房地产平稳之时 恰住宅精装修突破之机

报告要点

中国精装修住宅发展缓慢之惑

1998年商品房货币化改革开启了房地产飞速发展时代，次年建设部提出推广精装修住宅。纵观过去十余年，住宅精装修市场聚集了诸多有利因素：天时——在商品房货币化改革之后的第二年就开始推动；地利——房地产市场长达10多年的高速增长；人和——中央ZF和地方ZF的高度重视与大力推动。然而，我们发现，无论是政策目标的完成情况、精装比例的提升进度、还是与海外国家的对比，我国住宅精装修的发展都显得差强人意。u       探究精装修成长之谜

为揭开精装修的成长之谜，我们分别从精装修住宅的供给、需求两个方面进行解析。最终发现，阻碍精装修住宅发展的核心症结主要有三点：一是房地产行业的非理性高速增长导致了住宅市场在发展中重量不重质；二是过去的购房需求中投资性购房需求占比较大对精装修住宅形成抑制；三是消费普及时期居民的消费水平偏低。

u       日本住宅精装修和产业化发展的启示

日本在1966-1975年经历了住宅精装修和产业化的黄金发展时期，其驱动因素主要有三点：战后一代对城市住宅的条件和装修的要求较高、装修装饰人工成本上升使得批量化装修成为必行之路、以及在政策推动下精装修住宅的标准统一化。我国当前所处的经济发展阶段与日本在1966-1975年较为类似，因此，日本当时的住宅精装修与产业化发展具有一定的借鉴意义。

u       中国住宅精装修市场的明天

中国目前已基本具备日本1966-1975年间的三大驱动因素，只是在政策推动上稍显乏力。同时，在房地产行业逐渐企稳进入平稳增长阶段以后，我国住宅精装修市场将出现以下转机：住宅市场将更多依靠品质与附加价值进行竞争、刚性需求逐步上升、消费升级时期居民对于住宅要求提高；这些因素将使原先的阻碍症结逐渐消失。根据我们的测算，在2014年以后，住宅精装修市场的规模将超过一万亿元，从现在起到2015年的行业年均增速约为25%左右。

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