浅议中国房价的合理水平

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收藏 2012-05-28

论中国宏观经济的前景肯定绕不开房地产市场的稳定问题，而讨论房地产市场稳定问题又无法避免房价问题。但是，中国房地产市场和房价问题的确非常复杂，超出了本人的分析能力，只能提几点粗浅看法。
在中国ZF出台了一系列房地产调控政策之后，一些城市的房价在过去的一年里有不同程度的回落，房地产交易量显著下降。有些中外分析人士认为中国房地产的泡沫即将被挤破，从而引发中国经济的“硬着陆”。

中国ZF目前并没有放对松房地产调控的迹象，但我相信决策者们也不希望房地产价格大幅度下跌，从而严重影响宏观经济稳定。

如何判断什么是中国房价的合理水平是一个关键而复杂的问题。

大多数分析人士采用国际上惯用的一些指标，如，房价与家庭收入比，房价与房租比，然后与其它国家进行比较来判断中国房价的合理水平。

例如，在发达国家，100平方米住房的价格一般是家庭平均可支配收入5倍左右。在中国是15倍，在北京超过20倍。

以此来衡量，有些分析指出，假定中国能够将房子的平均价位控制在目前的水平，再假定中国的居民收入能持续每年增长10%，那么要经过20年，中国的房价与收入之比才能降到德国目前的水平。

还有一些分析人士以此为依据，计算出中国一些大城市的“合理房价水平”。而目前这些城市的房价显然还远远高于这一“合理房价水平”。

本人以前在偶尔一两次讨论中国房地产问题时，也基本上引用了这种分析方法。但略为深入思考之后，我觉得这种分析方法有很大缺陷。

首先，不应该以发达国家的房价与收入之比作为中国房价合理水平的参照系。经济学的消费理论表明，不同收入水平的消费者在食品、住房、服装等方面的支出比例大不相同。低收入家庭每年在食品和住房方面的支出占他们年收入的比重要高于高收入家庭。同理，低收入国家在食品和住房方面的平均年度支出占平均年度收入的比重要高于高收入国家。假如低收入国家在住房方面的平均支出占收入的比重是高收入国家的一倍，在不考虑其它因素的情况下，意味着低收入国家的平均房价与收入之比的“合理水平”应该是高收入国家的一倍。事实上，很多发展中国家的房价与收入之比都在15以上（笔者认为一个国家，特别象中国这样的大国，平均房价概念本身的意义非常有限）。即使是20年以后，中国的人均收入也仍然会明显低于目前欧美的人均收入水平，意味着中国的房价与收入之比20年后也不应该回落到目前发达国家的水平（目前中国人均收入4000多美元，每年增长8%，20年后也才18000美元。而目前，欧美平均40000美元以上）。

其次，在国际比较中，都是在相等的住房面积基础上，如100平方米，或80平方米。事实上，低收入家庭的对住房面积的需求要小于高收入家庭。发展中国家的平均住房面积要低于发达国家。如果在中国目前的平均收入水平上，家庭对住房面积的合理需求是发达国家的60%，那么，在进行国际比较时，中国的房价与收入之比应该下调40%。

考虑到以上两点因素，进行必要的修正之后，中国目前的房价水平与中国自身的 “合理房价水平”的差距远没有以惯用的机械性国际比较（这种机械性比较只有统计意义，缺乏经济意义）那么大。

希望房地产市场的参与者和宏观决策者在判断中国房价合理水平时也考虑到这两点因素。

此外，如其他一些分析人士指出的，中国的房地产市场只有20年左右的历史，再加上住房改革过程的一些因素，房地产的各种统计数据不完整，不标准，很难进行比较系统的分析和比较，很难进行城市与城市之间的比较，很难与房地产市场已经成熟的其它国家进行比较。例如，一些大城市居民在购买房子时，很多居民有拆迁和工龄等方面补贴，并不是按照市场价格去购买的房子：他们房屋的市场价格与收入比并不反映真实的购买能力。如果考虑到这些补贴和其它非市场因素，中国的房价与收入比没有目前数据显示的那么高。

