/4.0/4.6元/股，当前股价对应PE分别为5.7/5.5/4.7，给予“强烈推荐”评级，给予公司23年8.0倍PE，对应股价31.65元/股（35.34港元/股）。