通胀不可避免，地方中小银行破产在即

/余治国 叶楚华

很多人以为，房价下跌幅度过大会导致银行贷给房产商与购房者的债务无法收回，从而导致中国版的次贷危机，最终造成严重的银行危机与信用危机。其实，中国的情况与美国大为不同。2007年时，美国次级房贷已接近美国全部金融机构贷款总额的10%，全部房产贷款则超过全部贷款额的50%。2010年末，个人按揭贷款是4.8万亿美元，占房地产贷款总额的65%，大量家庭的偿债额度已经超过了房价本身。中国的房地产泡沫远未达到美国那样严重的程度。2010年末，中国的房地产业贷款余额只有7.4万亿元，只占2010年末全部贷款余额的15%。商业银行所有贷款的违约率在6%-7%，其中房地产按揭贷款的违约率只有2.5%。

2010年，全国销售的房产总量约为600多万套。2010年房地产信贷新增2.02万亿，其中个人按揭贷款新增1.4万亿，占房地产贷款比例70%。平均算起来，每套住宅需要银行贷款23万。一般贷款购房首付在30%-50%左右，权且算40%，这样购房的银行贷款占房价的60%。由此可得，以2010年的价格计算，全国平均每套房地产的总价约为38万。2005-2010年的6年中，全国住宅房共销售3000多万套。按每套38万计算，2005-2010售出的住宅房存量的价值大约为11.4万亿。2010年全年房产投资总额为4.8万亿，其中住宅房投资3.4万亿，占房产投资总额的70%。因此，我们可以推算出，2005-2010年整个房产业的销售总额最多16万亿。

我们不妨设定房产商自筹资金为35%，，房产商总共投入了约5.6万亿，剩下的10.4万亿才是银行贷款。但这10.4万亿是这些年来银行贷款的总额。银行真正剩余的贷款分为两部分，一部分是房产公司正在开发或已开发未销售掉的房产贷款，另一部分是按揭购买的房产在未来若干年需要购房者逐年归还银行的那部分按揭贷款。在资金充裕的条件下，完成一个房地产开发项目一般需要2-3年时间，不妨以2年作为房产公司运营一个项目的周期时间。根据这个数据，房产公司未归还银行的贷款约为4万亿。按揭贷款为7.4万亿左右，按平均20年的按揭还款时间计算，购房者平均已还了3年的贷款，仍需在未来若干年归还的银行贷款余额约为6.3万亿。由于按揭贷款占房产贷款的70%，个人按揭贷款约为9万亿。两个数据相加，房产贷款余额约为13万亿，其中银行贷款余额约为10万亿。而银行目前贷款总量约为55万亿元，房产贷款仅占银行贷款总额的18%，其中房产商们的贷款仅占银行贷款总额的7%。

房价若下跌40%，相当于消灭了4万亿的M2。这4万亿的损失，按揭购房者要承担其中的2.8万亿。按照3000多万套来计算，平均每个家庭要承担9.3万，考虑到按揭时间剩余17年，平均每个家庭每年仅损失几千元而已。这对于真正的自住房购买者来说，纯粹是纸面价值的损失，房子还是那个房子，每月还贷还是那么多钱，实际上对正常生活并无影响。真正承担风险的是炒房投机者和房产商。就算所有的房产商都跑路或自杀，银行也就才损失1.2万亿，坏账仅占贷款总额的2%。即使最坏的估算，也不会超过5%-10%。20世纪90年代，商业银行的坏账率至少是这个数字的3-5倍，当时银行的情况如此严重都可以顺利解决。以现在中国经济的体量，完全可以消化这样的损失。

然而，房价大幅下跌真正令人担心的是地方融资平台债务对中国经济的冲击。地方融资平台的融资渠道无非有国家投资、银行贷款、发行债券和信托融资，其中融资成本最高的是信托，筹资成本平均在12%-15%。

随着房地产调控的推进与房价的小幅下跌，很多地方的财力已经大幅缩水。部分城市2012年前5个月财政收入比高峰时期同比减少了30%，甚至有的达到50%。就拿保障房建设来说，各地建设资金严重短缺。2011年待建的保障房工程也要延续到2012年开建，2012年的保障房开工总量也下调至700万套。由此可见，各地因为调控政策和金融系统对贷款的严控，其可用资金已经捉襟见肘。

如果房价真的大跌，比如40%、50%，地价将大跌并且地方ZF的收入会更为猛烈地剧降，地方融资平台的资产负债率也将骤然降低，中国的银行体系必将面临极其严重的系统性风险。大型商业银行是中国经济体系与金融系统的命脉所在，国家不会以这些银行破产倒闭的代价来完成地方债务的清理。我们经常说要与国际接轨，要按照国际惯例办事。按照《欧元必死》（中国经济出版社2012年版），各国的地方ZF寅吃卯粮就是一种国际惯例，中国的也不会例外，地方ZF不会因债务问题而破产倒闭。因此，最终的债务承担者只能是全国所有的家庭。将银行风险分散给家庭承担主要有4种方法：其一，就是通过众所周知的通胀方式消化债务。其二，平台债权私有化，也就是说将这些平台债务通过金融工具变成某种类似股票与债券的证券，将集中于银行体系的风险分散给全社会。其三，通过利率管制保持不对称的存贷款利率，即银行维持较低的存款利息与较高的贷款利息，高存贷差相当于将居民储蓄在银行的财富转移给银行部门。其四，出卖地方所有的国有资产，如地方国企、地方公益事业等来偿付平台贷款，而当地居民则高价购买相关的服务。地方所有的国有资产本身就属于全民所有，因而当地居民支付的高价仍然相当于将家庭财富转移给银行。

当然，县区乡镇一级较为基层的地方融资平台债务将面临较大的还款风险。一般来说，地市级以上的融资平台的财力与偿债能力较强，而县区以下的能力非常薄弱。和这些基层融资平台债务相关的金融机构主要是一些地方上的中小商业银行。对于这些中小商业银行，地方财力所能提供的财务支持极为有限。因此，即使是在房地产调控政策稍有微调的情况下，这些中小商业银行都将面临着极大的破产整合的风险。

叶楚华余治国房产系列评论文章：

《欧元必死：揭开欧债危机的真相》中国经济出版社2012年6月版

《巴菲特阴谋》 云南人民出版社 2010年版

《世界金融五百年》天津社会科学院出版社 2011年版

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《郎咸平说对了吗》凤凰出版社 2011年版

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