紫蝶　转来

我们知道，一家企业的内在价值就是这家企业未来可以产生的自由现金流的折现值．怎样理解和计算呢？让我举一个生活中通俗的例子你就会明白了。

假如我花了30万元购买了一栋房子，然后出租出去，如果每年可以得到8万元租金，能租出去5年的话，就获得了40万元租金流入；能租出去10年的话，就能获得80万元租金流入。针对我所购买的这项资产，其内在价值就是，以5年计算的话就是40万元，以10年计算的话就是80万元。
但这里有一个问题，我们还没有考虑到货币贬值的问题，比如以目前1年期定存利率3.0%为例，你存入100元，明年可以获得103元，这说明了明年的103元仅相当于今年100元的购买力，也就是说，明年的103元是今年的100元的折现值，计算公式是103/1.03=100元。推而言之，明年的100元相当于今年的多少钱呢？100/1.03=97.08元，后年的100元相当于今年的多少钱呢？100/1.03^2=100/1.03/1.03=94.26元。

回到上面的例子，如果以3.0%作为折现率计算的话，我买的这项资产，其内在价值就是，以5年计算的话就是36.64万元，以10年计算的话就是68.24万元[1]。
从这里我们发现，我如果只打算出租5年的话，能拿到的租金折现值为36.64万元，我购买这一资产是花了30万元，显然30万元的价格对于5年的内在价值36.64万元是合理的。
而我如果打算出租10年的话，能拿到的租金折现值为68.24万元，我购买这一资产是花了30万元，显然30万元的价格对于10年的内在价值68.24元是低估的。
进而言之，如果我只能租出去3年，那么这项资产的内在价值显然连36.64万元都没有了。我购买这一资产是花了30万元，显然30万元的价格对于3年不到的内在价值是高估了。
结论：这项资产出租10年的话，其内在价值要高于出租5年的，更高于少于5年的。反过来说，我打算出租10年，那么我购买这一资产的价格显然要高于打算出租5年的。

如果以假想未来1年期定存利率5.0%计算的话，回到上面的例子，如果以5.0%作为折现率计算的话，我买的这项资产，其内在价值就是，以5年计算的话就是34.64万元，以10年计算的话就是61.77万元[2]。
从中我们发现，无论是5年期或者10年期的这项资产，5%折现率计算的的内在价值显然都要比3%折现率计算的要低得多。
结论：折现率越高，其内在价值就越低，反过来说，我打算获得的收益率越高，我的购买价就应该越低。


[价值分析] 内在价值通俗讲解(二)
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[价值分析] 内在价值通俗讲解（三）
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