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2013-03-16
讨论主题内容:国内商业地产的现状、政策、路线、商机以及可供参考的国内外相关历史资料等。


要求:以相关理论、数据或历史资料为基础展开讨论!

谦虚好学、百家争鸣,务实、理性、友好讨论。



三人行必有我师!



讨论开始时间:2013.03.16
讨论结束时间:2013.03.31

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2013-3-16 11:15:59
商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。

http://baike.baidu.com/view/662878.htm



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2013-3-16 11:28:47
今年二会期间召开新闻发布会其中有部长发言统计:截至2012年底,中国城镇化率已经超过52%;但如果不计入没有享受到城市居民待遇的2.7亿农民工,中国真正的城镇化率只有38%左右。而中国的目标是真正的城镇化率将达到80%,估计每年新增城镇人口(这里指真正享受到城镇居然各种各样福利待遇的)仅为百分之零点几,另外中国城市人口急剧增加,带来的一系列住房刚性需求,仅靠ZF是无能为利的,另外每年的良性能胀,以及用工,原材料成本不断上升都让房产业具有非常广阔的前景,但是上峰通过一系列宏观调控手段,将阻止房价过快,爆发式增长。。
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2013-3-16 13:00:54
提案:商业地产 城镇化进程中有很大发展空间
今年,全国政协委员、宝龙集团董事局主席许健康在其提案中提到,“ZF要吸引地产商投资农村新区建设”。自1990年宝龙集团投资房地产业以来,已在港、澳和闽南地区成功开发了多个房地产项目。2003年又转向商业地产开发,先后在福州、郑州、洛阳、泰安、烟台、青岛、蚌埠、天津等15个城市建设了20个宝龙城市广场。

  商业地产在城镇化进程中有很大发展空间

  新京报:你在提案中提到“ZF要吸引地产商投资农村新区建设”,你觉得ZF应该采取哪些措施吸引地产商?

  许健康:ZF应该从地价、税收以及一些优惠政策方面鼓励开发商去投资。ZF要通过完善农村新区基础设施建设和投资环境的创新,吸引城镇产业链条和社会资本向农村转移,尤其要吸引地产商投资农村新区建设。我国房地产业是在推进城市化的过程中发展壮大的,目前我国城市财税收入至少有1/3来自房地产业,有的城市甚至超过50%。房地产业为我国城市建设作出了历史性的贡献。

  新京报:你觉得房产企业在促进新型城镇化方面应起到什么样的作用?

  许健康:在促进新型城镇化方面,房地产开发企业是一个非常关键的角色,它有很大的发展空间,把房子盖好,是它的责任和义务。当前推进农村城镇化,实施农村新区建设,房地产企业的融入很有必要。这不仅可以有效保障农村新区建设的品质,也为我国房地产业的健康发展提供新的发展机遇。

  新京报:宝龙是商业地产的领军企业之一,那么你认为推进新型城镇化对商业地产会有什么样的影响?

  许健康:居住环境只是保证老百姓生活幸福的一个方面,商业配套会让老百姓生活更方便、更舒适、更开心。在很多二三线城市、县城、乡镇,商业配套还存在发展空间,还有很大的市场和需求,所以商业地产在推进新型城镇化进程中将会有很大的拓展空间。

  宝龙希望在一线城市也有作为

  新京报:宝龙城市广场大多是在二三线城市,那么宝龙现在在一线城市和二三线城市的业务分配比例大概是多少?以后有没有在一线城市扩展的计划?

  许健康:我们现在总部在上海,对上海这个城市我们很看好,我一到上海就想:以后在上海要建多个项目,最起码得有这个理想,而现在才刚正式开始。

  公司以后在一线城市和二三线城市业务比例的划分,最少是一半对一半吧。

  长远来看,更看好宝龙在一线城市的发展,因为一线城市,它的一个商业中心不是建好就结束了,管理运营会不断地根据需求完善。我们在北京也有办事处,也有构想在北京发展。

  新京报:现在有些人认为,三四线城市的商业地产供应量很大,存在泡沫,宝龙城市广场主要就是在三四线城市,你怎么看待这个状况?