中国房地产市场和房价背后的确有很多非市场因素的影响，如，地方财政对房地产的高度依赖，地方ZF对房地产的直接干预，由房地产滋生的特殊利益集团，腐败问题，户藉问题，土地所有制问题。这些问题既影响了房地产市场本身的健康发展，又影响了房地产统计数据的准确性，既影响宏观经济稳定，又影响社会公正。

土地全民所有制，从理论上讲，本来应该是中国老百姓可以比其它国家更加平等地拥有住房的有利政治基础。但是，由于老百姓在民主参与地方ZF决策中的“缺位”和一些地方ZF在房地产市场的“越位”，现实中，全民所有制往往成了一些地方ZF随意支配土地的有利条件，而土地真正的所有者们却无法充分保障自身的利益。

中国一些大城市的房价之所以大幅度超过一般居民的购买力，其本身也反映了中国贫富之间存在巨大收入差距。更为严重的是，不断上涨的房价又进一步加深贫富差距：富人和腐败官员可以通过房价的大幅度升值来加速财富的积累，不断拉大他们与买不起房子的中低收入者的财富差距。如果任由房地产市场继续推动这种差距，将不利于社会的稳定。

房地产对宏观经济和民生的影响是世界各国普遍关注的问题。遗憾的是，可以借鉴的成功经验不多。第二次世界大战之后，除了德国之外，其他发达国家都经历过严重的房地产泡沫和由此引发的金融和经济危机。目前美国和欧洲很多国家还没有从这一轮由房地产引发的经济和金融危机中解脱，日本在过去20年一直没有能够完全摆脱房地产崩溃之后的影响。德国的经验是政策鼓励租房，其住户房屋拥有率只有40%多一些，是发达国家中最低的（美国为65%左右）。目前有分析人士预测，下一个发生房地产泡沫的国家将是德国，德国的房价最近上升很快。

中国房价形成的背后有正常的供求因素。其中一个因素是，经过以前的计划经济和公有制，中国老百姓都非常渴望拥有自己的住房，而供给在短期之内很难满足这种需求。

当然，前面提到那些非市场因素的确严重地扭曲了房地产市场供求关系，进一步推进了房价的上涨。中国ZF出台的一系列调控房地产政策，有些是对市场的直接干预：希望通过新的“扭曲”去修正原有的扭曲影响。

但是，要保证中国房地产市场的健康发展，保证其不对宏观经济稳定和社会公平带来负面影响，ZF还是应该通过经济、社会、和政治等体制上的不断改革，来清除那些扭曲房地产市场供求关系的因素。

例如，征收房地产税是市场经济国家普遍做法。它可以稳定地方ZF的财政收入，也能对调节贫富差距起到一定作用。美国中、小学的费用和地方ZF的很多开支大部分来自房地产税收。

有些观点认为，中国的房地产没有实行实名制，无法推行房地产税。这很荒谬。房地产是不动产，比其它任何财产都容易实行实名制。可以通过房地产税来促进房地产实名制（国际舆论一般认为，与中国相比，美国等西方国家的老百姓受到ZF的管治少，更自由。可是让人费解的是，美国ZF对老百姓的银行存款和房地产等财产情况的了解和管理比中国ZF要严格得多）。

还有观点认为，征收房地产税会增加老百姓的税赋负担。其实，老百姓自住房的房地产税可以从收入税中扣除。只有有多处房地产的富人会多付房地产税。

当然，房地产税并不能防止房价泡沫：美国和欧洲都有成熟的房地产税，但仍然无法避免房地产泡沫的产生和破灭。

增加保障房可以满足低收入人群的住房需求，但是如果将保障房集中建在土地成本低但交通与公共服务都不便的地区，会强化不同收入阶层的社会差距。美国一些大城市的贫民区，不少都是过去ZF保障房项目的后遗症。

ZF可以鼓励在中小城市建立适应退休养老的居住区，鼓励大城市退休人员向中小城市迁移，减少大城市住房的压力。

同时，国家可以出台一些鼓励年轻人租房的政策，如房租补贴，将买房需求的压力往后推几年。