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[ 东方江 ]

发表时间： 2011-12-08 08:58:39

我对明年房价走势的看法
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2011年的冬季已经到来，整个中国的楼市也进入了冰雪纷飞的严冬。近日，包括国际货币基金组织(IMF)在内的机构都对中国楼市下跌表达了忧虑。
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房地产业是由市场需求拉动的，房地产业的市场需求包括使用需求和投资需求两部分。导致我国房价过快上涨的主要是流动性过剩引发的投资需求。国家调控房价的一系列措施出台以后，不仅遏制了投资需求，而且也在客观上遏制了使用需求，许多对商品房有使用需求的人都在观望，都想在房价大幅度下跌后再买房。
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目前从全国房地产业的情况来看，一方面，楼市成交量的增速降低，二手住宅成交量大幅度下降，一、二线城市特别是限购的一二线城市销售面积大幅度减少，房价上涨的势头得到遏制，但房价基本没有下跌；另一方面，土地成交和商品房新开工数量开始减少，但近两年已开工项目陆续建成，新房库存继续上升，商品房待售面积进一步增加，开发商套在房地产上的资金越来越多。
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对于中国楼市未来的走势，国内专家看法不一。许多专家认为，房价未来走势难测，或许会持续下跌，房地产开发商为求生路，楼市降价会进一步增多且范围也会越来越大。
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我对房价走势的看法与一些人的看法不同，我认为，明年房价基本会稳定在现有水平，一、二线城市特别是限购的一二线城市的房价可能是稳中有降，但降价幅度不会很大，三、四线城市的房价将会是稳中有升。主要理由是：
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一、由于全球经济复苏趋缓，明年我国经济工作的重点将是“保增长”
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当前，国内外经济形势复杂严峻。世界经济又趋低迷，欧债危机或引发全球经济二次触底，中国在外贸形势严峻的同时，国内经济增速趋缓，而物价上涨形势仍然严峻。
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展望2012年世界经济走势，美国经济复苏仍将保持缓慢态势，欧元区经济下行风险加大，新兴经济体增速仍将继续放缓，我国对欧美出口情况不会有根本性好转。世界经济的不景气和贸易保护主义的加剧，将严重影响我国的对外贸易，并进一步影响到国内以欧美市场为主的加工制造企业。如果不采取有效措施拉动内需，国内经济增速将会出现较大幅度的下降，并会进一步影响到社会稳定。
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因此，为了保持国内经济持续稳定地增长和保持社会稳定，明年我国经济工作的重点将是“保增长”，国家将会采取一系列有效措施拉动和扩大内需。而房地产是我国经济的重要支柱性产业，是拉动内需的重要方面，目前国内楼市的“冻结”局面对于拉动内需是很不利的，为了“促内需，保增长”，国家将会采取有效措施给楼市“解冻”。而楼市一旦“解冻”，成交量将会增大，房价也会稳定下来，甚至反跌为涨。
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二、房地产崩盘会引发金融危机，国家绝不会让此局面出现
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目前全国套在楼市上的资金究竟有多少？没有看到公开发布的数字。但从2010 年全国房地产开发投资总额48267 亿元，去年全国有6540万套住宅空关，截至2010年6月末全国商品房待售面积近2亿平方米等数字来推算，现在全国套在楼市上的资金至少有数万亿元。套在楼市上的资金不仅有房地产开发商的钱，也有包括国有企业、民营老板和普通居民在内的大量炒房者的钱，而这些钱又大都是从银行借来的。因此，在目前国际金融市场剧烈波动的情况下，如果国内的房地产崩盘，不仅会使房地产开发商和形形色色的炒房者遭受严重损失，而且将大大增加国内的金融风险甚至引发金融危机。同时，还会使相关产业链发生断裂，使宏观经济受到严重影响，甚至引发经济危机。
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目前，中国不大可能发生类似亚洲金融危机和欧洲主权债务危机那样的金融危机，但却有可能发生类似美国次贷危机那样的金融危机。因此，在世界经济不景气和国际金融市场剧烈波动的情况下，国家绝不会让房地产崩盘。
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三、ZF调控房价的目标已基本达到，将会对相关政策措施进行调整
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近几年房价确实涨得太快太高，因此，ZF采取了一系列措施来调控房价。但国家调控房价的目标从一开始就定在“遏制房价过快上涨”上，而不是要房价大幅下跌。因此，从目前全国各地的房价看，ZF调控房价的目标已经基本达到。在这种情况下，为了“促内需，保增长”，国家将会采取措施逐步给楼市“解冻”，其中就包括对2010年以来所采取的调控房价的政策措施进行调整。
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四、为了维护稳定，国家将会给楼市“解冻”
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在我国现阶段，稳定是压倒一切的。而各个时期维护稳定工作的重点是不同的。当房价涨得太快太高影响稳定时，就要积极采取措施遏制房价过快上涨；而当“促内需，保增长”对于维护稳定更重要时，就要积极采取一系列措施来“促内需，保增长”，其中也包括给楼市“解冻”等措施。
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综上所述，我认为，面对当前国内外复杂严峻的经济形势，国家为了“促内需，保增长”和防范金融风险，将会对2010年以来所采取的调控房价的政策措施进行调整，逐步给楼市“解冻”。因此，明年房价虽有可能发生小的波动，但基本会稳定在现有水平。
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（声明：此文纯属个人看法，欲买房者请自己拿主意，如有损失与本人无关。）

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