国内商业地产的现状、政策、路线、商机
商业地产好像还不是太糟糕，关键看李总的城镇化路线图，以及中国货币政策的取向。
更重要的是，看中国产权制度的改革，尤其是农村土地政策的改革。这个是国家城镇化的基础，这个改不好，在温的基础上，继续泡沫化下去，**就危险了

2011年以来住宅地产受宏观调控政策的影响，各项调控政策相继出台--新国十条、限购、限贷、房产税及限价等政策措施密集出台，经济手段与行政手段并用共同抑制住房价格过高且过快上涨。这也为商业地产的快速发展创造了得天独厚的条件。地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争相转型领域，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。

当前商业地产的发展现状是各类商业地产蓬勃发展，从运营管理模式来看，商业地产基本上分为只售不租，租售结合和只租不售三种模式。这三种模式目前在我国商业地产的各项形态中都可以发现踪迹。也就是说，商业地产目前已经得到了快速的发展，各种经营模式在我国均有比较有代表性的项目。说明我国的商业地产处于一个快速的发展时期。

但是这个快速发展期也是问题重重，由于我国当前的商业地产仍旧是以产权销售为主。虽然便于开发商快速回笼资金，但往往造成产权分散化，这将影响开发商整体品牌形象的塑造，以及无法统一进行管理，这将为日后的商业地产的经营管理造成很大的困难。商业地产在快速发展中，也暴露出其他种种问题，比如专业人才匮乏和融资渠道单一。这些都将制约未来商业地产的快速健康的发展。

至于商业地产的前景，只能说未来的商业地产将会越来越细分化，只售不租，租售结合和只租不售三种模式将逐渐会向国际上比较成熟的运营管理模式只租不售模式演变，这将极大的保持产权与经营权的完整和统一。有利于开发商对商业地产的长期的经营管理，这将使开发商获得长期的和稳定的利润。Soho中国的潘石屹所说的今后soho的经营战略将转为只租不售，大概也就是发现了这个趋势。未来的商业地产融资渠道将越来越多，经营的灵活性将越来越大，而且开发商今后将以自持经营管理为主。

住宅限购令在全国范围蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。

随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。

个人认为，应该积极探索新的商业地产的运营模式。比如对租售等产权问题进行剥离经营，租售结合，可租可售适应不同投资者的需求。另外应该制定相关政策谨防对商业地产的炒作，即只租（买）不开铺经营营造鬼城模式。可以在合约中限定开铺时间规范管理。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
本文来自: 人大经济论坛 真实世界的经济学 版，详细出处参考： https://bbs.pinggu.org/forum.php? ... amp;from^^uid=1099629

老兄说的工业地产感觉还是原来模式

业内现在有产业地产，目前只是在深圳才出现。指在城市区域的原有工业用地不做用地属性改变，原有厂房再利用，但会新建写字楼，以及配套商业。生产外迁、设计、贸易、营销、售后等留下，创意企业、技术企业、小微企业等入住。

租金相对较低，产业地产运作方成本较低（土地不用招拍挂），有租金收益、写字楼、商业收益。

代表案例：深圳天安数码城

目前只限于理论上。商业地产发展阶段、业态、业种、品牌演进在不同等级城市有不同的规律。
目前城市等级越高，商业越发达。

商业好不好做，看“商铺价格：住宅价格”。乡镇商铺和住宅价格是倒挂的，一线城市同地段商铺价格可以是住宅价格的4-5倍，甚至10倍。因为租金支撑的回报率不一样

哥们正解。
重点在定位、规划设计，成功关键在商业运营，包括招商能力（这个非常重要）、商场运营、持续的品牌和商家调整能力。

一点思考，环境评价和建议
商业地产现状
北京：商业区与人口汇集的住宅区（3环以外）交集太少，导致商业区功能单一，不易于管理招商，且24小时内人气极不稳定，发展前景有限，不过适合投资。
广州：商业地产良莠不齐，有大而好的，可小而差的居多。发展空间大，碍于大部分地价已经极贵（2~3万），开发的资金成本极高。
省会类城市：武汉，沈阳，石家庄，长沙，重庆，海口
市场化程度相对偏低，生活方式相对固定，严重依赖核心商圈，拆迁难度大，管理水平低，不过潜在需求旺盛。

政策
贷款利率：利率持续走高，贷款难度加大。两年涨2%
税收：暂时稳定， 但也无优势。
人民币：贬值相对欧元，英镑，日语缓慢，基本于美元同步，持续观察汇率所得（中国银行公布）。
城镇化：国企为主导，配套设备（交通，水电网络）加强。

路线
资源型路线：贷款--拿地--贷款--建设--装修--出售
长期投资，成本回收时间长，资金风险极大。
SOHO路线：拿地--筹钱--等政策--建设--管理--出租
长长期投资，但风险反而不大，首先其资产主要集中在大城市，其次在M1(供应量)变化较小的情况下购买原料及持有资产是一种吃透政策的表现。华西村吴书记不是说吗：今后的最难挑战就是吃透政策。

