作者：BWCHINESE中文网专栏作家 蔡成平
专栏作家蔡成平：当朋友看到东京市内独栋及崭新楼房的价格时，不禁感慨地说，“东京房价为什么这么低？在BJ真是太苦了”。如果去北海道的话，他一定会更为感慨。
中国经济失速引发外界担忧，央行连续两个月两次降息和温总理讲话显示出明确的政策调整信号。但两难困境之下，中国能否避免日本房产泡沫的教训？日本房产泡沫又到底是怎么回事？日本经济学泰斗曾总结称，“战败结束了军国主义，但残留了明治以来的‘大ZF’形态，官==僚将过多的资金用于公共建设。直到泡沫经济崩溃，才意识到必须创建‘小ZF大市场’，民间能做的事要交给民间，地方能做的事要交给地方”。
几天前，带着第一次来东京的同事朋友四处看看下，当朋友看到东京市内独栋及崭新楼房的价格时，不禁感慨地说，“东京房价为什么这么低？在BJ真是太苦了……”。
如果带着朋友去北海道逛逛的话，他一定会更为感慨吧。就在几天前，距北海道札幌市车距只要一小时的由仁町，在ZF网站上贴出公告，打算把曾经作为公共房屋项目的一处土地分成8块地皮出售，每块地皮面积约330平方米，售价为每平米120日元(约合人民币10元)。
当然，由仁町的例子或许有些极端，对于生活在东京的人而言，恐怕不会觉得东京的房价“低”，只是觉得价位还算合理。相反地，去BJ或上海时，也会心生感慨，“房价为什么高到如此夸张？”，得到的回答往往是“中国不缺有钱人”。
政策调整的两难
不久前，中国ZF公布上半年GDP增速放缓至7.6%，创2009年初以来的最低水平。有分析认为，受ZF对失控的房地产投资踩刹车的影响，建筑业景气度下降，国内政策是使GDP增速下降的最大因素。随后，温=-家9宝总理发表了一个讲话，称“中央ZF已做好准备再次发动投资引擎，大型资本支出项目特别是基础设施建设项目获准启动，ZF还将动用国有银行向项目提供资金支持”。
正如华盛顿彼得森国际经济研究所所称，ZF的这一政策调整表明，“一国确实有可能超越自身、凭借过度投资取得发展。中国的投资占GDP比重已经连续9年超过40%，世界其他国家尚无此类先例，要想扭转这种过度投资趋势非常困难”。
早在今年4月份，任志强就痛批“现有的调控政策‘全部错误’，以降房价为目的的调控必将失败”。那么，此次政策调整是否会影响房价，再次成为人们关注焦点。既忧心房价过高将导致如日本一样的经济泡沫惨痛，又担心房价调控过度将影响经济增速，这恐怕是目前中国社会的真实心态。
温=-家9宝总理在讲话中称，“将坚持楼市调控不动摇，但任何具备质量和效益，有利于改善民生事物都将得到ZF鼓励”。这一信号是明确的，汉语转折句的重点在于后半句。
日本房产泡沫症结何在
那么，日本的房产泡沫到底是怎么回事呢？简单分析的话，日本当年的房产泡沫是城市化、日元升值、利率政策等因素推动下的必然产物。
战后日本创造了举世瞩目的经济高增长奇迹，也创造一个至今无人能打破的城市化发展纪录：1947 年到1965 年，仅 18年的时间，日本城市化率由 33.1%提高到 68.1%，年均提高 1.94%。其中 1947 年到 1955 年，城市化率每年提高 2.9 %。到 1985 年，日本的城市化接近尾声，高到 76.7%。
城市化随之而来的便是地价和房价快速上涨，日本形成了所谓“土地神话”，地价涨幅永远高于物价涨幅。加上日本国土面积狭小，土地被认为是最宝贵的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，但国土面积无法扩大，因此，大多数人浪漫地预期地价会只升不降。
笔者曾询问许多经历日本房产泡沫的人，每次都对前美联储主席格林斯潘的名言加深认同，“泡沫只有在破灭后才知道是泡沫”。长谷川庆太郎在《投机时代》中写道：“从1970年代开始，日本陷入了土地投机的时代。
企业争相将资金从制造技术领域转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪。连那些只掌握零星土地的人，也不惜抵押给银行以获得购置土地贷款，紧盯着土地疯狂的飙升。”山一证券副总裁北川文章也回忆称，“当时的日本，曾经有40名知名的经济学家对前景进行预测，没有一个人认为会出现危机，都对将来持乐观态度”。资料显示，从 1956 年到 1985 年，日本名义 GDP 增长了约 38.6 倍，全国地价和六大城市平均地价分别增长了 41.8 倍和 56 倍。
其次，日本在战后经济崛起，但日本当时的经济结构与当下中国一样，也是内需不足、出口导向型，在与欧美等国的贸易中处于顺差，积累了数额庞大的外汇储备，这导致与贸易摩擦不断。
1985年签订的《广场协议》加快了日元升值的步伐，除日本国内资本外，国际上的许多资金也流入日本，最大的流向就是房地产。1984 年到1988 年，东京都宅基地的资产额由 149 万亿日元升至 529 万亿日元，增加2.6 倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本 GDP 增加额（72 万亿）的 5.3 倍。
其次，正如中国出口受阻、经济减速促使中国两个月连续两次降息一样，日本当年也出现了出口大减，当然主因是日元大幅且快速的升值，日本ZF采取的应对也是多次下调基准利率。1986年1月30日5%的基准利率，1987年2月23日就已降至2.5%，为当时世界上的最低水平。这造成日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，出现流动性过剩，游离于实体经济之外的资本纷纷流向“获益明显”的股市和房地产市场。
当然，在整个日本房产泡沫时期，ZF调控失误也在一定程度上助长了泡沫的增长。最初，日本ZF认为应遵循自由市场经济的原理，不应该干预地价和房产价格，并没有对大量资本投入房地产市场加以调控。
随着日本金融自由化改革，ZF对金融的宏观调控能力渐弱，金融市场自身的融资能力大为增强，企业相对很容易就能在金融市场融资成功，正如前日银总裁三重野康所言，“泡沫经济初始时期，日本金融机构向地产和非银行金融机构发放贷款余额由原来的20%骤然上升到40%”，这些资本也成为了推动地价和房价等资产价格上涨的动力。
大ZF、小ZF
中国和日本当年最主要的区别恐怕是“城市化进程”和ZF宏观调控。在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。与1985 年日本的城市化率高达 76.7%相比，目前中国的城市化率仅为 45%，城市化进程正在处于加速阶段。这一大背景恐怕会让中国的房价总体处于上涨，紧缩性政策导致的房价回调恐怕只是短期的。
其次，中国目前并没有实现金融自由化、汇率自由化阶段，ZF宏观调控的力度和影响都很大，但长期来看，强势的大ZF是否会有利于经济的健康稳定发展，经济学界大多持否定态度。
日本经济学泰斗加藤宽曾如是总结日本泡沫经济的教训，“二战战败结束了日本的军国主义，但残留了明治维新以来的‘大ZF’形态，官==僚们将过多的资金用于公共建设。直到泡沫经济崩溃，才意识到必须创建‘小ZF大市场’，民间能做的事就要交给民间，地方能做的事就要交给地方”。诚哉斯言，能不鉴乎？
责任编辑：Leo Wei
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