一问这样的问题，可能大多数学过一些经济学和货币银行学的人，马上就会不假思索地说：这好理解，央行投放的基础货币和增发的钞票并不多，但货币的流通速度在加快，货币乘数在加大，故央行印出的钞票和资金净投放不大，但广义货币增加了。错！完全错了！几乎所有的研究数据都表明，最近几年，中国的广义货币、狭义货币的流通速度都在下降，货币乘数在减小。那么，这么巨额数量的广义货币（净增33万亿元）是如何创生出来的？
要理解这一点，单靠货币外生供给的传统的宏观经济学理论已完全不能给予解释了，而只能用凯恩斯和后凯恩斯主义（Post-Keynesianism）的“内生货币”理论，才能给予解释。要真正理解和接受信用货币尤其是“电子货币”时代的货币内生理论，并不是容易。有兴趣的读者可以到，《华尔街日报》我的“经济学如诗”的专栏文章中去读一下我的“和田玉的故事”上、下篇。在那两篇专栏文章中，我用一个假想的例子说明了这样一条凯恩斯经济学（且注意，我说的不是“凯恩斯主义经济学”，二者有很大差别）的通俗道理：在现代信用货币体系中，货币的增加并不是央行主动在发货币，而主要是银行贷款创造存款，存款数字积累在银行中，就主要构成了广义货币。从这个角度理解M2，我们就会发现，目前在中国经济体中92.50万亿元的广义货币，说到底只不过是由所有个人、家庭、企业、机构和政府等在所有银行存款数字所构成而已。
理解了凯恩斯和后凯恩斯主义的货币内生说，就会认识到，控制不了商业银行贷款，在经济扩张时期，一个人或商家的贷款就会变成他人和其他商家的存款，因而也就控制不了广义货币。从这一视角，我在去年发表的十几篇关于中国宏观经济动态的反思文章中，曾提出这样一个观点：过去几年，尤其是2009年以来中国广义货币的快速增加，并不是央行在有意地超发货币，而是商业银行贷款急遽膨胀的结果，而外汇占款所导致的基础货币的增加，已经变成一个次要的因素了。根据这一认识，可以用一点稍微专业点的术语来说：过去几年中国广义货币的增加，主要是因为资本资产头寸增加的结果，房价快速上涨，房地产开发商销售收入和利润，以及政府的收入乃自政府财政存款的急遽增加，也是其中的一个主要的贡献因素。
房地产交易创生大量广义货币
据统计，中国房地产企业的资产负债率高达76%，随着房价的快速上扬，房地产开发商和购房者购房的贷款表现出快速的上升趋势。
记者：商业银行贷款急剧膨胀能理解为主要是由房地产所带动的吗？
韦森：近几年房价的快速上涨，房地产交易量的快速攀升，正是中国广义货币快速增加的一个主要贡献因素。房价快速上涨，房地产开发商和购房者购房贷款的快速增加，实际上导致了更多的广义货币被创生出来，由此我悟出了一个新观点：过去十几年来，从某种程度上来说房地产是中国广义货币的创生机器。
具体说来，前些年房价疯狂上涨，购房者尤其是炒房者需要通过昼夜排队贷款购房，旺盛的需求推动着房价的不断上涨，进而激励着房产商持续不断地开建新楼盘。在此过程中，多数购房者需要通过银行贷款预交首付，而随着房价的上涨，其首付会越来越高，也为房产商带来更大的利润。房产商将这部分贷款转存银行，到了他们的银行存款账户中，就在央行的统计数据库中就变成了广义货币。
另一方面，地产商在获得土地之前，也需要向银行贷款。据统计，房地产企业的资产负债率高达76%。通过银行贷款，地产商获取资金，转给政府进而获得土地，政府又将这部分贷款存入银行，又转而投入其他更大的开发项目，最后又变成了一些开发商的银行的存款，最后政府的投资，又变成了一些开放商和建筑商的存款，最后又在商业银行的存款账户中汇集而成“广义货币”存量。
这样一来，在过去几年中国房地产的繁荣时期中，在房价快速上涨的热潮中，银行对购房者的巨额贷款变成了开发商的存款，银行对开发商的贷款又变成政府的存款，政府从银行贷款的投资又变成了其他开发商的银行存款，最后汇集到所有商业银行的存款数字中，被央行统计下来，就成了广义货币。再说一遍，广义货币M2，说来不是钞票，它实际上绝大部分由有存款所构成，因而实质上仅仅记录了市场交易的结果，仅仅是一些数字而已。由此我们也可以预期到，如果央行现在放开乃至鼓励银行信贷，如果全国的房价、低价再来一轮快速上涨，也必然伴随的一个结果是，广义货币又会快速增加。如果今年银行贷款超过10万亿，中国的广义货币会轻松地超过100万亿元。这个天文数字的货币，对中国经济的未来意味着什么？对老百姓的生活意味着什么？我们的总理、我们的央行行长，我们的政府决策层想过没有？中国经济这样下去，将奔向何方？谁来回答这个问题？等房价、资产价格、古玩市场等价格破灭了，谁又来收拾局面？
房地产调控核心是管理预期
