作者：好年华 提交日期：2007-3-5

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　　大约在2004年三、四月份，我在强坛发过一篇文章，建议人民币汇率小步、稳健地升值。当时，对于人民币汇率升值还是贬值的争论还是众说纷纭。现在大家看到了，人民币小幅、缓慢升值对于中国经济有利无害。因为这种升值和大幅、急速的升值，对中国企业的效果是不一样的：
　　
　　在小幅、缓慢升值的情况下，中国企业有足够的时间升级自己的产品和调整出口结构。同时，那些纯粹依靠低价格竞争的低水平出口企业被逐渐淘汰。但由于中国产品与其他国家产品的比价依然在低水平，因此中国企业的出口订单总体上不会减少，而是逐渐由劣质企业集中到优质企业。于是，中国的对外市场依然在扩大，外贸顺差依然持续增长，但企业利润得到改善，技术得到提升，产业结构得到优化，沿海到内地的产业梯度转移加速。这对中国经济当然是有利无害的。
　　
　　但是，如果升值过大过急，中国企业难以适应，由于它们总体上的技术水平不高，对外市场就会急速丧失，企业停工停产，工人失业，经济损失惨重，外汇储备剧降，同时将可能出现严重的社会危机。
　　
　　我当时的估计是，人民币可升值范围在20%左右，按其时的汇率美元:人民币=8.3:1，大致升值上限为7.0:1。后来由2005年7月起，不到一年半的时间就升到与港币相同的7.8:1水平，期间也没有象样的调整。这个速度还是过快了一点。如果维持这样的速度，今年下半年将很可能逼进甚至突破7.0:1。因此建议，在人民币汇率接近7.5~7.6:1时，在公开市场上进行一次较大规模的套利操作，使汇率降回7.8~7.9:1左右。这样也可以让短线投机者略有亏损，对人民币炒作起到某种程度的阻吓作用。如此，至少今年底、明年初维持在7.0:1以内，应是比较可能实现的。
　　
　　股票和房市，老话题了。大家关注的焦点仍然是，股价高不高？房价高不高？其实，所谓高不高要看你是将之用于“投资”还是“投机”－－对于“投资”而言早已过高；对于“投机”而言，什么价位都不“高”，只要它能“更高”。
　　
　　对于“投资”，资产的价格决定于其用于正常经营的获利能力。现在大多数股票的市盈率早已经超过30倍了，换句话说，一项“投资”要30年以上，就是半辈子才能收回，这当然是高。同理是房价，多数一手房的价格与其出租收入相比，回报时间也超过30年，相当于股票的市盈率30倍以上，当然是高。
　　
　　但你要是“投机”，不要说现在工行每股不到5元不算高，就是超过50元也不高，只要它能在你预定的时间内升上60元；房子1万元/平米也不高，只要它能在你预定的时间内升到2万元/平米。请注意“预定的时间”，任何投资都有预定的时间，如果工行100年后才能升到60元/股，当然你现在50元去买它就没有意义了。
　　
　　对于股市，我只能说，去年那种“普天同涨”的局面往后几个月内是不会出现了。今年上半年将以宽幅震荡为主，能在这种震荡市中获利的人，将是十中无一。下半年的情况如何，只有到时才能再作判断，现在言之尚早。另外，不要过份迷信基金。现在地的基金都说自己赚钱，那是因为它们赶上了一个大的上升周期。仅仅两年以前，这些基金无不愁云惨雾，赎回者众，所有基金剩余资金加起来不到200亿。
　　
　　对于当局者来说，我的忠告就是：股票不好玩，玩者须谨慎。因为和房市不同，房价再高，也是富裕阶层的游戏；房价再低，买不起的还是买不起，不过空嚷嚷。而股票是大众化产品，几万元甚至几千元都可以玩。一旦有什么风吹草动，不要以为那几千万股民（现在大概过亿了）会很“理性”－－涨多了自然有泡沫，也不见他们感谢谁，跌多了全是骂娘的。所以啊，不好玩，不好玩......
　　
　　对于房价的“过高”（投资前提下），什么老寒PK老潘全是扯淡。根本原因是什么？就是土地，哪怕是使用权都不能自由交易。于是普通市民，乃至一般企业都无法获得建房子所需的土地，甚至自有土地，九十年代后几乎所有的大中城市都停止了报建审批。其实，建房子完全没有技术难度，可用的工程队也大把。八九十年代很多企业搞“多元化”，成立的房地产开发公司，后来为什么大多关门？主要问题就是他们无法获得所需的土地，还“开”什么“发”？于是就出现了房产市场的供应高度集中在少数几家大型企业的情形。而政府主导的批地或卖地，也使许多官员从中获得了黑箱作业、牟取私利的可能。所以，根本的解决方法，有效增加供给，使房产市场软着陆，也解决以权牟私的唯一方法，就是实行土地使用权的可流转可交易，用土地交易税代替地方政府的卖地收入。
　　
　　说到这里要谈一下任志强去年的一篇文章。虽然我对房价持中立态度，但老任这篇东东，不是自己太糊涂，就忽悠得人不行。针对外界质疑房产行业的“暴利”，老任举出一大堆数据，证明房产行业的利润率很一般，大概只有10%的样子。这是怎么回事呢？
　　
　　其实，房产业暴利没有错，但老任的数据也没有错，原因就在于土地使用权不可流转交易，造成会计账目上的极度错乱和啼笑皆非。由于使用权不可流转交易，它不是商品，无法作为一项“资产”算入自己的资产目录，只能以费用算入当年成本中。
　　
　　例如，某年某开发商用2亿元买了两块土地的使用权70年，使用了其中1块1亿元，建房的工程费用5000万元。整套住宅售价2亿元。如果使用权可流转交易，那么此时开发商的总资产为土地+房子=1亿*69/70+2亿=2.96亿，总费用为2亿+0.5亿=2.5亿，因此利润率为(2.96-2.5)/2.5=18.4%；
　　
　　但在目前中国，连使用权也不可流转交易，于是开发商的帐只能这样算：
　　总资产2亿元，总费用2.5亿元，利润率(2-2.5)/2.5=-20%。呵呵，何止利润“一般”，还“亏损”大哩！
　　

