李晓鹏：房价大幅度下跌绝不会伤害中国经济

2004

收藏 2011-12-11

李晓鹏

中国有句老话，叫做“洗洗更健康”。把前十年积累起来的泡沫洗掉了，经济才能更健康的发展。我想这原本应该是常识。但总是有人担心，认为中国的房地产泡沫如果破灭了，会不会走日本当年泡沫破灭，然后近20年经济零增长的老路？
　　
　　2010年，我在哈佛大学学习期间，正好前日本央行的驻华代表也来这里学习，跟我一个班。他在中国呆了很多年，专门负责搜集中国的经济情报向日本报告。我专门就这个问题向他请教：中国会不会重蹈日本当年的覆辙？
　　
　　他很肯定的告诉我：“不会。”
　　
　　日本1989、90年的经济泡沫，他是亲身经历的，而且搞的就是金融。他告诉我，中国现在的房地产只能叫过热，跟日本当年的那种疯狂比起来还差的很远。中国这一轮从2003年至今的房地产价格高涨，不应该跟日本的90年那一次比，而应该跟70年前后的那一次比。
　　
　　70年的房地产泡沫破灭后，日本经济仍然继续保持了接近20年的高速增长。
　　
　　为将中国的经济增长阶段与过去的日本进行比较，首先来看一下人均收入的水平。目前中国约为3500美元，日本在1970年的人均收入也是3500美元。从实际增长率来看，中国过去10年（2001～2010年）的平均增长率为9.9%，与日本1963年到1973年的平均增长率一样差不多（9.3%）。
　　
　　从产业结构来看，中国现在农业的比重占了11%，跟日本1963年的比例差不多；从城市人口的比重来看，中国的城市人口占了45%，也跟日本1963年的比重差不多。也就是说，中国现在的发展阶段在人居收入和经济增长率相当于日本1970年代初期的水平，但是产业结构和城市化水平还要低那么十来年。
　　
　　所以说，从经济发展的阶段来看，中国现在经济成长的空间还很大。中国的西部地区还比较落后，还有很多很穷的农村，有很多人买不起房子，还有各种非住房的需求的得不到满足。这种需求的潜力还大得很。
　　
　　只要我们自己不把自己搞乱，自然会有想赚钱的企业家来搞生产、搞实业，生产出好商品出来卖出去，劳动者挣到了工资也就能买得起。中国这么大个市场，内部循环就可以支撑经济持续健康发展。
　　
　　日本在1990年的股市和房市崩溃，早在好几年前经济增长就已经放缓了，农业的比重很低，产业结构充分现代化了。所以它的经济后来发展不起来，不是房子价格下跌的原因，是本来它的经济就没有多少发展空间了。它那么小个地方，都世界第二大经济体，单位土地经济产出世界第一了。再要增长就很困难了。
　　
　　这才是日本所谓“失去的十年”的根本原因。如果没有这个根本原因，房子价格跌的再狠，经济也照样可以持续健康发展。
　　
　　外界，尤其是中国，把日本的泡沫经济的影响夸得太大。其实日本人民过去二十年生活得幸福得很，GDP增速为0，无非就是在外国人面前说起来有点不好意思，他们自己并不怎么在乎这个。因为他们已经足够有钱了。一个社会整体上都很有钱，贫富差距小，社会福利高，大部分人就不会热衷于去促进经济增长了，这是很正常的。
　　
　　中国人现在里日本1990年的收入水平还差得很远。人民群众都还削尖了脑袋想要赚钱，赚了钱就想着提高自己和家庭的生活水平，而且产业发展还很落后，不存在技术上的瓶颈制约。
　　
　　这种情况下，房地产泡沫崩溃是大好事，让那些想赚钱的人都把聪明才智放到实业上去，去生产能够满足人民群众生活需要的新产品，不会像前几年一样一窝蜂的跑去炒房子炒股票。那些东西不产生实际的价值，就是一种掠夺，把房子（本质是土地）的价格炒高了，然后掠夺那些必须要占用这块土地生存、生活、生产的人的钱。
　　
　　至于房地产转嫁给金融系统的风险，中国现在的金融系统可能是全世界最安全的，一点都不用担心。中国人买房子，哪怕是前几年最疯狂政策最宽松的时候，首付比例也是最低20%，大部分要付30%。像次贷危机前的美国，日本1990年前，直接就0首付或者接近0首付。那才叫银行风险。中国现在家庭房地产贷款占GDP的比例，相当于日本1990年的多少？才30%！还差得远的很，有什么金融风险？
　　
　　我们必须要把银行亏本跟金融系统风险区分看来。
　　
　　银监会说的是：房价下跌40%，银行不会亏本。我估计这是保守的说法，它要给自己留余地。前证监会主席刘明康说的，房价下跌60%才会亏损，可能更接近银行内部估算的真实水平。
