去年年底以来，关于房地产市场价格是否存在泡沫的争论越来越频繁的见诸报端。一方认为目前中国正处于经济快速发展时期，目前的房地产价格是一种理性的上扬。而越来越多的民众的呼声却大相径庭，民众普遍认为，目前的房地产价格已经远高于普通家庭的承受能力，一项来自于新浪网的调查显示，中国家庭的家庭负债率已经高于60年代的美国家庭负债水平，处于一个风险较大的区域。于是，今年三月初，央行发布了新的房贷利率，上调利率0.2～0.32％，同时上调了房地产价格增长较快地区的首付比例，由以前的20％增加到30％。之后不久，财政部提出将在明年开始征收房地产税。几天来一系列的新政能否达到打击房地产投机，平抑房价的作用呢？这一系列政策的真正含义又是什么？笔者认为，此次的新出台的一系列政策并不能有效抑止房价，而在于减少商业银行的经营风险以及配合政府控制固定资产投资过热的宏观经济目标。

一、央行政策的评估

很多报道将本次央行上调利率称为“温柔一刀”。所谓温柔，是指政策变动幅度小；所谓一刀，是指政策的有效性。笔者认为，本次调息并不能有效遏制房价，使房价下跌从而使民众受益。

首先，本次调息对于房地产投机者的打击有限。根据有关报道，本次调息的目的之一是在打击房地产投机者操纵房价的行为。可是对于目前已经进行投机行为，调息的影响力是微弱的。对于已经拥有房屋的投机者，假设其还贷资金源于银行贷款，那么其利率负担为银行贷款利率加房贷利率，本次调息使投机者的利率负担仅增加1.72～2.88％，同时按照专家所说的7%的增长底线，投资成本总额为大概总价格的10％，这对于房价上涨较快的城市来说是可以弥补的。因此，可以认为本次调息并不能有效阻击房地产投资者。

其次，本次央行调息缺少相应的投资措施使得投机者资金退场。从一个更宏观的角度来看，近年来房地产市场的上涨的原因之一是由于国内游资缺乏合适投资渠道。进3年来我国股市低弥，国内的投机资金无法在股市获得利润。导致大量资金进入房地产市场。本次调息仅仅提高了投机资金的投资成本，但是并未为投机资金准备合适的投资方向。这就像大禹治水，仅仅堵是不够的。更明智的做法是引导资金离场，这样房地产价格自然而然就能得到平抑。

第三，房地产市场的基本面较好，使得央行政策难以抑制房地产价格。根据央行在今年2月中、下旬在全国50个大、中、小城市进行的。调查结果显示，有22%的居民准备在未来三个月购买住房，较上季提高0.8个百分点，较去年同期提高0.6个百分点。在上海、杭州、温州等房地产价格上涨较多的城市，居民购买住房的愿望更强烈，人数占比分别为23%、23.8%和42%，高于全国水平。该项调查显示出，越是在房地产价格高的地区，居民买方的热情越高。原因在于一方面居民要求改善住房条件，提高生活质量。另一方面，由于大量外地人口涌入经济发达地区，造成了僧多粥少，商品房供不应求。因此，本次利率的微幅调整，不足以充分抵消民众的买房热情。

第四，央行政策与财政部政策的对冲，使得本次调息效果更弱。本次央行调息的政策意图是通过上调利率，向买方者和房地产投资者发出政府干预市场的信号，同时改变民众对于房屋普遍上涨的预期，从而达到抑止房价上涨的作用。与此同时，财政部却放出口风提出明年开始征收房产税是适宜的。略有经济学常识的人都清楚。征税，无论是向消费者征收还是向开发商征收，都无法起到降低房地产价格的作用。这一政策的出台，无疑给予买房者一个明确的信号，明年房地产价格肯定要有一定的上涨。这又给予买房者一个明确涨价的预期。很明显，央行政策与财政部的政策是对冲的。而理性的买房者显然会权衡二者并作出选择。这使得央行调息对于平抑房价效果更加微弱。

