提要：受新房需求跌至历史新低以及人口增速放缓影响，2011年美国多项住宅建设数据创下历史新低，尤其是单户住宅市场经历了史上最糟的年份。不过，美国新房营建和现房销售状况在下半年出现好转，而且多户住宅市场走向复苏。有利的天气状况推动了年末期间美国建房数量的增长，预计今年美国住宅建设状况将好于去年，但住宅建设要恢复至正常水平尚需几年时间。

　　（外脑精华·北京）在萧条两年多后，美国房市终于在2011年下半年开始显露复苏迹象。
　　美国新房营建、开发商情绪和现房销售状况在2011年下半年都出现好转。至关重要的是，就业市场回暖以及失业率微降。但是，这些发展态势无法阻止美国单户住宅市场经历史上最糟的年份。多项纪录创下新低。美国单户住宅开工量（自1959年开始统计这一数据）和单户住宅许可证数量（自1959年开始统计这一数据）双双创下历史新低。美国4大地区单户住宅开工量（自1964年开始统计这一数据）以及西部和东北部地区单户住宅许可证数量（自1960年开始统计这一数据）也都创下历史新低。总体而言，美国开发商们于2011年开工兴建的住宅数量为60.7万套，为历史第三低水平。美国房屋开工量官方数据始创于1959年，但《美联储经济数据库》中一组时间顺序不连续的数据证实2011年美国房屋开工总量为1946年以来的第三最低水平，仅高于2010年（58.7万套）和2009年（55.4万套）的水平。2011年开发商兴建完工住宅总量为58.4万套（自1968年开始统计这一数据），创下历史最低水平，其中单户住宅和多户住宅数量分别为13.9万套（历史新低）和44.5万套（也创历史新低）。最终，美国所有4个地区完工的住宅总量和单户住宅总量数据也创下历史新低。
　　需求低迷打击住宅建设
　　住宅营建数量创历史新低是对新房需求创历史新低的回应，因为全美和所有4个地区的新房销售（自1963年开始统计这一数据）都创下历史新低。2011年全美和4个地区新房售量（15.6万套）也创下历史新低（这是个好消息，因为一旦需求回升，将不得不重建库存）。表面看似利好的是，美国现房销售增长1.7%。但很难说2011年现房销售市场状况好于2010年，因为占销售总额近1/3的困厄抛售住房销售收入推动了这两年现房销售额的增长。
　　美国多户住宅市场在2011年走向复苏。由于美国失去住房所有权而转为租房者的人数加速增长，开发商们在2011年4季度开工兴建的多户住宅数量同比增长100%至20.4万套（经季节性因素调整的年率），随着住房拥有率，加快对租房的转变。由于人口迁往气候更温暖的地区，美国南部和西部地区南部和西部多户住宅开工量占美国多户住宅开工总量的约70%。其中仅得克萨斯州所占比重就达到了16%。
　　人口增长减速拖累房市复苏
　　人口增速放缓是房市复苏的另一个拖累因素。美国人口普查局统计数据显示，在截至2011年7月1日的15个月中，美国人口增长了280万，增幅为0.92%，为1940年以来的最低增速水平。其中得克萨斯、加利福尼亚、佛罗里达、佐治亚和北卡罗莱纳这5个州的人口增幅占这一期间美国人口增幅的一半。这15个月期间得克萨斯州的人口增幅（2.7%）和新增人口数量（52.9万人）数据均居美国之首。同期缅因州、罗德岛州和密歇根州的人口数量出现下降。人口减少是由于出生率下降以及移民迁入速度放缓。
　　从墨西哥和其他拉美国家发展态势来看，美国移民进程放缓或将成为长期趋势。皮尤研究中心统计数据显示，由于美国就业市场疲软造成移民进程放缓以及墨西哥生活水平提高，目前来自墨西哥的美国净移民数量接近于零。墨西哥生育率已从上世纪70年代初的6%以上降至2010年的2.3%，这意味着美国就业市场回暖可能不会推动来自墨西哥的移民数量加速激增。实际上，美国人口普查局在2011年中期发布的预测中将2012-22年期间美国年均净国际移民数据预测值从142万人下调至122万人。鉴于粗略计算的美国每户家庭的人口数据为2.6人，这将造成美国每年住宅开工量减少近7.5万套。
