1.1我国商品房市场现状
1.1.1 商品房价格变化情况自从我国从1980年代以来实施的了住房的市场化改革以及住房的相关的货币化改革以来,我国的商品房住宅的市场逐渐的走向了发展并且越来越多的和我国的社会的发展和民生相紧密。改革前,我国的住宅主体部分是大多作为福利性质的一种社会供给,而如今我国的商品房住宅在市场上可以通过市场交易进行产权的转移,逐渐了的形成了住宅价格的市场形成机制。在进行的对我国商品房住宅的考察的时候,我们以这一类的住宅作为主要的考察对象。我们观察到,自从2004年以来,我国的商品房住宅的价格呈现出了以之前诸多年不同的快速的上涨的趋势,并且在这样背景下还有不停歇的势头。不少年份的价格上涨的水平相对我国当年年份的消费价格还要高出许多,形成了我国商品房价格上涨脱离了居民收入增长支撑的不良居民。由于可以看出,这样的价格上涨的动力因素常常是与我国的国民收入的上涨不相匹配的,虽然说在这一上涨过程中,也有相当一部分居民收入增长的原因,但是如此大幅度的增长还是不得不引起社会和ZF的高度重视。尤其是在一线的大城市中,出现了住宅价格的的涨幅远远的超过全国其他城市的水平,同时还伴随着近几年来出现了短期内的大幅度上涨的状况。除开2004年到2006出现的住宅价格的上涨明显加快以外,从2007年开始我国的商品房住宅的价格呈现出了比以往更快的上涨速度,并且价格的波动也有加强的趋势。
首先从全国的平均价格来看,近几十年来我国的商品房住宅的销售价格一直保持着上升的趋势,每平方米的全国均价从1992年以来的1000元左右,迅速提高到了2009年的4500,涨了三倍多。从增幅上来看,自从在1997亚洲金融危机以来,我国为了提高我们的市场化水平并且以此来拉动国内的经济增长,全面的推进了住房的货币化改革。在1998年到2003年区间,住宅的销售价格稳步的上扬,拉动了我国的国民生产总值,并且对国民经济的发展起到了一定的积极作用。再后来,与之前从1998年到2003年期间的0%到5%的不大的幅度增长相比,2004年以后,我国的商品房住宅的销售价格出现了增长幅度大大加快的的趋势。这其中引人注目的是在2004年、2007年,以及2009年三个年份,增长幅度平均达到了16%的程度。这其中,2009年的增长幅度更是高达24.7%。另外从七十个大中城市的房屋销售价格指数月度数据的变化情况来看,2005年下半年到2007第一季度期间,我国的商品房住宅的销售价格指数大体上在6%的程度上小幅波动,之后开始了一轮明显的上涨,峰值出现在2008年的一月份,为111.3.从峰值的回落的过程在后期与国际金融危机的影响叠加,形成了指数低于100的一个低谷,最小值出现在2009年的三月份为98.7.此后的指数的上升过程反弹,并且比之前更为强烈。峰值出现在2010年一季度末为112.8.指数的情况说明了我国现在一段时间内的房屋住宅的销售价格的波动情况,这种波动比以往更为明显,波动的幅度也呈现出扩大的趋势。
其次,从全国的三十五个大中型城市的住宅的销售价格来看,其价格虽然由于住房所具有的不可移动性的特点呈现出不同的地点不同的地方因为地理位置、交通状况和社会经济的发展现状不同形成了区域的价格的优劣并且丞呈现在商品房住宅的价格上的区域性差异,但是近几年来还住宅的价格变化率与全国的商品房住宅价格的均价变化基本保持一致。同时,虽然价格的变化率相近,但是近几年来我国的大中型城市的全国平均水平的价格还是高出全国的均价,例如在2009年的时候达到了6328高出了全国当年均价的41.9%。
再来看我国的一线城市的住宅价格情况。在五个一线城市,分别是北京、上海、杭州、广州和深圳。其商品房住宅的价格变化呈现出一定的差异。其中北京和广州在2004年以前的住宅价格基本保持平稳,而后又出现了快速上涨的趋势。另一方在上海和杭州以及深圳的住宅价格则是基本维持这上涨,同时在2005年以后出现了大幅度的上涨。在比较了全国一线城市的住宅销售价格和全国的均价以后,可以看出一线城市的住宅价格明显的高于全国的平均价格水平。这个特征是符合我们的房地产价格的规律和一般的经济规律的。同时在全国的价格均价水平的不断上涨和从2004年以来上涨幅度加快的的情况下,全国五个一线城市的住宅价格水平和全国的均价水平之间的差额进一步的拉大,并且呈现出加速的扩大的趋势。显然,这是由于我国的五个一线城市的住宅价格上涨的幅度远远高于全国的均价水平所导致的结果。从2004年来全国的住宅销售价格水平大幅度的增长以来来看,北京、上海、广州、杭州、深圳的住宅价格在到2010为止的六年里分别上升了1.97、1.48、1.90、1.25、和1.48倍。与同时期全国的的平均住宅价格的累计上涨幅度1.09倍相比,明显呈现出了差距。进一步的,在2004以后的全国住宅价格水平加速增长的情况下,一线城市的各年的住宅价格水平增长速度较全国均价的涨幅而言出现了领涨的特征。所以从这个角度上来说,充分重视研究和观察我国一线城市的住宅价格水平的均价、个价和增长情况对研究全国的住宅价格问题是有相当的意义。深证的住宅价格在2007年出现了均价增幅超过50%的情况。同年,北京的住宅价格比上一年度也出现了40%的涨幅。与北京相同的住宅价格增长幅度也在2005年的杭州出现。上海的住宅均价水平叫上年的增长情况的峰值出现在了2009年,增长幅度超过了50%。
与全国范围内的一线城市的住宅价格领涨的情况相同的是,在全国个省区的省会城市也领跑了本省区的住宅价格的增长。从数据国家统计局的数据上看,全国的各省区的住宅价格往往能达到全省去平均价格水平的1.5倍左右。