二、央行政策的真正取向

既然央行的房产新政对于平抑房价效果有限，那么央行此举的真正目的是什么呢？笔者认为，央行本次升息在于降低商业银行的经营风险，同时通过升息提高房地产供给成本，从而压缩新开工项目，达到年初政府提出的压缩固定资产投资规模过快的宏观经济目标。

央行的升息可以降低自身的经营风险。在今年两会的政府工作报告中，将“控制中长期贷款增长幅度”，“支持有市场、有效益、能增加就业的企业流动资金贷款需求”，以及“加强金融监管，积极稳妥地处置各类金融隐患，防范和化解金融风险。”作为今年金融领域的宏观经济目标。央行这次的新政毫无疑问是对政府上述目标的回应。

从购房者的角度来看。本次升息首先加大的房贷者的利息负担，迫使已有贷款者尽快还款，从而尽量改变目前商业银行贷款中中长期贷款偏多的结构性矛盾。其次，升息可以使商业银行增加贷款收入，商业银行可以利用增加的部分收入提高自身的资本金充足率，从而支持了正在进行中的商业银行改革进程。

从房地产开发商的角度来看。笔者认为本次升息以及财政部政策的出台，是激励买房者现阶段尽快买房的一个信号。众所周知，在目前的房地产开发过程中，开发商往往利用少量的启动资金，反复抵押获得银行贷款，由此形成房地产开发行业过高的负债率。这同样给商业银行带来了过高的经营风险。本政策的出台如果能够激励现有买房者，那么可以加快房产开发商的资金回笼，使其能够尽快还贷，从而减少了商业银行经营风险。

同时，本次调息也在无形之中起到了压缩固定资产投资规模过快的目的。本次调息起到了一个信号显示的作用，促使买房者队伍分化，使得一部分人加快了买房的步伐，而一部分人的买房计划不得不推迟。所以，一些媒体称新政策有点“一刀切”。由于买房者少了，降低了近期的房屋需求。其次，央行寄希望于此政策能够改变买房者房价持续上涨的预期，如果能够实现，那么对于开发商来说，利润的想向空间受到压缩，以上两点要求房地产开发商需要审慎考虑近期的房产需求。改变了房产开发前景的预期。进而压缩新开工项目。

反之，假若民众对于涨价的预期不变而抢购房产，那么该政策的同样也有效。如果房产涨价的预期不变，那么房产价格将持续走高，超过了居民的收入增长水平，那么能买的起房子的人越来越少。造成开发商空房率提高。基于房地产开发商高负债率的现实，使得开发商回笼资金缓慢，没有足够的流动资金，同时还有大量等待出售的房子。这使得开发商不敢贸然开工新的项目。

由于开发商预期的改变以及缺乏足够的自有资金，使得开发商会压缩固定资产投资。建筑业的紧张会影响到相关钢铁、水泥、建材、有色金属业的连锁反映，进而影响到电力、煤炭、石油等基础行业。缓解目前生产资料价格上涨过快的趋势。达到宏观经济稳定增长的目的。

四、对于央行政策的反思

尽管今日央行副行长吴晓玲也提出了调息有助于降低商业银行经营风险。但是笔者仍对此表示疑惑。

美国经济学家斯蒂格里茨曾以研究非完全信息情况下的信贷市场而分享了2001年度诺贝尔经济学奖。对于信贷市场，存在着商业银行与贷款客户的信息不对称问题，提高利率能够降低银行风险并不确定。因为，提高利率将使低风险的借款人退出市场（逆向选择行为），或者诱惑借款人选择更高风险的项目（道德风险行为），从而使得银行放款的平均风险上升，结果银行的预期收入不是增加了而有可能降低。这显然是不利的。

综上所述，笔者认为央行此举仅仅是政府干预房地产市场的第一个明确的信号，如果政府想真正达到平抑房地产价格的目的，还需要实施进一步的举措。