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我们知道，房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。根据不同性质和用途，通常将房地产分为住宅、商业、工业等不同的地产形式。其中工商业地产是较为长期的业态形式，与住宅相比资金需求量更大、回报期更长，更为依赖专业管理经验和高素质团队。
传统的商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、办公等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等，而传统的工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产，国内外工商业地产走过了漫长的道路，形成了较为固定的操作方式和盈利模式。
商业地产的盈利对开发商而言主要在于销售收入或者租金；对运营商来说主要在于以高素质、高标准的经营，从而获取稳定租金和管理费。这种盈利模式表面上要求的是优质地段，实质上是攫取城市最为稀缺的商业资源——毕竟在经营城市的理念下，适合发展商业地产的区域天然的具有“级差地租”，这种地段优势既难以追赶，也无法批量复制，对特定城市而言只是少数地段。在这种操作方式之下，体现为高出让地价、高强度开发、高配套设施、高店铺消费等特点，等于是当地拿城市最为稀缺的商业地段一次性换取出让费用。诚然，随着城市化进程不断推进也可能形成新的商业中心，但谁也无法否认这是漫长的过程，对于国内多数欠发达地区、追赶型地区而言更是遥遥无期。而在“打造城市中心”、“地标性建筑”、“XX广场，就是城市中心”等理念和口号之下，国内诸多地产商能够赚的盘满钵满，但对所在区域产业形成与培育、内生式经济增长贡献仍不够大，只是视为终端消费中心而非生产中心，它的存在和发展对于繁荣当地经济文化品类存在着一定积极意义，但显然无法依赖传统的商业地产带动地方经济自我造血、内生增长。
工业地产的盈利对于开发商而言或是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，或是自建再通过销售或者出租获取利润；对于运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限远大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。对于稍具规模的工业地产来说，前期投入动辄就是十几个亿甚至是几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。而工业用地的发展过程中也出现了诸多问题，由于过于依赖开发和出租利润，运营方较少考虑配套设施和经销渠道的建设，将工业园区办成了廉价加工厂，也不利于产业结构优化调整的要求。
在ZF方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间存在矛盾，一方面ZF要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要高效利用的平台同时解决上述两类矛盾；在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间存在矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越，而单纯的工业地产、商业地产显然无法兼顾上述需求。随着经济全球化、城乡一体化的加剧，ZF和企业两方面的需求日益迫切，新型的产业地产孕育而生，传统的工商业地产正需要向新型产业地产全面战略转型，这就需要摒弃前述的两条道路，走出一条内涵式增长、兼顾各方利益的新型路径。

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存在哪些风险呢？商业模式如何创新呢

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以香港为例，九几年的时候房价就很高，现在还没降下来。但是日本的例子又能证明房价泡沫终究会破，可以预见的是房地产还有发展，但是能发展多久就不好说了。

楼主，您定的讨论时间是不是写错了啊？应该是2013年吧！呵呵

呵呵 一个加入论坛的朋友 希望以后多多交流

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本文对商业地产的分类以及相关概念做出了详细分析。。适合新人学习

推荐大家看下。。内容很详实


一、 商业地产分类

1. 传统商铺

商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。

2. 专业市场

在上个世纪***十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。

3. 市中心综合商业市场

城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。

4. 社区商业中心

成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。

5. 休闲度假商业

现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。

6. 商住办公楼

商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU•沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。

7. 甲级写字楼

作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在成都的历史并不长远，也并不具备一定的规模，和东部沿海地区相比还有很长一段路要走，目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目，不过，正因为市场的空缺很大，所以前景也很光明。

8. 大型商业中心MALL

融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。