  许健康:中国经济发展很快,商业地产的需要还很旺盛,现在还没有到过剩的状态,至于说局部出现的供应量太大,在市场竞争中会逐步淘汰。长远来看,商业地产在三四线城市处在发展的初中期阶段,还有待提高,我认为发展的空间还是很大的。

  实体购物中心和电商各有分工

  新京报:现在电商发展迅猛,像万达已经开始向电商布局,不知道宝龙对电商有怎样的看法?未来有没有进军电商的打算?

  许健康:随着信息化的发展,电商在购物方面占据了一定的市场,但是不需要把它想象得太可怕,因为人们的交往还是需要逛逛街、买买东西、吃吃饭,这是生活很重要的部分,会一直有需求。实体购物中心和电商各有分工、各有需求、共同发展。



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2013-3-16 13:01:53
mysky321 发表于 2013-3-16 11:42
转发预告贴内的内容
大型房企主攻商业地产 新政缓解房产信托风
“新国五条”来袭,买房者和卖房者双双中箭。市场在一片叫苦声中解读新政的利弊,但种种数据却显示,买房者依然在加紧买房,购房热潮不减。而卖房者则砸钱圈地,尤其瞄准北上广地区集中开炮,等待房价上涨。

  近几日,房企陆续交出了2月份销售数据,结果是极为乐观的。这不仅预示着房企业绩依然坚挺,同时也反映出购房者需求十分强烈。“新国五条”的出台,影响住宅市场,但对商业地产而言却是一针强心剂。近期,有了钱的大型房企已经亮出了商业地产“路线图”,明争暗斗攻略商业地产。

  商业地产升温

  “新国五条”的出台,影响住宅市场,但对商业地产而言却是一针强心剂。万科[简介 最新动态]、龙湖地产[简介 最新动态]、招商地产[简介 最新动态]等房企,已相继宣布对商业地产领域加码。

  就在国五条细则公布的前一天,龙湖地产刚刚宣布了其商业帝国的宏伟蓝图:“2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年,集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。 ”

  一直专注于住宅开发的房企龙头万科,也将注意力分散至商业地产。万科总裁郁亮在上周的业绩会上表示,万科社区商业是主要发展方向。

  招商地产也在加码商业地产开发。根据计划,2013年,招商地产位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营,而招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。招商地产副总经理张林透露,目前商业地产比重占招商地产投资额的10%。预计未来五年商业地产投资比重将达到15%~20%。此外,预计将有超过500万平方米的优质土地资源未来将注入招商地产。

  房企更多地转向商业地产和保障房,从融资的角度,意味着未来房产信托将会吃重。

  随着楼市调控升级,开发商的资金链也必然有所紧张。在销售不能满足资金需求的情况下,发行信托产品将是不少房企融资通道。

  目前房地产信托产品占全部产品的比重已经创出历史新高。好买基金研究中心7日发布固定收益信托月报显示,2月份,44家信托公司共成立182只固定收益信托产品。其中,房地产产品数量为55只,占比30.22%,为2月投向数量最大的行业。房地产信托平均规模也远远超过其他类别,房地产信托的募集总规模为90.01亿元,在整个行业占比超过四成。

  库存明显下滑

  在业绩抬头的趋势之下,房企库存已明显下滑,这势必催生房企“囤货”。在“国五条”新政出台后,北京、上海、广州、南京、武汉等地连番上演土地“抢夺战”,万科、绿地、首开等品牌房企频频出手拿地。

  上海某房地产研究院发布的《2月份新建商品住宅库存报告》显示,20个城市新建商品住宅库存总量为7335万平方米,同比减少5.3%,环比减少3.4%,继1月库存同环、比增再次双双为负。从近三个月的表现来看,房企商品房库存出现了连续下滑的趋势,这也迫使房企纷纷出击,圈地动作频繁。

  有统计数据显示,从2013年1月1日到2013年3月6日,万科、保利以及绿地集团等10家标杆房企拿地金额达483.36亿元,平均每家房企两个多月内拿地支出近50亿元。

  其中,绿地集团斥资79.68亿元圈地,在重点城市拿地扩张,位居上述统计榜首;首创置业[3.10 0.00%]则斥资50.64亿元在北京连续夺地;中海地产2月份拿地势头较猛,单月获得的规划建筑面积达63.06万平方米;万科则以联合体方式拿地较多,而据万科最新公告显示,1月以来,公司新增7个项目,分布在6个城市,拿地金额支出为36.83亿元。

