至于公司怎么具体开发、运作、运营，就太微观了。每个公司都会有自己比较熟悉的拿项目做项目的制度流程。

我感觉也是，只要城镇化继续，刚性需求不会减少，房子不可能降下来，并且现在国家对最低国家标准提高和养老金的提高也会导致物价的提高，对房价也会有一定的连锁反映。两会前我记得要在8年内把待遇涨一倍，也就是说钱不值钱了，而且现在中国印钞过多，为了zf印钞，间接也是花了lbx的钱。也导致通货膨胀，钱贬值了，间接推高了房价。今天刚刚看到新闻， 国家统计局今日发布数据显示，2013年2月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有66个，涨幅最大的城市为北京和广州，环比涨幅3.1%。 也许是应了任志强的话了，两会后的确要暴涨了，但是就两会看来，提高民生待遇来应对房价根本不是办法。。。话说差价的百分之20的税在南方已经有过试点，我记得是这样，貌似最后结果是的确把税转嫁给买家了。我感觉任志强的话貌似每次都还不错。虽然不希望他的话对吧。。就今年的每个省的计划gdp看来，想完成可能给还是要地产，但是就计划看来国内经济开始复出了，每个省都有信心了，经济上去，相信房子的价格也许也会随着上去。。。以上都是个人意见，希望各位大神给指点。

国内的商业地产、城综体，大部分泡沫化，能够持续生存的<20%。

商业地产在大量供给投入和电商的夹击下，已经过剩了，尤其是二三线城市，民众购买力根本没有那么强大~~

楼主只要现场实地考察一些城综体就有感觉了。

这个商圈不仅仅是零售，电商有电商的商圈。二线城市一般指东部省会，三线就是西部省会和东部省级二线城市。所以二三线城市的购买能力还是完全可以支持建设几个大商圈的。最主要的是，以前的商业地产都比较无序，而国内贸易十二五规划和2011年关于商圈的高峰论坛以后，城市建设会有秩序的构建各级城市的商圈，这种商业地产结构性布局，会带来很大的机会。对于县镇，则是以县镇的大市场为主，这块国家还是给补贴，虽然不赚钱，但算上补贴可以带来利润。这些都是商机。

一个商圈，是一个很“便民”的城市消费生活方式。大家可以在那里购物、娱乐、散心、约会、商务谈判等等！

只要继续城市化，商业地产必继续火热！

感觉地产是根基，很难动摇啊！

做了快3年的商业地产顾问咨询，从城市进入到取地、定位、规划、销售有所了解。招商和运营不太熟悉。
商业地产首先比住宅复杂很多，就分类就有好多种维度，对应每一类商业都有各自的特点，例如零售和专业市场、商业街和综合体、前面提到的地铁物业，各个细类都是一门内容。谈几个个人的观点
1、具体看商业有没有过剩，人均商业面积是一个指标，但是反应商业运营状况的“空置率、租金汇报率、人流量、坪效”比人均商业面积更靠谱；
2、不管各等级城市，核心商圈永远不会商业过剩（不过现在开发商对于核心区物业一般都自持租赁）；
3、目前来讲沈阳、成都为代表的城市，商业面积已经过剩，沈阳空置率达到25%（北京一直维持在9.5%-12.5%）
3、商业销售市场应该能反映商业经营现状，但是在中国有错位，销售状况火爆不一定代表运营成功，主要还是中国庞大资金缺乏投资投资，挤出效应推高商铺价格；
4、从单个商业来讲，地段/区位、规划、业态组合永远是第一位的。
最后，各个城市市场状况不一样，在合肥，我认为写字楼是比商业更好的投资对象，特别是核心区、4A、5A写字楼。
补充一点，判断商业地产前景一是城镇化、二是收入增长、三是供给水平，各城市前景不一样，不过5年内市场还是不错的。
还有商务地产、工业（产业）产业、农业地产大有可为

商业地产模式应该以持有为主，但目前国内不少商业地产商都将商铺销售，或者租售结合。

中国商业地产价值何在

个人观点：新城镇化建设，通俗的讲，ZF把地收回去，又是分级税收，财权跟事权不搭配，地方ZF为了政绩依然还是会卖地，那么地产商是拿来开发住宅房还是商业地产都是会有较高的成本，所以无论打压哪头必然会促使另一头的上升，既然国五条出台抑制住宅房，那么商业地产的空间必然会加大。