作者：中国第一穷人　回复日期：2007-3-5　02:20:00　
　　例如，某年某开发商用2亿元买了两块土地的使用权70年，使用了其中1块1亿元，建房的工程费用5000万元。整套住宅售价2亿元。如果使用权可流转交易，那么此时开发商的总资产为土地+房子=1亿*69/70+2亿=2.96亿，总费用为2亿+0.5亿=2.5亿，因此利润率为(2.96-2.5)/2.5=18.4%；　　
　　　　但在目前中国，连使用权也不可流转交易，于是开发商的帐只能这样算：
　　　　总资产2亿元，总费用2.5亿元，利润率(2-2.5)/2.5=-20%。呵呵，何止利润“一般”，还“亏损”大哩！
　　
　　不对吧,应该按照年化收益率计算还有杠杆.
　　一般一个项目自有资金都是10%.也就是实际成本是1.5*10%=0.15
　　贷款利息:0.081
　　而收益率是:
　　5年卖完(2-1.5-0.081*5)/0.15=63.33%
　　3年卖完(2-1.5-0.081*3)/0.15=171.33%

作者：好年华　回复日期：2007-3-5　12:14:15　
　　不对吧,应该按照年化收益率计算还有杠杆.
　　　　一般一个项目自有资金都是10%.也就是实际成本是1.5*10%=0.15
　　　　贷款利息:0.081
　　　　而收益率是:
　　　　5年卖完(2-1.5-0.081*5)/0.15=63.33%
　　　　3年卖完(2-1.5-0.081*3)/0.15=171.33%
　　
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　　你这计算不明白我本文的主要意思：
　　
　　原因就在于土地使用权不可流转交易，造成会计账目上的极度错乱和啼笑皆非。由于使用权不可流转交易，它不是商品，无法作为一项“资产”算入自己的资产目录，只能以费用算入当年成本中。
　　
　　如果土地私有，或者至少土地使用权可流转可交易，那么土地或土地使用权将作为一项“资产”算入资产目录，土地交易只是资产在土地（或使用权）和钱之间的形式转化，资产总量不变。
　　
　　而现在发展商在拍卖会上购买土地使用权的费用只能算作“费用”或“成本”，因为这个土地使用权不是商品，不可流转和交易。
　　
　　先搞清楚这一条最根本，然后再细算其他，例如你的算法。

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