本次调控房价下跌的背后原因分析



      本次房产调控，可以说是改革开放以来历史上最严厉的房产调控，也是一次有比较明显效果的调控措施。至少目前我们可以看到，本次房产调控的初步调控目标已经到位：1、房产价格松动，一些泡沫较大城市地区甚至出现了20%-30%的下跌。2、投资需求抑制明显，投资者对于房产投资态度有所改变，持谨慎态度，投资资金从房产市场溢出。3、投资需求的寒冷和自主需求的火热，引导了房产商大力发展自主性房源，房产开发分配结构合理化。大家都知道，历史上已经经历过了多次调控，但是往往最后都是以失败告终。甚至给老百姓以“越调控越涨”这个感觉，房价也一路上扬。本次调控为什么会真正发挥效力呢?我想，分清楚这个原因，会对我们最近房价走势的判断有很大的帮助。以下仅就自己的观察到的信息和判断，进行一些整合，供大家参考。

      本次房价调控，可以说是最为严格的一次调控，如果说其出台的背景，同时有经济背景和政治背景。经济背景来看，之前中国房地产已经出现了明显的泡沫，本来在2008年金融危机里已经危机四伏，但是被国家的四万亿救市政策直接拉动，大量的信贷资金通过各种渠道，直接或者间接的流入，进而房产公司都活了，进一步推高了房产价格。但是从经济整体来看，房价已经到了一个相当高的地步，泡沫吹的越大，破坏力也就越大，因此本轮调控是一个预见性或者是抑制性的调控，人为的要压缩泡沫，减少其爆破的杀伤力。从政治环境来看，房价过高，引起普通百姓的怨气，会影响政治稳定。特别是在举世瞩目的18大即将召开，领导班子面临10年来的轮换，追求政治稳定，社会和谐，房价当然要成为打击对象，这也是符合民心的政策。

       中国楼市之前也经历了不少调控，但是一直没有效果，因为以前一般采取的是例如限制信贷、增加贷款成本、增加税费成本的方式，以上措施要不就是没有严格执行，要不就是被房产商很容易的成本转嫁出去，所以一直无明显效果。本次调控，最为关键的是，ZF采取的两大政策可以说是刺到了房产商的要害。

第一利器：限购令
       只要不是纯垄断的市场，根据经济学原理，价格是由供需关系决定的，这个道理是没错的。限购令是本次调控的特色，也是第一利器。在推行到主要一线城市和少数二三线城市的限购令的打击下，房产市场的供需双方发生了变化。限购令的主要特色，虽然每地略有不同，但是都是要求不得购买第二套或者第三套住房，包括结合信贷政策，要求购买第二套住房者全款付清等等。也就是说，限购令的核心，是针对房产过多的家庭来说，限制其新购买房产的能力。你要买新的，没问题，你得把旧房产卖出，降低持有房产总数后，才能办理过户。 那么这样就很鲜明的区分出了大部分自住性购房者（也就是所谓的刚性需求）和投资性购房者。因为房产市场好了那么多年，如果是作为投资性购房者，家庭的房产绝对超过2套，十套八套都很正常，这样就限制了他们再买房的能力。特别注意一点，不是增加他们再买房的成本（例如不允许贷款，要求一次性付清），而是从行政措施上，不允许增加新的房产。因为作为这批投资者来说，他们早已在10年来的房产牛市里赚翻了，已经完成了资本的原始积累，增加成本的方式对于他们来说不会影响购买力。如果你要买新的，必须得卖出旧的，那么就会导致供给增加，房产价格下跌。

第二利器：严格限制房产公司融资，特别是信托
       以往房产公司每次面临调控，其法宝就是死不降价，宁可有价无市也不降。因为就算国家一直在限制银行贷款，但是房产公司老早已经开辟了4条融资渠道：1、银行贷款 2、民间高利贷 3、信托贷款 4、上市融资。4条路子只断其一（银行贷款），是没有杀伤力的，只是增加成本而已。然而从去年开始，以上四条路子都被堵了。银行贷款首先不用说了，上市融资，去年根据国家政策的需要，房产公司通过增发、IPO等传统方法很难通过证监会的审核，甚至一度房产商的股票都不允许抵押。信托贷款一度是房产商融资的中流砥柱，但是从去年8月开始，银监会的严格窗口指导，直接叫停了15家大型信托公司的房地产信托，而这15家公司可是占总共58家信托里发行量的8成到9成。而民间高利贷，在经济不景气情况下，也出现了爆煲的风险，特别是以浙江温州为例。因此可以说一下子之间，四条路全部堵死，房产公司无钱可融。