商业地产的主要价值，还是在于能给使用者带来超额利润，同样的东西同样的店，在不同的位置会有完全不同的结果。

周围人气是商业地产价值高低的主要指标。

另外，发现有些商铺处于高人气地带，但却吸引不了顾客，不停的换老板和经营业主，这属于风水？消费者行为习惯？

工业地产
推动新四化、寻求新转型、开启新十年
党的十八大报告提出，要坚持走中国特色新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调；必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，加快经济结构战略性调整。在我国城镇化、工业化等新四化以及房地产调控不放松的背景下，工业地产通过产业集群、规模经济、竞合发展和创新驱动等效应，作为实体经济的助推器，将开启黄金十年序幕。
中央对金融工作的战略部署明确提出，坚决贯彻宏观调控政策，适当扩大社会融资总量，拓展优质信贷资产，着力支持城镇化发展，扎实做好重点领域金融服务工作，持续增强服务实体经济能力。银行业在认真贯彻国家宏观调控政策，主动对接国家的发展战略的前提下，通过信贷结构的调整支持国家经济结构和产业结构的调整，提升服务实体经济的水平。
工业地产的发展，需要金融和资本的支持，需要金融的创新模式。商业银行的发展，需要优质信贷资产和中间业务收入比重的提升，需要转变传统信贷业务经营模式。
工业地产，在发展过程中，也面临众多挑战：工业地产开发商与ZF如何有效地明确分工合作；工业地产开发商拿地难问题是否有“曲线救国”之策；工业地产的开发、运营和盈利模式的分享；工业地产通过商业银行融资模式创新与探索；投资工业地产组合配置、入市时机、投资回报率、合作方式等解析。

商业地产，有的城市还能发展，有的城市就够呛，主要跟城市规模、人口密度结构、经济发达程度呈正相关。目前从实务角度看，商业地产的租金回报率普遍已经处于较低的水平（大约6%-8%），这个回报率基本和股票市场的分类A级基金相当。因此，除了个别成本低廉项目（比如土地流转），目前理性投资者选择商业地产项目时应根据其用途和流动性进行认真评估，能够确保在下一次中国经济危机前能全身而退或者隔岸观火。

房价一定降

这些观点都可参考，关键是未来十年的中国地产，目前中央已经决定方向了。

在我看来，随着城镇化的进一步推进，乡镇商业地产的挖掘是一个以前少有重点关注的话题，各位开发商可以利用后发优势——来自于城市商业地产的经验，大力开发乡镇商业地产特别是中西部的商业地产，把小微金融、小微企业和商业地产结合起来将会带来前所未有的投资热潮！！

只要继续城市化，商业地产必顶继续火热！

“国内商业地产”，觉得那两篇论文看起来不错。
[http://books.gdlink.net.cn/searc ... FA&view=0&ecode=GBK]
期刊：
@商业有关国内商业地产文献的一个评述
作者：丁莹，李艳  刊名：商业经济  出版日期：2011  期号：第21期  
@商业地产泡沫隐忧
作者：柴骥程，王政，赵瑞希，刘德炳，叶锋  刊名：瞭望  出版日期：2012  期号：第23期  作者单位：《瞭望》新闻周刊记者  
@商业地产可持续发展战略探析
作者：刘建堤  刊名：商业时代  出版日期：2012  期号：第35期  
     
@我国商业地产可持续发展探析
作者：王鹏，姚望  刊名：经济纵横  出版日期：2012  期号：第5期  作者单位：吉林大学管理学院；厦门大学公共事务学院  
@完善商业地产开发与运营模式探析
作者：赵章对  刊名：现代经济信息  出版日期：2013  期号：第2期  作者单位：陕西安康博泰投资有限公司  
@房地产下一站：只有商业地产才有投资机会
作者：易宪容  刊名：商界  出版日期：2013  期号：第1期  
     
@城市生态化与商业地产开发
作者：王鹏  刊名：当代经济研究  出版日期：2012  期号：第4期  作者单位：吉林大学管理学院  
@浅谈商业地产项目收益预测
作者：程彬  刊名：人口与经济  出版日期：2012  期号：第S1期  作者单位：北京信息科技大学  
@国内主流商业地产商运营管理模式的比较分析
作者：刘伟，张倩  刊名：煤矿现代化  出版日期：2007  期号：第5期      

