核心观点：基于供需关系等数据，我们认为房地产市场出现四大分化：1）住宅供需结构较好，办公楼、营业用房供需失衡较严重；2）高线城市供需较好，去化速度较快，低线城市供给过剩，今年土地出让金规模可能偏低；3）销售端相对较好，竣工端欠账较多，保交楼仍有一定压力；4）央国企和头部优质民企较为稳健，部分民企仍存债务风险。展望后市，我们认为未来刚性和改善性购房需求仍将保持一定规模，目前房地产或处于底部向上初期，住宅销售、个人按揭贷款等先行指标处于底部回升早期，但恢复力度不大，销售端向投资端传导的速度偏慢，本轮房地产复苏或将是一个持续时间较长的温和回升过程。此外，在保交楼政策支持下，预计竣工面积将保持较好回升势头，施工面积相对稳定，对建筑建材、下游家电等需求的带动有望趋稳。