第二部分、标杆地产公司动向
　　
　　1、龙湖地产（00960.hk）
　　截至今天龙湖尚未公布其前三季度财报，现在仅有其上半年年报。根据该半年报显示，龙湖地产今年上半年总资产为人民币886.5亿，其中总负债706.1亿，净资产为180.4亿，资产负债率79.7%，龙湖的短期负债（即流动负债）为491.8亿，占总负债的69.7%。我们必须知道：造成上市地产公司短期负债率较其它类型的公司偏高的原因，在于“预收款项”一项。根据上市地产公司会计准则，预售房屋的收入必须在交楼后才能确认为收入，在交楼前会被计入短期负债中的“预收款项”，该项并非真实负债。龙湖上半年预收房款348亿，扣除该项后，龙湖的真实短期负债仅为143.8亿，其中银行等一年内到期借款仅为44.8亿。上半年龙湖的账面现金结余为121亿。整体而言，在扣除“预收房款”因素后，龙湖的真实资产负债率为66.5%，其财务状况较为健康。
　　1-9月份龙湖销售额282.5亿，季均销售额94亿。预计全年销售额能达到370亿的规模。对比去年的年度销售额333.2亿，年度销售额增长预计为11%。
　　土地储备方面，龙湖今年仅在上海取得一个巨型项目。其于8月3日在上海购得118亩综合商业地块，容积率3.7，总计容建筑面积29万平米，总地价高达30.5422亿。需要注意的是，龙湖近期取得的均是巨型项目。它于2010年10月和12月在烟台和北京各取得一宗土地，地价分别为34.2亿和34.8亿。
　　
　　2、万科（000002）
　　万科已公布前三季度财报。今年1-9月份万科总资产2832亿，总负债2363亿，净资产469亿，资产负债率高达83.4%。万科的短期负债为1947亿，占总负债的比例高达82%。在表面上看来其负债率严重偏高。但与龙湖相似，万科今年1-9月的预收房款高达1228亿。扣除该项后，万科的真实短期负债仅719亿。万科未公布9月底的现金结余，其半年报中公布的6月底的现金结余额为400亿。整体而言，在扣除“预收房款”因素后，万科的真实资产负债率为71%，较其它公司而言稍微偏高，但仍属正常。
　　销售方面，万科1-9月销售额为971亿，几乎已经追平去年全年的1081亿，万科今年的销售额必将大涨。
　　土地储备方面，万科1-9月共拿地38宗，总地价高达213亿。仅9月份，万科就取得8块地，地价达到68.1亿。万科的扩张欲望表现得十分强烈。在广州，今年以来万科拿地共3宗，地价56亿。
　　
　　3、保利地产（600048）
　　截至今日未公布第三季度季报。根据其半年报显示，1-6月保利地产总资产为1803亿，总负债1462亿，表面上的资产负债率高达81%，但在扣除其“预收房款”688亿后，真实总负债额仅774亿。保利上半年短期负债904亿，扣除预收房款后其真实的短期债务仅216亿。截至6月底保利的现金结余为176亿。整体而言，在扣除“预收房款”因素后，保利的真实资产负债率为69.4%，其财务情况较为健康。
　　销售方面，保利1-9月共销售573亿，季均销售191亿，预计全年销售将达到750亿的规模，对比去年全年662亿的销售额，今年保利的销售业绩增长将超过13%。
　　土地储备方面，保利1-9月共取得27宗地，总地价高达291.6亿。仅9月份保利即取得3宗地，总地价达到49.5亿。保利表现出极其强烈的扩张欲望。在广州，保利今年以来已取得两块地，总价达到43亿。
　　
　　4、中海地产（00688.HK）
　　截至今日中海未公布前三季度财报。根据其半年报，1-6月中海总资产为1590亿，总负债976亿，表面资产负债率仅61%，显著低于前述三家公司，中海稳健的经营风格可见一斑。短期负债617亿，扣除“预收房款”231亿，其真实的短期负债仅为386亿。截至6月底其现金余额为182亿。整体而言，在扣除“预收房款”因素后，中海的真实资产负债率仅为55%，其财务情况相较其它地产公司最为健康，其保守稳健的经营风格在该数据上表现得极其明显。
　　1-9月中海已实现销售583亿，超过去年全年的545亿，今年中海销售业绩大涨已成定居。
　　土地储备方面，中海今年以来共取得24宗地，总地价达到231.6亿。9月份中海新取得1宗地，地价16.7亿。在广州，今年以来中海共取得2宗地，总地价31.8亿。稳健的中海同样表现出强烈的扩张欲望。
　　
　　综合以上四家标杆性地产公司的业绩表现，在财务指标上，均比较正常。且从拿地的数据看，均表现出强烈的拿地欲望。万科、保利、中海前三季度在广州的拿地价款均已达到30-50亿的高额，预计已达到其地方公司的最高拿地限额，应该不会再大规模拿地。

　　第三部分 广佛房地产市场
　　
　　1、广州
　　广州自今年2月底出台限购细则，正式进入限购城市行列。从数据上看，1月份广州市场由于对限购政策的担忧而爆发一次，成交量远远超出其它各月，其它各月的成交情况都较为平均。我们认为，就目前的成交数据而言，广州市场基本维持平稳。可资对比的是广州去年的成交数据。成交规模方面，今年前三季度月均成交48.8万平米，而去年广州10区全年成交654万平米，月均成交54.5万平米。成交规模微降10%。成交均价方面，今年前三季度的均价1.33万，较去年1.25万的年度均价，成交均价微涨6%。
　　
　　由于广州今年以来各月的成交数据比较平稳，我们预计，第三季度各月的成交量应该都在50万平米左右，广州今年的成交量将在600万平米左右。
　　
　　2、佛山
　　佛山自今年4月份开始实施限购，是全中国唯一一个实施限购的地级市。第一季度在对限购政策的担忧之下，佛山的成交量猛增。此后成交量连续4个月稳定在40万平米，9月份下降到30万平米的成交规模。提高首付及利率的调控政策，对佛山这类改善型需求与首次置业型需求各占5成的市场，造成了明显影响。尤其是对佛山各镇街以首次置业为主的市场，更是造成了极大的影响。目前佛山各镇街市场成交极为冷淡，成交量主要集中在禅城中心区、南海中心区和顺德中心区。前三季度佛山的总成交量为508万平米，均价为8302元。
　　
　　按最悲观的预计，佛山第四季度的月度成交量与9月份相同，维持在30万平米的规模，则其今年的成交量将达到600万平米的规模，将与广州的成交规模相同。成交均价方面，由于售价比较便宜的镇街市场非常冷淡，成交集中在相对高价的中心城区，基于这一成交结构上的原因，今年佛山的成交均价必定超过去年。前三季度8302元的成交均价，已高出去年7448元的均价11%。预计到年底，这种成交结构变化造成的成交均价上升的趋势还将继续。
  

经济早已滞涨了