建议路线和商机
商圈确实贡献挺大，但从世界范围内来看还有两个较理想的模式
1：在迪拜和天津都有的城市生态圈，各大地产商业也在探索。
优势：客流量大且稳定，功能全面空置率低。 缺点：开发管理难度大，资金成本大。
2：在北京和曼切斯特非城市中心地区参观了一些超大型商业区（集购物，餐饮，旅游于一体）
优势：地价较低，具有规模效应，客源广。缺点：交通不便，空置率控制成本高。
建议路线
封闭式基金--买地--封闭式基金--建生态城--出售给开放式基金--购买开放式基金--管理
优势：缩短投资周期，政策依赖性低，多方面风险降低。缺点：现阶段金融环境，消费观念不成熟。

不吐槽，不抱怨，因为这不来钱，不解决任何问题。

1、现状：我国的商业地产开发至今仍保持着较高的发展势头．同时各地已经开发完成的商业地产所存在的问题也逐渐显露出来。招商乏力、人气难以聚集、经营不善、空置率高等问题不断涌现，从开发商角度来看，这些问题的核心在于我国前几年采用住宅开发的模式来开发商业地产。
2、路线：从ZF角度，商业地产的发展存在规划不科学、定位不准确、运营不规范、重复建设、融资渠道单一和法律法规不完善等问题,需要ZF和企业共同努力,实现我国商业地产的可持续发展。
3、所谓机遇：对于开发商来说，在政策越来越严，商品房房价越来越高的情况下，转战商业地产既是明智的选择也是名利双收的最好时机。地产巨鳄纷纷转战商业地产并不完全是因为严厉政策让他们望而却步，而是商业地产在中国未来的商机和前景都十分的明朗和可观。包括万科、恒 大、华润、协信等地产界知名企业都纷纷加大商业地产投入，而像重庆的龙湖、金科也都加大了对商业地产的投资力度，由此引发的商业地产战略升级战正在上演。
胡乱写的，献丑。

在我看来，在小城镇投资新的商业地产需谨慎，主要是投资回报率短期应该不会太高。小城镇通常对办公写字楼的需求不会太高，同时新的商业区在短时间内难以聚集足够的人气使其繁荣。

主要还是看他的商业投资价值，看纯利润

从城镇化的方面分析，以一个人口约150万的人口大县商业地产规划为例子，见解如下：
1，ZF方面，由于地方发展，特别是本身政绩和财政收入的巨大需要，再加上国家对住宅差别化对待的政策，其会强力推行地产商业化。这一特点已经非常非常明显，自09年至今，此县城在新区中已经有至少3处大型商业地产项目，到今天完工的为2处，且开始招商，1处正在建设，但就我的考察，其招商和出租率不超过3成，主要是同城镇化得脚步严重不合拍，大批农民还在周边的村镇，没有集中化到县城区域，未来5年将是此县所有商业地产开发商的难关，同时也是高利贷等高金融风险发生的时期。
2，开发商，开发商在此县级城市的商业地块一般都是招商而来，当地ZF给与了极大地优惠，最大的政策优势就是无土地转让金，但也暗存风险，国土资源部每年仅仅给与此县6000亩的额度，现在的租房人在不断的填坑，很多购房人不一定可以拿到合法手续的所有权证明，如果地方ZF负责人换届，将存在巨大的毁约风险，据我了解，其开发者资金链非常差，当地高利贷非常盛行，隔夜息达到2角，已经不可思议，甚至说疯狂。
3，购买者，购买人大多是当地居民，作为当地少数富起来的人群和部分公务员，其进行闲钱的投资，此部分人群有的对政策和各种风险不甚了解，也有的为地产商作为合作单位的优惠购买等等，真正流入开发商口袋的资金并不多。
解决方案：此县也开始着手解决并强力出台以下方案，加快拆迁进程，将周边农村的土地进行集约，让老百姓到县城置业和就业，县ZF对镇级ZF的考核为每年必须达到多少万亩以上的土地整合经营。对商业地产开发商无偿配套周边住宅地块并承诺免税，避免烂尾楼，县长牵头解决资金问题，鼓励当地居民购买商业地产，给与到县城居住的农民购房补贴，购买商业地产给与租金补贴，进驻商户给与税收补贴等等，开发商推出多种购租方式，盘活资金。
就我个人来看，我认为在此县购买商业地产较为有前途，巨大的人口基数催动了其未来的发展，未来5年将是城镇化大规模实施的阶段，必定会有大批农民进入县城，加强县城的购买力，现在周边农田的集约化经营趋势非常明显，当地部分大型企业在周边都存储了近万亩连片土地进行农业投资（大家可以自己琢磨，农业建设用地里面是有一部分可以进行建设的，具体比例大家可以自己查），所以我认为有实力的话，可以讲闲置资金进行商业地产投向，但是必须要选择有实力的开发商，并购买好的地块。我个人也在考察并准备择机切入。

