前两天看到报道说北京房价近四个月上涨9.8%（数据没有查证），继续狂飚，继续掀起中国房价讨论的热潮。

现在的房价是个没有定论的热点，有人从泡沫论出发，认为中国房产业存在泡沫，觉得房价肯定要跌；有人从国家金融安全的角度，由于房地产的衰退会影响银行贷款，因为房产的高杠杆性以及巨大的住房抵押贷款、按揭等原因，认为政府会护市、救市，因此房价不会跌，但也不会涨的太快；就是从市场供求这同一个的角度，也有人觉得中国人多，房屋需求大，房价不会跌，有人觉得真正的购房能力有限，没有这么多钱来买房，因此房价会跌。

个人觉得从长远的角度来看，中国人确实多，人就需要住房，因此总需求确实大，房价不会跌。从短期来看，房价则由多种因素共同决定。

以现在的形势看来，中国经济处于高速发展的时期，也就是城市化进程非常快的时期，因此会有越来越多的人从农村转移到城市，这些人肯定需要住宿，就算是租房，这也是非常巨大的需求啊!!中国的城市化进程到底有多快，有多少农民会离开土地进入城市？我们不管其他，就只用计算每年毕业的大学生（除去城市户口的学生），都知道这是一个多么恐怖的数据！因为大学生是铁定进入城市的，他们绝对不会再回到农村的。还有另外一个对住房需求影响有争议的因素，那就是农民工，或者进入城市的创业者、自由职业者，也许有人认为他们对住房的购买欲望、购买能力低，他们不对住房构成需求，但他们毕竟是人，人就需要住所，即便是租房！如果他们要租房，那么就有人把房买下来，然后租给他们，这对住房形成间接需求。这在现实中也越来越多，许多有钱人都投资住房出租，获取租金和升值收益。

从另一个角度来说，现在中国经济发展带来的贫富分化非常严重，买不起房的人多，能买几套房的人也不少，他们有钱会投资，住房是最好的不动产，当前许多人买房后出租也有很高的收益，毕竟有一堆人等着租房呢。而且有种趋势是许多大城市的人会有几套住房，市中心一套，郊区一套，上班住市区，节假日住郊区。而且还有一个趋势就是分化严重的富人会喜欢大面积的套房，这等于是增加了对住房的需求。

从国外的经历来看，城市化的进程会持续很长一段时间，才会出现大家返璞归真回到乡村居住。这时仍然不会降低对住房的需求。中国人的文化传统对家的要求很高，因此在同样条件下会比国外有着更大的住房需求。中国人一直以为，不停地奋斗就是为了一个家，一个温暖的家，一个富华的家。家最基本的条件就是美丽的住房。

从短期来看，分析房价非常困难，影响因素太多。最大的隐患是热钱，人民币汇率的低估使得大量热钱流入中国的股市和房地产市场，但具体的影响效果需要进一步的数据度量。有多少热钱在房产领域？这些钱全部退出后市场会有什么反应？这些都要数据才能说话。同时，大家讨论最热的房地产业与银行业的相互影响的效果也需要用数据说话，用数据才能度量。银行有多少钱在支持地产业，在热钱离开后银行会怎么办？地产商、热钱、银行资金三者之间又会博弈出什么样的结果？这些都不是现在、用一句两句话就能说清楚的。

房地产业受政策影响很大。这里值得关注的因素就是政府对土地供应的限制。到底每个人、每个家庭需要多少面积的住房？中国有多少现有城市居民？需要多少住房面积？而城市现在已有多少住房面积？两者之间是否匹配？城市居民的增长速度是多少？土地供应又应该以多快的增长速度供应才能与居民住房需求增长匹配？这些问题都需要统计数据结合预测才能说话。这些都是只能由政府决定。而政府是少数人的政府，每个人都有自己的理解，自己的政策偏好，自己的利益立场，这些都会影响房价，而且会产生比较大的影响。一直以来，中国对土地的控制比较严，不敢轻易放弃、轻视农业。因此土地供应成为房价增高的供应方面的原因，这也是国家为了控制地产泡沫的手段。因此，从长时期的需求来看，房价是不会跌的。也许等经济、科技发展到一定程度，中国不需要考虑人们的吃饭问题，而且建房技术、材料非常发达以后，国家放开土地，大量供应，房价才可能跌。

然后我们来关注地产商、消费者之间的问题。中国的房价是最富有的那帮人推动起来的。因为再贵的房子，都有人消费的起，因此中低档房价跟着涨。毕竟都是房子，都是必需品，它不象奢侈品，价高了消费者可以拒绝，而住房价再高，你也要消费（租房是间接消费）。当所有的房子都很贵时，中低收入者抱怨也没有用，只能接受高房价了。因此，房价很容易涨，却不容易降。房价存在刚性。

也许有人会说：衣服也是必需品，那为什么没有出现住房一样的情况呢？个人理解是由于衣服的品种很多，生产厂商也很多，这是一个完全竞争的市场，消费者选择范围广。而房地产市场相对比较小，消费者选择范围小，处于被动的一方，这也是中国房地产业结构问题突出的原因：许多城市缺少小户型套居。地产供应商决定生产，有点生产决定消费的味道。

中国房地产业还有许多值得我们去思考的问题。比如住房、房价问题是否有连锁效应？本来住房市场是地域性的，应该不会有城市之间的互动效应的，中国的房价和美国的房价就没有连锁性反应，但是中国的所有城市的房价都涨。是否真的是一个地方的房价上涨会引起其他城市的连锁反应？他们之间传导的机制是什么？这些结构性问题都需要认真分析。这与人口的流动的限制有关。

以上只是个人的思考，没有查阅数据，只是一些思路，与大家共同探讨。希望大虾们不要嘲笑。