世联研究：
中国房地产市场2017年回顾与2018年展望
目录
[2017 年：事实] ......................................................................................................... 2
特征一：销售增速回稳，市场站稳新台阶 .................................................................... 2
(一)全国销售额13.4 万亿，增速回落至11.3% .......................................................... 2
(二)城市销售格局反转，量跌价稳站稳新台阶 ............................................................ 3
(三)待售面积持续下行，因城施策功不可没 ................................................................ 6
特征二：存地迅速消耗，城市供应新模式 .................................................................. 10
(一)待开发土地面积持续减少，倒逼土地出让金创新高 .......................................... 10
(二)核心城市地价向稳，一线供应向租赁倾斜 .......................................................... 12
(三)供应增减有序，二三线按需供给 .......................................................................... 13
特征三：棚改一鸣惊人，强势托底新力量 .................................................................. 15
(一)十年铺排，一鸣惊人 .............................................................................................. 15
(二)提前达标，强势落地 .............................................................................................. 16
特征四：探索顶层设计，长租闭环新篇章 .................................................................. 18
(一)顶层设计逐步探索完善 .......................................................................................... 18
(二)国企先行，探索模式保供应 .................................................................................. 21
(三)银行资本加入，闭环即将实现 .............................................................................. 22
特征五：规模持续跃迁，降杠杆中新格局 .................................................................. 23
(一)规模持续跃迁，大象奔腾势头不减 ...................................................................... 23
(二)布局加速扩张，三四线再度热捧 .......................................................................... 25
(三)债务高走，行业被动降杠杆 .................................................................................. 26
[2018 年：预言] ....................................................................................................... 28
月阴月晴 潮起潮平 .................................................................................................. 28
展望一：十年宽松结束，监管时代来临 ...................................................................... 30
(一)货币政策与监管力量齐发，全球楼市受挑战 ...................................................... 30
(二)短期全面加息环境不充分，长期调控和监管成常态 .......................................... 31
展望二：人口导入，一二线新动力的来源 .................................................................. 33
(一)抑制的需求仍然存在，过渡期后将逐步释放 ...................................................... 33
(二)人口导入加速，需求端持续积聚购买力 .............................................................. 34
展望三：货补，三线购买力的强势动因 ...................................................................... 36
(一)专项账户余额充裕，各类金融工具陆续进场。 .................................................. 36
(二)资金滞后落地，大部分购买力仍待释放。 .......................................................... 36
(三)棚改审核流程加快，缩短购买力释放周期。 ...................................................... 37

展望四：消费升级愈演愈烈，住房的内容需要更加丰富............................................. 39
(一)2,000 公里，穿越大半个中国置业 ....................................................................... 39
(二)大社区，广大三四线的住房升级 .......................................................................... 40
(三)长租，租赁市场的消费升级 .................................................................................. 42
[附件1：过往观点] .................................................................................................. 44
世联楼市评论 .............................................................................................................. 44
世联行评论之一：单纯讲规模的时代终结 ................................................................. 44
世联行评论之二：3 月调控加码，短期难以松动 ...................................................... 44
世联行评论之三：政策市场 此消彼长 ....................................................................... 44
世联行评论之四：站在全年开端，对未来的三个看法 ............................................. 45
世联行评论之五：论城市分化之土地财政 ................................................................. 45
世联行评论之六：1-5 月数据点评 .............................................................................. 45
世联行评论之七：市场名义 政策荣耀 ....................................................................... 45
世联行评论之八：为什么2017 租售同权堪比98 年住房制度改革？ .................... 46
世联行评论之九：市场新稳态 时代新变化 ............................................................... 46
世联行评论之十：房地产进入新时代 ......................................................................... 46
世联行评论之十一：房地产的美好生活指标 ............................................................. 46
[附件 2：过往事件] ................................................................................................. 47
2017 年中国房地产大事记 ......................................................................................... 47


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