谁应对“小产权房”的存在负责？---从法律与经济学角度看
【购买农村、集体土地使用权而建造的住房，被称为“小产权房”。这种现象最近被官方提出警告，警告人们，这种房产不会得到法律的保护。于是，建造、购买这种住房的公民便面临着一定的风险。但这种风险一直是存在的，并且人们多少还是知道的。为什么人们明知风险，还要这样做？显然，开发商的商品价格太高，上涨太快，使人们认为冒一定的风险购买小产权房是值得的。那么，商品房的价格为什么上涨得那么快，价格为什么那么高呢？不难看出，这与政府对房地产行业的管制密切相关。首先，政府不容许人们自助建房，一定要人们从开发商那里购买商品房，并且，普遍存在的官商勾结使地方政府官员们更乐意看到房价高涨，通过高房价，可以集中到最大的社会资源以供其利用。当今，高额土地出让金已经成为各个地方政府财政收入的大头，再加上在房地产行业所收取的各种税费，便使这个行业成为政府部门的赚钱工具。与费力办工业相比，这样的办法更容易来钱，不费什么成本，仅凭对资源的垄断就可以“创造”了巨额财政收入。比如过去建筑用沙石只有不到20元一方，当政府部门征收资源费后，从江河中捞的沙石价格上涨到50一方。政府部门当然为它们的收入增大感到满心欢喜了，但它却是靠直接加重社会公众的负担而获得的利益，因此对于社会来说，这种政府收入只不过是社会财富的转移而已，并不是财富的创造。可见，高房价是政府作为引起的，由高房价而兴起的小产权房所具有的风险，不能完全推给购买这些住房者承担，政府当然也有相应的责任，不能作一两次警告就可以将自己的责任推卸干净了。
当法律需要耗费人们太高的成本时，人们往往要通过私下的默认交易来进行交易，而不再寻求法律的认可与保护。比如当政府部门对住房交易的税费太高时，住房的买卖双方宁愿采用私下交易的方式，甚至住房的所有权不变而只变使用权（就象土地的所有权不变只变其使用权一样。）通过双方的合同契约进行这种买卖交易，以绕过变更住房所有权而带来的高额税费。这种没有房产所有权过户证明的私下交易可以得到法律保护吗？按合同法精神，合同是当事双方自主订立的契约，它受合同法的保护，就象一个人私下向另一个人借钱，借钱契约是可以有法律效用的一样。这样，私下交易也可以找到法律保护的途径了。如果政府部门不认可这种契约，则政府部门就有违背法律的行为。从这一点来说，政府部门关于小产权房的警告反倒是违背法律的。因为无论如何，住房作为一种可以买卖的商品，与其它商品一样，可以由买卖双方通过自愿订立一定的合同契约而实现交易，根据合同法，政府部门无权不认可这种契约的法律效用。
政府部门对于小产权房的警告，无形中再次帮了开发商的忙，使开发商的商品房需求更热。因为一部分人摄于警告不敢再购买小产权房，转而购买开发商的商品房。于是，开发商的房价格将会更加昂贵。而房价昂贵的结果，将会使小产权房的存在显得更加合理了。于是政府部门的警告最终会起到相反的作用，即有可能使小产权房的私下交易更加不可避免地火热起来。――黄焕金】

童大焕："小产权房"创新意义不可低估

日前，建设部官员提醒民众说，从农村购买“小产权”房、“乡产权”房，蕴含着很大的风险，产权得不到法律保护，不能办理土地证、房产证和契税等证明。

相当长一段时期以来，国家有关部门类似的提醒，甚至国土资源部门“严禁”农村居民向城市居民出售土地、房屋的招呼已经打过不知多少次，但一个不容忽视的事实是，提醒归提醒，严禁归严禁，城市周边特别是大城市周边的小产权房却越来越呈现出供需两旺的态势。在北京，小产权房供应量已占在售楼盘总量的两成左右；在天津，类似90万平方米的大规模小产权房已经出现。

房屋是许多国人一生中最大、最重要的财产，因此根本用不着提醒，所有购买小产权房、乡产权房的民众，都会仔细算计、掂量这类房屋的产权政策风险。小产权房表面上产权风险很大，实际上民间交易自有一套规则在。几十年来中国农民的农房一直没有得到有效的产权保护，其交易照样在有条不紊地进行。在绝大多数情况下，小产权房在实际的交易、出租、继承等方面并不存在任何障碍。

绝大多数小产权房都有开发商资本和技术的介入。没有开发商的介入，缺乏资金和技术的农民自行开发小产权房几乎是不可能的。小产权房价格之所以如此之低，在于省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。小产权房是揭示楼市真相的金钥匙，清晰地告诉我们高昂的楼价主要来自高昂的土地成本和上百种税费。

小产权房的出现，是公共利益和个人利益的帕累托改进，参与其中的人都得到了净收益。政府虽然损失了部分卖地收益，但是它同样因此减轻了为民众提供廉租房廉价房的责任，人们通过小产权房这一自发、自觉的市场行为，神奇有效地自行解决了住房问题！这样一来，政府的财政负担、尤其是福利责任将大幅减轻，只需投入少量财力解决收入最低的极少数民众的住房问题。

从这个意义上说，小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落。它也是农民自我城市化的一场革命。以往，农村的城市化必须由政府规划先行，政府以很低的价格从农民手中强行收购土地，然后以几十甚至几百倍的高价转让给开发商，城市化完全是在政府的计划之下推进。如今，农民通过小产权房的模式将城里人吸引过来，形成城乡居民你中有我我中有你的新城格局，农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。即使无地可种，政府也不用操心他们的再就业问题。城市人口则把城市文明带入乡村，人口的聚集效应创造出大量服务业就业机会，农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。

这不正是我们孜孜以求的“城乡统筹”、“城乡融合”、“缩小城乡差距”、“城乡一体化发展”吗？农民已经用他们的亲手创造在实现着我们梦寐以求的理想！

1978年12月，安徽凤阳小岗村的18户农民摁下血手印签“生死契约”，分田到户，拉开了中国农村土地联产承包改革的序幕。今天，更多、更大范围内的中国城郊农民正在通过小产权房的形式，拉开中国农村“自我城市化”的序幕！这样的创新意义，将比当年的联产承包更伟大、更持久也更彻底；其对社会公共福利的增进效果也更直接、更大、更持久和广泛。

我国《土地管理法》62条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋。但不可出售给“城市居民”和只能出售(转让)给本村村民的规定，在法律逻辑上甚为荒唐。另外，宪法和法律规定农民的土地和宅基地归村集体所有，他们当有权决定自己土地尤其是宅基地的用途。当然，政府对于农民转换土地用途可以严格规范，特别是对于耕地应设定严格限制，但不宜限制农民将宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地产开发。这样，农民只要在现有的宅基地上进行重新规划，就可以生产出大量的廉价房屋，在给自己带来土地增值收益、实现“自我城市化”的同时，为城市居民提供住房福利。对于这样的制度创新，政府和法律应该及时予以肯定并为之保驾护航，对于反其道而行的各种限制，则应当予以废止或者修订。