  此轮十大房企的圈地行动多位于此次新“国五条”重点打击的“北上广”地区。由于一线城市和部分主流二、三线城市土地溢价率较高,因此房企瞄准一线城市圈地的情绪自然较高。而昆明、大连、长沙等地的土地成交价格溢价率很低,甚至部分城市也有个别地块流拍,依然呈现乏人问津的现象。

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2013-3-16 13:06:46
2月沪商业地产成交价格创新高
受到春节假期影响,2013年2月,商业地产供应出现大幅回落,但上海商业地产市场交易依然保持着活跃度。据德佑地产市场中心监测数据显示:2013年2月全市商业地产成交面积17.2万平方米,环比下跌53.68%,同比上涨20.94%,成交均价29579元/平方米,环比上涨50.63%,同比上涨55.67%,其中,虹口北外滩板块的上海国际航运服务中心项目集中售出27套,成交均价更是达到92799元/平方米,这一集中成交使得2月上海商业地产价格创下新高。

  商业地产延续供小于求局面

  据统计,2月,上海商业地产新增供应面积为9.2万平方米,环比下跌67.77%,同比下跌59.72%。受到春节假期影响,商业地产供应出现大幅回落,创出一年来新低,且商业地产项目供应量全部集中在外环以外地区。其中供应量最大的是嘉定安亭板块的嘉实驿岛商务公馆,供应2.6万平方米,闵行浦江镇板块的旭辉浦江国际广场供应1.6万平方米,还有崇明新城板块的崇明新城18号项目供应1万平方米左右。

  事实上,2月商业地产整体市场依然维持了前几个月的供小于求的情况,持续去库存化的状态为市场的活力稳步上升留出了空间。

  16.9亿整购交易有先例

  由于新增供应集中在外围新兴区域,中心区优质项目因此水涨船高,受到投资者和自用企业的追捧。例如近期整栋成交的上海国际航运服务中心项目,其92799元/平方米的成交价格,就比去年高出了一截。

  对此,德佑地产研究总监陆骑麟表示:“受到高端物业集中成交的影响,商业地产成交价格出现了大幅上扬,创出历史新高。系统监控显示,此次上海国际航运服务中心项目的售出27套房源,是在同一天以同一个价格出售,总交易金额达到16.9亿元,基本可以判断是整购交易。”

  事实上,此次集中成交27套的上海国际航运服务中心项目,由方兴地产及上海国际港务集团合作开发,是上海打造国际航运中心的标志性项目之一,也是北外滩航运服务集聚区的重要组成部分。整个项目由东、西、中三幅地块组成。预计2012年完工,已是近3年来第三次传出整购消息。2011年12月,该项目有两栋楼集中成交;2012年3月,该项目集中成交了20套写字楼,总成交面积为35302.31平方米,按照其成交均价66000元/平方米来估算,总价更是超过23亿元。值得注意的是,与前两次整购交易均价仅66000元/平方米不同,而这次交易的价格一举冲上了92799元/平方米。

  业内人士指出,由于该区域已经吸引了中化集团、中远集团、中海运集团、上海地产、上海建工、上港集团、地中海航运公司、宝钢资源等企业进驻,此次整购交易的买家或仍是自用型企业。显然在现在这个交易时间点,这次买方整购时获得的价格优势并不明显。

  综合体项目受投资者青睐

  目前综合体项目是市场上商业地产的主力产品,在2月成交前十名的项目中,综合体项目占据了七席。排名次席的悦合国际广场近期成交火爆,2月成交面积17284平方米,成交均价22850元/平方米,本月除了主力在售产品酒店式公寓以外,还成交两套7000多平方米的大型商铺。据悉,悦合国际广场位于被称为上海“西大门”的曹安商圈正中心,位置优势明显,区域内商家云集,商业氛围浓厚。项目已引入沃尔玛山姆会员店,经营面积达22000多平方米,设施先进的五星级影院博纳保利影院项目也已签约,同时还有多个国际和国内知名品牌商家达成了合作意向。

  对于非传统核心区综合体项目受捧,上海中润解放房地产营销策划有限公司常务副总经理罗渊表示:“上海中心城区常住人口大量外移,为这类项目提供了充足的人流保障,加上城际交通的完善、私家车拥有量的快速增长,消费者对于距离的抗拒已经几乎不存在,商业运营的未来前景可以期待。”

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