　　年底房价走势不明
　　美国房价在2011年继续下跌，但年底期间的走势不明。依据所有权威的衡量方法推算，2011年美国房价下跌了3.-4.5%，超过2010年跌幅。但是，接近去年年底时，全美以及9个普查区中的8个普查区的联邦住房金融局房价指数（经季节性因素调整）出现小幅增长，而其他房价指标则仍在下滑。为何会出现这种状况呢？这极有可能是由于困厄住房销售在联邦住房金融局房价指数构成中所占比重更小。目前房利美和房地美所管辖的近10%的房屋的价值低于未偿还抵押贷款总额，而抵押贷款房屋所占比例约22%。联邦住房金融局房价指数上涨表明没有丧失抵押品赎回权风险的房屋的房价正在企稳。
　　住房存量开始下降
　　市场住房存量终于出现下降。在2011年年底，美国私房空置率（衡量空置房屋空置和出售状况的指标）从一年前的2.7%降至2.3%，创下2006年初以来的最低水平。与之相应的是，美国住房存量减少了近50万套。以目前的速度发展，在不到两年时间里美国积压待售房将消失殆尽，但由于这些积压待售房集中在一些失业率高企的州，或许将需要更长时间。
　　美国住房自有率自2004年4季度所创的69.2%的峰值继续回落，在2011年末从一年前的66.5%降至66%。但住房自有率究竟将下降多少呢？鉴于通过抵押贷款购买住房的600多万房主中的多数将最终变成租房者以及获得住房抵押贷款资格的难度远超以往，美国住房自有率可能将降至64%（接近1965-1990年期间的均值水平）。
　　当然，房屋抵押贷款利率也在2011年创下历史新低，但由于信贷在全年一直处于紧缩状态，这似乎显得不太重要。房屋抵押贷款为何如此难以获得呢？联邦储备白皮书显示，这在一定程度上是由于联邦住房金融局（房利美和房地美监管和管理机构）正在努力保护纳税人免受更大损失。美国国会赋予联邦住房金融局的一项任务是“维护和保护”企业资产，明确要求企业压缩贷款或贷款担保需求。而放贷机构则收紧了信贷标准。金融机构采取了多种多样的信贷紧缩措施，其中包括提高首付比例、提高贷款审核标准、提高费率、要求提供更详尽的贷款申请书面材料以及减少贷款额度。在调查中，放贷机构表示它们所担心的是在未来企业的回购贷款将变成呆账，以及房屋丧失抵押品赎回权情况泛滥以及代价沉重。白皮书显示放贷机构放贷标准远高于企业所要求的标准。
　　这是美国国会必须着手解决的一个问题。两难的是除非放宽对企业贷款需求的限制，否则美国房市和经济返回正轨的速度将放缓。但是，如果过度放宽对企业贷款需求的限制，纳税人将不得不为此买单。白皮书显示，如果承受更大的短期损失能促使“美国经济复苏步伐加快和复苏力度增强”，或许这将符合纳税人的利益。
　　有利天气状况推动年末的建设活动
　　有利天气推动了2011年年末期间美国建房数量的增长。2011年11月份美国天气异常温暖，尤其是东北地区，12月期间美国东北和中西部地区天气异常温暖而且西方地区天气极其干燥。美国今年1月份气温水平居于历史同期第3高位，干燥程度位居历史同期第29位（自1895年开始统计这一数据），因而今年美国住房建设开工的基础坚实。有利的天气状况主宰着未来营建活动的变化，因此预计在3月份或4月份营建活动将有所下降。我们预计2012年美国住宅建设数量将会出现增长，而且下半年建设数量将超过上半年。但是，美国住宅建设数量要恢复至正常水平尚需几年时间。