关于预提成本的计算与核算
　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
(国税发[2009]31
号)第九条的规定，开发产品完工前后，企业所得税的计税处理是不一
样的。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分
季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工
后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同
时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业
本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　对于开发产品的实际毛利率高于国税发
[2009]31
号文件规定的未
完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，
必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的
差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这
是企业不情愿的，但是国税发
[2009]31
号文件明确规定了开发产品的完
工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　(二)开发产品已开始投入使用。
　　(三)开发产品已取得了初始产权证 ...