学位论文：
@国内商业地产REITs融资模式研究
作者：李劲松  学位授予单位：北大  学位名称：硕士  学位年度：2010  
@国内商业地产与房地产投资信托（REITs）结合的发展模式研究
作者：徐秀清  学位授予单位：中山大学  学位名称：硕士  学位年度：2006  
@大学城商业地产研究
作者：叶嫔华  学位授予单位：同济大学  学位名称：硕士  学位年度：2007        

@商业地产市场分析
作者：贺晨  学位授予单位：清华大学  学位名称：硕士  学位年度：2004        
@商业地产定价研究
作者：黄秋生  学位授予单位：同济大学  学位名称：工学硕士  学位年度：2009        
@商业地产价值链研究
作者：吕书斌  学位授予单位：重庆大学  学位名称：硕士  学位年度：2007        

@商业地产开发运营策略
作者：胡漫天  学位授予单位：郑州大学  学位名称：硕士  学位年度：2006        
@商业地产投资融资研究
作者：项红  学位授予单位：华中科技大学  学位名称：硕士  学位年度：2005        
@商业地产项目定位研究
作者：罗明华  学位授予单位：昆明理工大学  学位名称：硕士  学位年度：2008        

@商业地产项目选址研究
作者：李凯  学位授予单位：重庆大学  学位名称：硕士  学位年度：2010        
@商业地产融资渠道研究
作者：张浩  学位授予单位：上海社会科学院  学位名称：硕士  学位年度：2010        
@商业地产经营模式探讨
作者：王晓霞  学位授予单位：华中科技大学  学位名称：硕士  学位年度：2009        


报纸：
===国内商业地产仍处于传统水平   日期: 2012.12.20  来源: 张家口日报
===宁波企业打造西南最大商业综合体  日期: 2012.11.30  来源: 现代金报
===展示国内商业地产开发最高水准   日期: 2012.10.26  来源: 长沙晚报
===招商地产：今年卖400亿房，买200亿地  作者: 卢韵如  日期: 2013.03.20  来源: 南方都市报
===商业地产走进春天里？  作者: 南盼  日期: 2013.03.15  来源: 南方日报
。。。。。。

个人从事金融投资行业有几年了，个人认为未来的行业发展潜力最大的当属工业机器人和3D打印，一个应对着中国的产业升级和人力成本上升，另一个则会是一个让这个世界改天换地的一项技术。当然能源方面，新能源中的页岩气和可燃冰，都是潜力无限的，只是技术上的难点能不能突破，要多久才能突破，这是关系到这方面产业发展的关键

商业地产的核心在经营管理、主题营销而不在建设，国内真正比较专业运营商业地产的团队比较少，大部分还是以销售为主，售后管理或自己持有管理水平与国际水平相差较远，如何提高商业运营的管理是目前商业地产的瓶颈！！！！

要想房地产价格大降，地方ZF的财政就完蛋了，70%给了他们！！！！

与住宅地产相比，开发商业地产的好处是土地所有权的留存，并在此过程中享受地产增值收益，拥有稳定的物业现金流回报。从国外经验来看，城市化率超过60%时城镇常驻人口比例已相对稳定，住宅价格的上涨缺乏动力，商业地产进入稳定回报期。

不过发展商业地产有一个前提，拿地成本必须很低。商业地产的价值是未来现金流的折现，商业地产回报期长，而一般的小开发商并没有足够的开发资金去盘活整个资产。从大连万达的经验来看，通常是以极低的成本获取土地，通过开发商业地产+住宅地产的方式，用住宅销售来平衡商业地产的开发成本，并用住宅的人口以及打造的商圈来巩固其商业地产的现金流。

商业地产目前已经进入第三代，也就是城市综合体。城市综合体对于地方ZF来说，有多个好处：1、带来GDP；2、大量的商铺入住帮ZF把招商工作做了；3、带动就业；4、税收来源；5、在新区开发商业综合体能分流老城区的人口，减缓中心城区压力。因此，像万达、绿地这种具有品牌效应的城市综合体开发商都受到地方ZF的大力欢迎，地方也愿意用极低的低价来吸引其进驻。

