[国研专稿]2012年4季度房地产行业分析报告

2013-03-05

要点提示

    ★  2012年，我国经济运行缓中趋稳，经济社会发展稳中有进。初步核算，全年国内生产总值同比增长7.8%，增幅同比回落1.5个百分点。从GDP季度累计增速来看，前3季度我国经济增速分别为8.1%、7.8%和7.7%，在“稳增长”政策助推下，全年经济增速虽回升至7.8%，但经济增速处于2000年以来的最低点，意味着我国经济增速整体下了一个台阶。在宏观经济整体下行的影响下，2012年全国房地产开发投资增速持续低位徘徊，全年完成房地产开发投资同比增长16.2%，增幅同比回落11.9个百分点。

    ★  2012年4季度，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，我国ZF继续出台一系列调控政策：一是继续释放调控力度不放松信号，促进房价合理回归；二是为进一步做好财政资金筹措与保障工作，财政部印发了《关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知》，要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作。三是为继续坚持并深入贯彻中央关于房地产市场的调控政策，国土资源部发布了一系列旨在促使开发商加大闲置土地开发力度的通知；四是为尽快建立科学、统一、全面、协调的住房城乡建设行业统计制度和信息管理制度，住建部发布了《关于加强和完善住房城乡建设统计工作的指导意见》。

    ★  2012年，全国房地产市场在一系列宏观调控政策影响下呈现以下运行特点：一是全国房地产开发投资增速在低位徘徊；二是在实体经济下行压力较大的背景下，银行对房地产行业贷款“定向宽松”的趋势愈发明显，全国房地产开发企业资金紧张状况有所缓解；三是在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速回落的情况下，全国商品房累计竣工面积增速也呈回落态势，市场供应总量增长缓慢；四是得益于地方ZF对楼市政策的微调，以及降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定的购买力，全国商品房销售面积降幅持续收窄，并于11月份实现年内首次正增长，全国商品房销售额增速持续提高，但全年增幅均低于上年水平；五是房价过快上涨势头总体上得到有效遏制，前10个月同比价格下降的城市数量占比已超过80%。临近年末，在成交量放大的情况下，房价开始反弹，同比价格下降的城市数量开始减少，上涨城市数量相应增多。

    ★  2013年，全球经济增长前景仍存在较大不确定性，但我国经济运行有望继续保持平稳发展态势，预计全年经济增速可达8%左右。经济本身平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，预计房地产投资增速将回升，达20%左右；全国房地产开发企业土地购置面积将实现正增长并达到10%；市场成交量将保持稳中有升态势，但总体偏紧的房地产调控政策、对投资投机性需求的抑制将限制成交量上行的空间。与此同时，房地产调控政策总体趋紧将弱化价格上涨动力，全国整体价格基本保持平稳，但各类城市表现分化。

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目 录

正文目录

1 2012年4季度房地产业发展环境分析

   1.1  宏观经济形势分析
   1.2  产业政策环境分析
       1.2.1  坚持房地产调控政策不动摇 促使房价合理回归
       1.2.2  保障性住房建设继续成为ZF的工作重点
       1.2.3  国土部出台多项政策对土地市场进行调控
       1.2.4  住建部出台指导意见，加强完善住房城乡建设统计工作

2  2012年4季度房地产市场运行情况

   2.1  房地产业综合景气度分析
       2.1.1  企业景气指数明显回升
       2.1.2  企业家信心指数大幅回升
       2.1.3 “国房景气指数”仍处于不景气空间
   2.2  房地产市场供给情况分析
       2.2.1  房地产投资增速持续低位徘徊
       2.2.2  开发企业资金紧张态势有所缓解
       2.2.3  施、竣工面积增速回落 市场供应总量增长缓慢
   2.3  房地产市场销售情况分析
   2.4  全国房地产市场价格变动情况

3  2013年房地产业发展趋势预测

   3.1  宏观经济形势预测
   3.2  政策基调稳中趋紧
   3.3  房地产市场主要运行指标预测

图目录

图1  2008年4季度-2012年4季度各产业累计国内生产总值增长率变动趋势
图2  2009年4季度-2012年4季度累计房地产投资和GDP增长率变动趋势
图3  2009年4季度-2012年4季度房地产企业和全国行业企业景气指数走势比较
图4  2009年4季度-2012年4季度房地产企业家与全国企业家信心指数走势比较
图5  2008年8月-2012年12月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势
图6  2011年9月-2012年12月累计固定资产投资及房地产开发投资增长率变动趋势
图7  2010年9月-2012年12月累计不同用途房地产开发投资同比增长率变动趋势
图8  2012年1-12月累计不同用途房地产开发投资占比情况
图9  2009年5月-2012年12月累计东、中、西部地区房地产投资同比增长率变动趋势
图10  2012年1-12月累计东、中、西部地区房地产投资占全国比重
图11  2011年11月-2012年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况
图12  2010年2月-2012年12月累计房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势
图13  2011年11月-2012年12月累计开发企业土地购置与待开发面积及同比增长趋势
图14  2011年11月-2012年12月累计全国商品房施工、新开工面积及同比增长趋势
图15  2011年11月-2012年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长趋势
图16  2011年11月-2012年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长趋势
图17  2011年11月-2012年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长趋势
图18  2011年12月-2012年12月新建商品住宅价格同比上涨、持平、下降城市个数
图19  2011年12月-2012年12月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市个数

表目录

表1  2011年4季度-2012年4季度各产业累计国内生产总值及增长情况
表2  2012年以来有关“坚持房地产业宏观调控各项政策不动摇”的相关论述
表3  2012年以来发布的主要保障性住房政策
表4  2012年以来出台的主要土地政策
表5  2011年12月-2012年12月累计全国固定资产投资及房地产开发投资增长情况
表6  2011年12月-2012年12月累计不同用途房地产开发投资及同比增长情况
表7  2011年12月-2012年12月累计不同地区房地产开发投资完成额及同比增长情况
表8  2011年12月-2012年12月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况
表9  2011年12月-2012年12月累计全国房地产开发企业土地购置与待开发面积情况
表10  2011年12月-2012年12月累计全国商品房施工、新开工面积及同比增长情况
表11  2011年12月-2012年12月累计全国商品房竣工面积及同比增长情况
表12  2011年12月-2012年12月累计全国商品房销售情况

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