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房价可以预测吗？
叶风尘
1015 10
2023-12-28
【提要】住房和老百姓息息相关，面对波谲云诡、变幻莫测的房价，如何判断它的走势，把握时机，是我们每个老百姓都想知道的答案，也是我们每一个经济人都应该做的思考。

【正文】存钱有两种，企业的和百姓的。我们今天讲的是第二种。我们现在的银行，是月度结算制度。你当月的工资，就是你当月创造的生活资料的价格。理想状态下，你挣多少钱，其实应该花多少钱。由于各种商品的采购频率是不同的，日常只有超市的那些东西，是你每个月要买的，所以你挣的钱，不能代表你真实的消费。比如说你挣的钱，一定要有房子的钱，但是只有在一个很长的时间内，你才能看到，你的挣的钱，就是你花的钱。

存款源于消费的等待，只要这种消费品不是每个人每月都需要的，它就需要等待。等待的最主要的原因，是因为这些消费品的价格高，我们需要花费一定的时间作收入的积累。消费能等待，生产不能等待。在你等待你的消费品的时候，银行早就把属于你的消费品的份额，集中起来，提供给那些原本和你一样等待消费品的人了。

优先使用那些消费品的人就是向银行贷款的人。居民存款是居民消费品剩余，因此居民的贷款就是对居民消费品剩余的提前消费。现实中，绝大多数的消费贷款用于购房，忽略其它的消费剩余，居民总存款=居民总贷款=总购房款。

购房款由住房的自身价格和土地出让金组成。总房价包含首付，所以居民总存款中要扣除首付之后，才可以贷出去，即新房总贷款=总存款-新房首付款，总存款=新房总贷款+新房首付款。

以上是没有二手房交易的情况。现实中还存在二手房的交易，而二手房的交易也会用到贷款，占用原来的新房贷款指标，总存款=新房总贷款-二手房总贷款+新房首付款。总存款是老百姓在住房消费上的积累，它是真实发生的价值量，和二手房的交易量没有关系，是一个相对不变的量。

于是我们有如下等式，新房总贷款（无二手房交易）+新房首付款（无二手房交易）=新房总贷款（有二手房交易）+新房首付款（有二手房交易）-二手房总贷款。可见，总新房购房款（无二手房交易）=总新房购房款（有二手房交易）-二手房总贷款。

可见，我们的住房之所以能够不断的升值，就是因为存在二手房的交易市场，而且这种二手房的交易，还可以使用贷款。二手房的贷款有多大，新房的价格上升的幅度就有多大。新房的价格上升了，二手房的价格自然也就水涨船高了。中国这几年的新房价格不断下降，就是因为新房的供应量太大了，导致二手房交易市场大量萎缩。二手房占比少了，新房的价格自然下降。新房的价格下降，又带动了二手房价格的新一轮下降，老百姓更加惜售，二手房占比更少。房价下跌进入了一个恶性循环。

房价到底是高好，还是低好呢？这个不能一概而论，房价走高或走低，只是在释放供需的调整信号。在香港，寸土寸金，地方政府有意限制土地开发，新房的供应量较少，而二手房的交易量较大，所以香港的房价很高。反观这些年，中国大量的二线城市，大举借债，借新债还旧债，导致债务规模不断扩大。为了偿还债务，只能大量开发土地，以换取土地出让金。所谓的债务，不过是地方政府提前获取的土地出让金而已。

到底应该不应该开发这么多的土地呢？我们来看一组数据。根据央行2019年的调查，中国有一套住房的家庭占比是58.4%，两套住房的家庭占比是31%，三套以上住房的家庭占比是10.5%。户均住房拥有套数1.5套。换句话说，中国至少有30%以上的城镇住房，根本就没有人住。我们倾注了大量的人力和物力，结果却并不尽如人意。
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合理性分析
2023-12-29 10:03:31
叶风尘 发表于 2023-12-28 23:34
【提要】住房和老百姓息息相关，面对波谲云诡、变幻莫测的房价，如何判断它的走势，把握时机，是我们每个老 ...
可以预测。<br>
如果市场说了算，房价必须降，如果#的计划说了算，房价不许降，呵呵
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clm0600
2023-12-29 10:37:05
总存款=新房总贷款+新房首付款。
-----------
净扯淡，谁告诉你总存款都用于买房？
不能买车吗？不能买貂儿吗？不能买包儿吗？不能买化妆品吗？不能旅游吗？不能看病吗？不能用于孩子教育吗？
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曹国奇
2023-12-31 15:53:54
不错的帖子

一、消费等待这个概念很好，表扬你了。
       原文：存款源于消费的等待。

二、挖掘出银行一个新功能。这个功能本来一直银行功能，但是西经也好马经也好，都没看见它，不讲它。
       原文：等待的最主要的原因，是因为这些消费品的价格高，我们需要花费一定的时间作收入的积累。消费能等待，生产不能等待。在你等待你的消费品的时候，银行早就把属于你的消费品的份额，集中起来，提供给那些原本和你一样等待消费品的人了。

三、纠正一点：二手房再出卖时，其本身已有房贷必须还清，才能再卖。各个银行之间、中介公司会相互配合处理这件事，流程很简单，房主只是配合签字即可。
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曹国奇
2023-12-31 16:01:28
合理性分析 发表于 2023-12-29 10:03
可以预测。
如果市场说了算，房价必须降，如果#的计划说了算，房价不许降，呵呵
你这是沿着经典理论滚地毯，自己没站着走。

房价一定会按照我揭示的价格互动规律不断上涨，但是在这个过程中也有价格波动，升高或降低。这条波浪线是不断上涨的。波动中心就是价格互动规律决定的那条线。
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clm0600
2023-12-31 17:00:14
曹国奇 发表于 2023-12-31 15:53
不错的帖子

一、消费等待这个概念很好，表扬你了。
如果储蓄被其他人借去消费了，那么对于整个经济体而言，这部分储蓄实际上就归于消费了——所以经济学当然不讲！没什么好讲的。——经济学真正关心的是大家都不消费的储蓄部分！
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