近几年我们看到万达、中粮、华润、绿地等大型开发商纷纷高速扩张，这就是因为核心商圈都是稀缺资源，一个地区不可能有两个城市综合体，先到先得。但项目选择有很多条件，包括人口增长潜力、城市整体规划、交通条件、地方消费能力等等。另外，商业地产也是个技术含量很高的行业，项目开发管理、运营管理都需要成熟的经验，这也构成了万达等开发商的难以复制的核心竞争力。

商业地产本身是个很大的范畴 包括零售地产（超市、百货、购物中心等）、写字楼、酒店等等 特点是持有型物业、能够产生稳定现金流、资产升值通过现金流的提升和市场资本化率来体现
国内目前对于商业地产的政策暂时没有形成体系和思路 政策的指向还是住宅 但是随着时间推移以及市场供应的变化 甚至一些垃圾建筑的废弃和银行坏账风险的体现 最终会有系列政策出台进行调控 特别是通过城市规划、土地出让、金融方面等多管齐下
目前国内比如SOHO这种散售型的 基本上可以认作披着商业地产的外衣而已 后期无效的资产管理和物业管理 使得产品的溢价无法真实体现 而其自身也难以享受到通过主动经营管理带来租金收益和资产升值 这也是为何SOHO调整策略将持有物业的比例加重
而一些其他的开发商 比如万达和绿地等 虽然自持部分物业 比如购物中心等 但是因为资产管理能力较差 不能够有效提升经营现金流 因而只能通过将综合体的住宅甚至写字楼部分散售的方式 来平衡现金流
国内的商业地产 最大的问题在于开发商或者运营商的资金成本过高 而资产管理能力较差 从而形成资金回报率与真实资产回报率的落差
如果这些基本问题不能解决 说那些产品升级换代 各种概念 都是空中楼阁

已经买房或者准备买房的白领一族必定随着房价的崩溃而崩溃，那会是一个缓慢发生的过程。短则两年，长则十年。但这是不可逆转的趋势。所以中国99%城市白领一族已经面临破产一说绝非危言耸听！今天你往银行交的每一分房钱都是替ZF替炒房者补洞，只有一小部分是真正的房钱。明天大环境一变，你没有那么多资金来补洞的时候就会被市场和银行一脚踢回老家，换一批新人来接着补。不信？走着瞧呗！--PS：为什么我说99%这个数，是因为根据我的了解99%的人一旦月薪过5000就开始买房，甚至3000，4000都买。小俩口什么都不明白这样买下去人生一定会很惨。我只是替他们感到忧伤。当然如果你是那1%的智者，多劝救他们吧。独乐乐不如众乐乐。

商业街，在国内发展迅速，但却规划不是很健全，就像早先的学校建筑，没有考虑未来的发展，这对于自身很不利。敏锐的商业意识和商机的把握，也是很关键。政策不可能完全跟市场同步，这样就需要有创新者、开拓者，深圳就是一个典型。近十年的房地产发展，为经济注入了新鲜血液，同时也是监管的难点。现今的政策，对于商业地产不是很有利，但这却是一种机遇，关键是有没有实践者，就像十年前的网络。大众小型化应该是一个选择。

现在谈论商业地产，一般谈论的都是一二三线城市的中高端商业地产。
未来农业人口向城市和小城镇的转移，对于低端商业地产也有很大的需求。如何合理的定位和设计以和这部分人的需求相匹配，也是值得关注的。

做了快3年的商业地产顾问咨询，从城市进入到取地、定位、规划、销售有所了解。招商和运营不太熟悉。 商业地产首先比住宅复杂很多，就分类就有好多种维度，对应每一类商业都有各自的特点，例如零售和专业市场、商业街和综合体、前面提到的地铁物业，各个细类都是一门内容。谈几个个人的观点 1、具体看商业有没有过剩，人均商业面积是一个指标，但是反应商业运营状况的“空置率、租金汇报率、人流量、坪效”比人均商业面积更靠谱； ..

说到商业地产，感受颇深。就所见所闻来说，商业地产过剩远甚于住宅地产。某三线城市人口稀少，大型建材市场已经搞了四五个，全部萧条，大型商场‘XXX城’之类的一个接一个，有的地产名头取的更是响亮，敢叫‘世贸中心’，从小城市实际需求来看，感觉早晚得崩盘