       以上两大利器，形成的是组合拳，发挥的是1+1>2的作用。由于中国的房产开发，是一个资本密集型的项目，需要大量的资金投入。而往往房产商资金不足，都是采取财务杠杆的方式融资后开发的，因此就面临着比较大的还本付息的压力。那么在这组合拳下，一方面，很难有新的资金可以融入，只能依靠房产销售收入。另一方面，限购令强力压制了最有购买力的炒房投资客的实际购买能力，让其想买也没法买，因此不仅无法炒高房产价格，而且失去了最大也是最有价值的客户。那么在这样的组合拳下，房产商也被迫两极化了。一些以高档楼盘为主，客户目标为高端客户的房产公司，举步维艰。最典型的代表是浙江的绿城集团，向来以高品质，高价格领跑杭州市场，而且老客户的口碑是非常好的。但是正好，成为调控压力下的主要受害者，老客户购买，意味着基本上都受到了限购令影响。高品质，高价格，又让其与小户型为主的刚需购房者错过，有效客户群急剧减少了。而一些走低端路线，例如帮ZF造安置房，或者是低端楼盘的，却影响不大，因为依然保留了大量的刚需购房者的购买力。其中，最为重要的一点是，往往一个城市的楼价，是由其领军的房产公司为指标的。我以自己居住20多年的杭州为例，杭州的楼价，就是以其最有名的两家公司为主：绿城房产和滨江房产。其他的例如保利、万科等，在杭州开发的楼盘并不多。那么一个很好的问题就来了，同样一个地块，绿城和滨江房产虽然他们是大户型，他们是精品楼盘，但是他们降价了3000块，例如从20000变为了17000，请问其他的开发商有谁敢不降价？因为那是城市指标，是领军，是龙头，购买者最认可的房产商，比较优势是非常明显的。所以说，出现了这样的情况，小型的开发商有些资金链中断的，先倒，其次是大型开发商拼命降价促销，再次是其他开发商被迫跟进，最后整个市场普跌，老百姓持币观望，直到房产见底。那么笑到最后的，肯定是实力强大，发展均衡的大型开发商，因为他们不仅有高端楼盘，也有低端和中端楼盘，降价后依然可以提升部分销售收入来弥补现金流。而如果是专做高端楼盘的开发商，只要限购令不解除，必然销售依旧困难，最后结果无非就是要不破产，要不找有实力的东家合并。绿城的演绎就是诠释了这点，这点是必然的。
     
      另外一点，也不容不说，以前房产公司的融资，特别是通过一些高成本方式的融资，例如信托和高利贷，也在这次下跌过程中起了很大的推动作用。以信托为例，2012年和2013年是房产信托的集中兑付期，也是各地信托公司和银监会关注的重点。对于房产商来说，拖欠银行贷款还有补救办法，但是如果拖欠信托贷款，那是会造成严重损失的。因为信托公司完全有可能直接采取拍卖或者打包出售的方式，快速卖掉抵押的各个项目资产来换取资金，以备刚性兑付的需要。这样对于高负债的房产商来说影响是很大的，直接是抽筋去骨，因为违约成本过高。绿城房产急于寻找九龙仓作为新东家，就是因为绿城的信托融资量和成本都是极高的，时间逼迫没办法。

      因此，根据本人观察和判断，限购令和融资方式特别是信托融资的限制令，是引发本次房产调控起到效果的决定性因素。我们要分析之后的房产走势，只需要关注这两方面的信息，就可以获得合理的预测。以今年为例，目前房产有触底缓慢回升之势，限购令还未取消，中央非常重视甚至限令地方ZF改正了多起擦边球事件。信托方面有所放松，目前允许给优质的房产商进行融资，而这些房产商一般实力雄厚，也通过降价快速销售楼盘获得了不少现金，资金相对不紧张，地价和房价均有触底回升的态势。但是真正要大规模上扬，还得两个政策都发生重大变化。至少限购令相信在6个月内是不会取消的。