把脉成都产业发展，前瞻城市产业变革。
        3月31日，“2012中国西部产业发展高峰论坛”在索菲特万达大饭店举行。中国著名战略咨询专家王志纲，著名财经评论员、财经专栏作家叶檀对全球商业发展方向以及处于经济发展方式转型关键时期的成都城市价值、投资方向作了精彩演讲。
        演讲开始前近一小时，会场就已爆满，近500张座位的会堂座无虚席。叶檀的旁征博引、王志纲的高瞻远瞩都给观众留下了深刻印象。
        观点篇
        聂和平：
        商业新模式助力城市发展
        论坛开始，成都金牛万达广场投资有限公司总经理聂和平首先致辞。
        “产业地产可以有效地实现商务价值，产业价值与城市价值三者良性的循环，可以促进实体资本和产业资本发展，从而快速提升城市发展能力。”聂和平认为，成都在未来将形成“南高新、北产业”的新商务格局。成都产业发展直接影响到成都经济的国际化前景，随着城市的发展，房地产开发与城市的发展，产业的发展逐渐融为一体，共同形成共赢的格局。
        聂和平表示，万达地产是产业地产积极的探索者和实践者，经过25年的探索与发展，万达在商业地产、五星级酒店、大型文化旅游中心等方面形成了多种产业齐头并进的发展格局。万达地产将在金牛万达广场开设全新的商业模式，面向产业高端，项目包含40万平方米的5A写字楼和乙级写字楼，打造集约化全产业链商务平台，成为中国西部最大的产业办公基地。
        评价篇
        王志纲：城市价值决定地产价值
        有着“中国民间智库第一人”之称的王志纲，在昨日“2012中国西部产业发展高峰论坛”上“把脉”成都未来发展制高点。王志纲表示，在成都当战略顾问已有10年了，对成都的发展历程有一些“话语权”。他提出，城市价值决定地产价值，地产价值决定服务升级。
        成都地产价值直线上升
        “据说在西部将会有一个城市，能够作为一个支点，把广阔的中西部资源聚集到一起，与沿海互动。”王志纲谈到，中国的3+1战略还需要一个推力，而这个推力将来自于西部的某个城市。成都优秀的人才、宜居宜休闲宜就业这些软实力都使其具有优势。
        如何改变小富即安的心态，真正将成都无限大的发展潜力发挥出来？王志纲认为，成都的战略可分三步走。其中首先是将“一座来了就不想走的城市”这个招牌打出去，通过城市营销让全中国人认识成都。成都在这些年发展过程中，城市价值已得到巨大提升，改变了成都人小富即安的心态，让世界认识了成都，在城市价值提升的同时，成都的地产价值也在直线上升。
        地产价值决定服务升级
        王志纲表示，城市发展带来的是地产的火热。他直言，城市价值决定了地产价值，地产价值又决定了服务升级。“如今的房地产不再是一个单一的领域，房地产不再只是卖房子，要么是文化休闲地产，要么是工业地产。市民需要的是要一个多业态、多服务内容的综合性项目，只有在这个背景下才能在密集的房地产产业中‘突围’。”
        王志纲谈到投资的几大原则，首先需要认清中国的现状；第二点则是投资者要重视整合资源，以“不走寻常路”的视角去开发资源；第三点为业态创新、模式为王。“一个上十亿的企业，需要有自己的商业业态、专属的核心经营模式才能够成为‘大浪淘沙后留下的珍珠’，这就是商业价值。”
        处于经济转型关键时期的成都，如何走好下一步？王志纲表示，启动内需是唯一，也是首选。目前的社会，吃住行不再是市民消费的重点。当人均GDP达到4000美元～10000美元的时候，50%的市民已不再考虑吃住行的问题，生活已有了更高的追求。王志纲表示，游购娱成为支持消费的“主力军”，大力发展硬件与服务成为重中之重。
        分析篇
        叶檀：商业地产正向核心聚集
        叶檀在演讲中分析了目前商业地产的发展趋势，商业地产正向商业核心城市、区域核心城市急剧汇聚。
        叶檀提到，金融危机之后，据某调查机构报告显示，2011年年底，纽约2011年吸收商业地产的投资为398亿美元，同比增加165%，商业地产投资率增速全球第一。排名第二的是伦敦，全年是349亿美元。中国上海排名第三，中国香港和东京分别排在第四和第五位，五大城市中有三个是亚洲的城市。
        叶檀预计，未来投资热土在亚洲，全球经济的增长点、全球经济的核心城市在亚洲，未来的商业地产将会汇聚到这里。
        轨道交通将带动商业地产发展
        中国自从有了城市群概念、区域发展概念以及轨道交通概念之后，此类区域的城市中心大大扩展。未来10年，中国将成为一个高铁轨道上的国家。
        叶檀认为，中国的商业地产、中国旅游养老地产高速发展期会持续很长的时间，而这个高速发展期之后会形成全国性的经济和区域中心，区域中心以外的三线写字楼的租金将有提升，但上升幅度有限。
        商业地产投资需注重规划
        如何判断商业地产发展走势？叶檀表示，商业圈的商业生态和消费能力非常关键。评估商业地产的投资价值，除了了解该商业圈的商业生态、租金生态、货币生态之外，对于ZF规划要有所了解，这个地方未来会不会成为城市的副中心？这个地方会不会成为未来的一个物流集聚地？这些都是要考虑的问题。
        “二三线”投资机会更好
        叶檀预计，一线城市商业地产租金价格会下降，二三线区域城市的租金价格仍会略有上升，这是一个逐渐持平的过程。
        根据相关机构调查数据显示，现在写字楼租金排名前五的城市，依次为中国香港、伦敦、东京、莫斯科、北京。2011年，北京市中心的写字楼平均租金为每平方米8960元，超过纽约曼哈顿中心每平方米8215元的租金价格。中国一线城市中心区写字楼租金价格上涨之快，远超出大家想象。目前，商业地产已到一个区域性中心溢价的时候了，二三线城市投资机会更好。
        叶檀提到，这两年处于商业物业购买高峰期。据一机构最新发布的报告显示，住宅物业成交量开始下降，工业地产、商业地产成交比重加大。目前，商业房产租金价格不断上升，国内通胀压力依然很大。叶檀预计，中国的房价收入比例或者租金收益的比例会在10年至20年内慢慢接近均衡。
        部分提问
        城北商业带正聚集人气
        提问1：今年成都城北商业带的内在动力是什么？
        叶檀：市场的规律是，大家聚集在一个地方，市场就起来了。这个市场的人多了，商业就起来了。在未来改造中，各方都应合理获得利益。我相信成都未来的工业、商业、物流，都会在这里聚集起人气。
        提问2：根据刚刚您讲述的轨道交通论，未来成都地铁网建成之后，市中心地产价值会如何变动？
        叶檀：大家看大城市的中心地段价格有没有降？没有。未来价格下跌的区域在哪里？是那些不该涨的地方，比如没有商业点、荒山野岭的地方。未来什么地方要涨？是交通节点和副中心城市。这样的地方我们要密切关注。
        轨道交通会有一体效应，会把机会溢出到周边。但是也由于轨道交通的存在，成都的聚集效应会更明显，在区域中的核心地位会加强。
        提问3：未来城北商贸产业的发展方向会是什么？
        王志纲：下一步的开发，除了我们做一些新的增量以外，特别要考虑它的文脉，沉淀的往往是精华。
        提问4：支撑商业地产最关键的一个因素是什么？
        王志纲：从宏观上来讲，与时俱进。怎么升级换代？随着地价增长以后，业态肯定要变，所以叫模式为王、业态创新，这要做很多的探索。