对于控制人孔建岷三兄弟来说，此番赴港IPO融资之旅可谓愉快异常。

6月18日~22日，合景泰富公开招股，计划发行6.25亿股(约占总股本33%)，10%公开发售，90%用于国际配售。接近承销团的消息透露，其国际配售部分已经超额认购5倍以上。

以此次招股价5.9至7.28港元计算，此次孔家三兄弟拿出的股份，集资额在36.88亿至45.5亿港元之间，大大超过此前香港媒体预计的23.4亿至39亿港元。合景泰富相关人士解释，融资额度的调高受益于国内资本市场的持续高温。而业内人士指出，这有赖于大摩的资本推力及香港至富豪的热捧。

上市筹码

相比此前登陆香港联交所的富力地产(2777.HK)、合生创展(0754.HK)及碧桂园(2007.HK)等华南地产商，合景泰富330万平方米的土地储备以及集团规模显得比较单薄。而且公司负债较高，截至2006年底，公司的总借贷为24亿元，其中12亿元在年內到期，据了解，此次IPO募资所得会有约6亿元用于还债。

但对于投资者而言，业绩持续上升最具吸引力，这正是合景泰富备受投资者青睐的原因。

从1995年投身房地产行业至今，合景泰富完成了从纯居住型产品开发商向大型综合房地产企业的转变。2002年，公司以当时国内最高地价拿下现今命名为“国际金融广场”的写字楼项目，随后陆续将多块优质地块纳入旗下。目前，已在珠江新城拥有四大项目，开发面积近60万平方米。

据了解，预计合景泰富2007年盈利不少于25.16亿元。而盈利增长主要是因为可供入账的售楼利润将大幅增长。今年在广州将有超过10个项目同时发售及招租，预计下半年可推向市场的有珠江新城的领峰、科学城项目以及龙洞森林公园旁春岗项目。

今年3月，合景泰富与著名国际酒店集团喜达屋签订合作协议。在签约会上，该集团负责人透露，将一次性投资15亿港元，在广州打造3家高端星级豪华酒店。分析人士指出，这3家酒店将给其带来长期稳定的租金收入。

合景泰富的融资筹码，除了发展住宅项目外，还有未来大量收租物业的落成。

据招股书显示，合景集资净额的45%将用于广州科学城地块、苏州市地块、领峰园、峰境园及从化市项目的建筑成本；30%用于苏州市及从化市项目的土地成本；约15%用于偿还重组所产生的负债，而余额将用作公司一般营运资金。

目前合景泰富拥有土地储备330万平方米，其中包括10个在建或持作未来用途的项目。

时机选择

不过，现在似乎并不是上市的良机，接下来的一个月正是房企扎堆上市的密集档期。除了合景泰富，排队等待的还有SOHO中国、中远房地产，以及刚递交上市申请的奥园集团，一场资金争夺战在所难免。

此外，市场对加息预期气氛浓厚，盛富资本国际有限公司总裁黄立冲指出，“赴港上市会带来换汇压力，此外，对项目的贷款会产生一些冲击。”

对此，合景主席孔健岷在推介会上表示，国内每年都有加息，但每次加幅轻微，加上公司主力发展中高档物业，加息对中高收入人士的影响轻微，故对公司发展无任何影响。

2006年8月8日，六部委发布了《关于外国投资者并购境内企业的规定》（新规于9月8日生效）。政策规定，中国公司为实现上市而设立并由彼等直接或间接控制的境外特殊目的公司，尤其是如特殊目的的公司以境外公司股份作为支付手段，购买中国公司的股权，须与该等特殊目的公司的证券在境外交易所上市及买卖前，取得中国证监会批准。而合景泰富正是新规题中之义。

而今年5月23日，商务部、外管局联合发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（50号文），明确要严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)、并购或投资境内房地产企业。业内人士普遍认为，这一条可能会使目前国内开发商赴港红筹上市的尝试受阻。

合景泰富相关人士指出，由于其于2006年9月8日（并购生效日期）前，已完成收购相关公司，并取得中国相关对外贸易经济合作监管机构就重组发出的一切必要批文，不需要中国证监会批准。

据了解，2006年年中，合景泰富开始进行重组，筹备全球发售。2006年7月28日，合景泰富地产控股有限公司在开曼群岛注册成立，成为本集团全体营运及项目子公司的最终控股公司。

两大推手

合景泰富顺利上市，离不开大摩的保驾护航。

早在2年前，合景泰富已就上市事宜与摩根士丹利进行接触。2006年8月公司正式更新财务部人员，调整财务结构，与大摩对接。

彼时，合景泰富资金十分紧缺，而大摩的介入正合时宜。2006年11月16日，SSF swift 以现金8480万美元认购合景泰富200股股份，占7.5%。SSF由摩根士丹利联属公司管理的物业基金全资拥有。

在大摩的资金助力下，合景泰富展开一系列拿地动作。2007年初以近18亿元拿到苏州三块地块，完成了苏州的战略布局。

天相投资分析师张雪羊指出，“频繁的拿地举动，正是为临近的上市添加动力和成功的砝码。应该说筹谋已久。”

地块的取得非常关键。截至2006年度，合景泰富物业开发收入占98.8%，酒店、写字楼及其他商用物业开发，其来自物业投资部分的经常性收益应随时间增加。

此外，大摩还以其研究言论助推合景泰富。资料显示，合景泰富2005、2006年的利润分别为1.33亿元和1.57亿元人民币。大摩研究报告预测，合景泰富今年纯利可达到9.73亿元，较去年增长5倍。

除了大摩的推力，富豪的捧场也聚集了上市的人气。

在中资股IPO上屡有斩获的“亚洲股神”李兆基入股3.33亿港元，富力地产(2777.HK)主席李思廉及副主席张力也一共入股3.33亿港元，中信泰富(0267.HK)入股1.67亿港元，其主席荣智健亦入股1.67亿港元，很少认购新股的新鸿基地产(0016.HK)副主席兼董事总经理郭炳江也入股1.5亿港元。据悉，恒地(0012.HK)副主席林高演在推介会上露面。

“香港富豪的捧场一方面当然是看中了股票能赚钱，另一方面，借此可以跟合景泰富结成联盟，有利于其切入国内房地产市场。”黄立冲指出。