　　
　　而且，在市场经济条件下，银行亏本很正常，前几年经济过热的时候赚的有点太多了，银行系统的工资嗖嗖嗖的往上涨，现在亏一点，过几年苦日子，年终奖少发一点，没什么不好。只要没把老本亏掉，以后还可以赚回来。它绝不代表会出现金融风险。
　　
　　所以要说什么房地产绑架金融，起码等房价下降80%再说也不迟。当然，至于它会不会降80%，那另外说。
　　
　　总之就是，我们的政策制定者，我们的企业家和投资者，完全不要担心房价下跌的问题。不能看到房价跌一点就害怕了，害怕出现经济衰退和大规模的失业；企业家也不敢投资了，想着到国外买房子规避风险了。这是非常错误的。
　　
　　相反，手头拿着钱，正好是抄底的好时机。不过不是抄房价的底，是抄竞争对手的底。他们前几年把挣的钱都拿去贷款炒房了，现在房价一紧缩，还不起钱了，只能低价把企业卖掉。
　　
　　这个时候前几年保持头脑冷静专心搞实业的企业家，就可以拿着现金去买便宜货了。不要害怕，该出手时就出手，中国经济一定会保持健康快速增长，你现在买回来的企业资产，肯定可以用来赚大钱。
　　
　　要记住巴菲特的忠告：“在被人贪婪的时候恐慌，在别人恐慌的时候贪婪。”巴菲特买股票就是长期持有，所以跟我们去收购同行的机器厂房技术是一回事。现在正是有很多企业家恐慌的时候，你要是前几年没有贪婪，现在就是贪婪的时候到了。
　　
　　不过不要去买股票，我说的是实业资产——你一定要买你自己能控制得了的资产，控制不了的资产，再便宜的时候买，都是负担。
　　
　　所以，有些炒房的、放高利贷的、借高利贷的，跑路的跑路、跳楼的跳楼，各凭本事，这种现象很好。它会让经济资源往那些踏踏实实经营实业、专注于本行业经营的优秀的企业家手里面集中。这些投资者失败了，它们的销售渠道、机器设备、技术工人，就会落到优秀的企业家手里。
　　
　　这就是市场机制促进资源优化配置的体现。不管是中央ZF，还是地方ZF，都不应该去干预。尤其是地方ZF，你现在去出手救炒房的，大型国有银行不会听话，听话的只有地方银行。最后全国房子价格下降，就会把地方财政和地方银行的钱套在里边。那个时候就知道头痛了。还不如现在多支持一些企业收购，给中小企业减税，多搞点招商引资，等实业企业成长壮大了，增值税、营业税、所得税的收入自然会把丢掉的卖掉的钱给补回来。虽然看起来量不大，但这是细水长流，越流越多。土地是卖一点少一点，越卖越少。
　　
　　虽然这一轮房产泡沫中国可以安稳度过。但是，也要提出警告，中国ZF如果跟当年日本ZF一样，过去了就觉得没事了，又对房地产放松信贷，把现在这些措施给停止了，购买二套房三套房又可以贷款了。那么下一次真的1990年就不远了。
　　
　　至于为什么必须永远的制度性的禁止非自住型购房从银行获得贷款，我专门做了很详细的论证，不是针对这一次房地产投资的，而是从房地产市场的本质来说的。可以参考我的博文：《从权利合理划分的角度分析中国的房地产市场问题》
　　
　　————————————————
　　作者：中国人民大学李晓鹏
　　邮件：xiaopeng_li@hks.harvard.edu
　　个人财经博客：http://blog.sina.com.cn/u/1431994355

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Liujianlin

2011-12-15 23:20:11

非常赞同这个观点。事实上，从另外一个角度看，房价降下，更多符合条件的人可以买房到手，带来的会是家电家具、装饰装修、物业及其他服务，乃至汽车、旅游等消费需求的巨量释放，仅仅家电需求释放一块乐观估计将超过家电下乡的需求量，而这将带动精品钢材需求释放------。
记得02年的时候我装修及居家采用冰箱、空调、洗衣机、洗碗机、电热水器、木地板、床及其用品、窗帘及其用品等等消费超过房价，
为什么没有学者专家关注这方面的因素呢？

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188188

2011-12-15 23:27:45

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