大家好！很多年后我又回到了这里。我目前正在编写中英文双版的《从分合到完善市场》即From Alpha Splits to Completed Markets（FASTCM）一书。主要讲从马可威茨现代投资组合理论MPT、资产定价模型CAPM及通常利润理论发展的阿尔法分合等十余种金融创新产品的可能性与完善市场及有效社会主义的实现。本书极为烧脑和前沿，请读者保持必要的矜持和理智。

书中记录创新产品多达几十种，今天介绍三种产品可以帮忙减少房产库存。

金融创新之三个房地产相关方案

编写：yb

问题描述：

22年房地产行业逐渐见冷，网传超数千万+套房“空置或烂尾”，房地产行业“价格回落”。金融时报等媒体也评论单靠货币政策很难企稳地产。而房地产关联税收萎靡。财政刺激手段缺口大。但作者发现，“柳暗花明又一村”，一个不大的金融发明创新能解除地产围局。

课题分析：

房地产行业渐冷，大量库存住房仍然存在。供求关系变化只是表面现象，潜藏的需求其实巨大。试预想不用国家出钱就让首期月供下降19%-31%（方案一）或至25%-39%（方案二、三），在虽然没有量化供求分析情况下，用定性分析也能知道会有更多人买的起商品住房，从而降低国家负担，解决实体问题。更重要的是该金融产品衔接了保障性住房和商品房之间的间隙而不添加负担，有长期存在必要。另外本方案与其他方案兼容性好，可同时存在、实施。

以成都为例，郊区要价100万的住房，首付30万，20年商业贷款按揭70万（不考虑其他费用），利息6%，月供为5086元；

用方案一，“降价”（降首期月供）24%。增加需求方资金供给，增加购房人能力。

用方案二、三，“降价”（降首期月供）30%。更大程度增加需求方资金供给，增加购房人能力。

发掘背景

先来看个图：典型人力资源图例 成都某护士人力资本与贷款（2001-2021年）

                              

注意以下这个三角形区域（肥尾巴），浪费了，为何不资本化呢？

  

方案一 假设月供、年供按约定增加4%每年设计金融产品。

三角形区域变小，如左图：

   

方案二、三，人力资源指数贷或指数股。按行业平均增幅计算按揭月供的增长。即月供随平均工资而增长。如下图：

  

可见“三角形区域”（尾巴）不见了，几乎大部可支配收入都被资本化证券化进去了。

因为资本化了“三角形区域”（尾巴），可以使低收入群体动用更大资本买房，并降低早期月供。

原理

因为资本化了（利用了）“三角形区域”（尾巴），稍低收入群体可以动用更大资本买房，并降低早期月供。从而增加需求，解决库存。

方案方案一

设计以3%左右（上上图为4%）固定增长率的按揭贷款产品。15年首期月供降19%，20年降24.5%，30年降30.5%；

方案二

设计浮动增长率的按揭贷款产品。浮动方式为行业薪酬指数。称“人力资源贷”。

方案三

设计‘行业薪酬指数关联收入分配合同’（即百分之合同或千分之指数合同）并处以保险等必要手段。称“人力资源股”。

二、三方案

按预期增长率4%计算，15年期首月供降低25%，20年期首月供降低30%，30年期首月供降低39%。

下图为20年70万现值的按揭与指数贷对照关系：

  

相对传统贷款优点:	相对传统贷款缺点
1.利用好了“肥尾巴”，没有浪费或者早退还（“early  retirement”）；	1.新东西，理解难度稍大，市场反应难料；
2.利用好了“肥尾巴”，降低了早中期还款压力；(从而增加房产买盘)	2.方案一中，约定固定增长率可能过低，造成影响力有限；
3.方案二、三没有制造经济发展一旦减速带来的压力。	3.方案一中，约定固定增长率可能过高，造成还款压力过高。
其它	其它