去年至今，中国对房地产价格的调控主要靠政府行政手段，以限购令、房产税等方式抑制房价的快速上扬。数据显示，2009年中国商品房价格上涨23.2%，2010年上涨7.5%，去年上涨6.9%。而近期，国土资源部就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹。
记者：对于目前房地产市场的“限购”措施，您怎样看？您认为房地产调控将何去何从？
韦森： 中国的房价已经高得十分离谱，已无法与我们普通居民的收入水平相匹配，这显然是不合理的。但随着劳动人口的下降、人口老龄化的增加，房价必然也会有下跌的时候。
目前，中国的股市不景气，银行存款利率跑不过通货膨胀率，由此严重阻碍甚至堵塞了中国居民家庭和企业的投资渠道。中产阶级没有有效的投资渠道，多数家庭资产又很难且不大愿意将有限的资产转移到海外，故一看到房价有抬头，觉得房地产有投资机会了，就会纷纷转头涌入楼市，进而造成房价上升，进一步吹大房价的泡沫。
记者：您认为目前中央对房地产的调控的手段合适吗？
韦森：在20世纪最伟大经济学家凯恩斯的经济学理论中，有一个核心的理念，就是“管理预期”。对于房地产，在一定时候确实需要政府“管理预期”，不能大家都相信今后房价仍会继续上涨，无限的上涨。倘若大家预期房价会上涨，纷纷抢购住房投资或把资产保值，房地产泡沫就会越来越大。
从自由主义经济学的立场来看，我们坚持市场需要自行运作，不能由政府来时时调控物价。政府的最大责任，不是限购令，不是行政手段控制房价，而是需要让大家知道，中国的房价相对于普通居民收入，已经是很高了。在金融市场中，人们长警告说：“股市有风险，投资须谨慎”。现在要让中国老百姓明白：“房市有风险，投资也须谨慎”。且房地产一旦投进去，当泡沫破裂时，想像股市那样尽快“斩仓出来”，可不是那样容易！等到大家都要买房套现时，你是很难“斩仓”出来的。
在房地产方面，我没多少研究，不敢乱说。但是，我看到的资料是，中国人的自有住房率已经差不多是世界最高的了，中国的房价，也差不多是世界最高的了。如果从一胎化政策和中国人口老龄化的长期趋势来看中国房地产市场的走势，我觉得中国的房价似乎是不能再上升了。现在人人有房，家家有房，甚至不少家庭有数套房。且奶奶爷爷有房，外公外婆有房，爸爸妈妈有房，岳父岳母有房，且老人家们又帮助我和太太买了房，我也贷款给儿子或女儿先买了房。但是大家现在大都就一个儿子，或一个女儿，等爷爷奶奶、外公外婆过世了，等爸爸妈妈老了，岳父岳母老了，我们将留给儿子儿媳几套房？到那时候，中国的房子将空闲多少？谁来住？租给谁？那还有不跌的时候？
最近我认识了一个美国的奥地利学派的经济学家Fred E. Foldvary，中文可以把他的名字翻译成“弗雷德•福德怀雷”吧！这福德怀雷老兄，可真是一个奇人！2007年，他出版了一本只有34页的小册子（第二版），书名就叫《2008年的大萧条》。给他聊天之后，我马上从他的个人主页上挡下来了这本小册子的PDF版。粗略翻了一下，发现这是我到目前看到的唯一一本能在之前能预测2008～2009年这次世界经济衰退的著作。这位长期研究商业周期现象的奥地利学派经济学家，在这本薄薄的小册子中，警告世人，现代社会的大萧条，起因都是房地产泡沫。福德怀雷把哈耶克的商业周期理论与Henry George等经济学家的土地价值理论结合起来，惊人地发现，自1818年以来美国差不多200年的历史中，每次经济衰退（recession），尤其是大萧条（depression），都是与房地产的“实周期”有关，且都是在低价、房屋建设和房价的最高峰后一两年之后发生的，200多年来，几乎没有例外。与Homer Hoyt和Fred Harrion等经济学家一样，福德怀雷也发现，在过去200多年间里，美国房地产的实周期大约是18年，之后一两年肯定跟着一个大的经济衰退。根据1990年美国发生了一次由房地产“实周期”引发的一场小的经济衰退，他在1996年就预测大约在2008年美国会有一次大的经济衰退，并在2007年出版了这本小册子的第二版，明确提出这一点。果不其然，2008年下半年，美国经济急遽下滑，GDP总量在2008年下半年和2009年上半年萎缩了16％还多。刚读过他的这本小册子，一方面为他的发现所震惊，一方面也心里直发怵。当中国的这一轮地价、房价和房地产建设的高峰期过去后，中国将会发生什么？中国的房地产周期，又将是多少年？大家想过这个问题没有？
本文来自: 人大经济论坛 公共经济学 版，详细出处参考：
https://bbs.pinggu.org/forum.php? ... amp;from^^uid=2071414
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