谢谢楼主分析

商业地产毫无异议的是开发商们肯定是以利益最大化为行为的标准，国家政策想要遏制房价的急速上升，一方面要给与房地产商一些政策性补贴，转移购房者的压力，一方面规范房地产市场，是交易正常化。期待着房价的平稳下滑，嘿嘿

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都是大牛啊

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北京
　　坚持“稳中有降”的房价控制目标
　　对于“外地人购房连续5年社保和纳税将改为3年”的说法，副市长说“这没有可能”
　　北京市住建委主任杨斌在市人代会参加丰台团审议ZF工作报告时透露，北京保障房有望实行“封闭运营”，经适房等只能出售给ZF，再由ZF重新出售给轮候家庭。至此，北京有望成为继深圳之后，第二个实现经济适用房封闭运转的城市。
　　2007年，北京市颁布了新的《经济适用房管理办法》。杨斌表示，一旦实行封闭运营，将执行“新房新办法，老房老办法”。“像回龙观等地的经济适用房，出售时ZF鼓励个人购买，而且当时的价格与市场价的价差并不大。”杨斌说，如果将那部分经适房也纳入“封闭运营”，是不公平的。
　　经适房及限价房因可按市场价出售，导致部分非应保障人群进入保障房市场牟利。目前经适房有两种，2008年4月前的经适房再上市只需比商品房多缴10%的综合地价款，这使得最近几年相当一部分超过5年的经适房过户成商品房。
　　杨斌说，按照目前的政策，经适房等五年后就可以按市价上市交易，用于保障的房源有可能成为牟利手段。“所谓封闭运营就是保障房配售、出租、出让都要经过ZF，不能由持有者自行买卖。”年满五年的保障房，如果持有者打算转让，只能卖给ZF，再由ZF重新出售给申请轮候家庭，使保障房在符合条件的轮候家庭“内部循环”。
　　与此同时，北京市将大力发展公租房，廉租房与公租房并轨建设、分配、运营和管理。公租房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，严格执行经适房单套建筑面积控制在60平方米以内标准。针对限价房与商品房的价格差异问题，市住建委提出将改进和完善限价房建设和定价机制。在分配管理上，将建立统一的保障房申请家庭经济状况和住房状况等审核管理信息系统，实现数据动态化管理和实时审核。
　　正在进行的房地产调控政策，同样不会放松，北京市市长郭金龙在做ZF工作报告时指出，2012年将继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。同时，北京市副市长陈刚明确表态，今年房地产调控政策不会变化，北京将继续坚持“稳中有降”的房价控制目标。对于“外地人购房连续5年社保和纳税将改为3年”的说法，陈刚表示“这没有可能”。
　　北京已经提出在2012年开始研究推出"居住证"制度。根据这一制度，持有北京市居住证的购房者只要在北京工作年限符合规定，又有稳定职业，都可以按北京市居民的标准来购买首套或改善性需求的住房。
　　上海
　　实现新建住房价格稳中有降
　　调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点
　　“稳中有降”是去年北京市首先提出的房价控制目标，今年，北京不再是孤军作战，上海也加入了这一队伍。
　　在日前召开的上海市“两会”上，上海市市长韩正表示，“今年上海将贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降。”
　　韩正指出，上海房地产市场的住宅价格太高，今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度，全面贯彻落实中央经济工作会议关于房地产市场调控的一系列政策和举措。
　　至于限购，上海市也将继续严格执行。此前上海市ZF新闻办就发布消息，2012年上海将会继续加大房地产调控力度，继续执行住房限购政策。不过，两会期间上海市宣布将对普通商品住房标准进行调整，内环线以内的普通商品住房标准调整到每套330万元以下，内外环之间调整到200万元以下，外环以外调整到160万元以下。
　　普通商品住宅标准调整将直接降低买卖双方税费，激发楼市活跃度。同策咨询研究中心总监张宏伟指出，上海等地的普通商品住房标准调整，体现了楼市调控“外紧内松”的特点。也有一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为是地方ZF“救市”的措施，也不必过分担心会助推房价上涨。刚性需求的适当释放不会造成市场的供应紧张。
　　在继续严格落实房地产调控政策的同时，上海市还拓宽了保障房的分配门槛。在上海市共有产权保障房（经济适用住房）供应启动的背景下，今年，上海市共有产权保障房（经济适用住房）的准入标准将再次大幅放宽。上海计划将申请共有产权房的门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元。即当三口之家夫妻俩平均月收入在7500元以下，就可以进入到申请行列。这其实是吸引更多工薪阶层和白领青年进入保障体系之中。各区县在去年第二批经适房配售工作完成后，需及时启动今年新标准的申请受理工作。
　　提高廉租房实物配租比例，市住房保障房屋管理局局长刘海生表示，目前有关部门正会同各职能部门重点推进优质教育资源和医疗资源，以及大型商业设施进驻大型居住区的工作。
　　与此同时，住房政策向人才倾斜。韩正表示，今年上海会有一些特殊政策来加强住房保障力度，如进一步放宽共有产权房，惠及面将扩大到工薪阶层、小白领。此外，对于一些优秀人才来说，可以实现人才公寓的“先租后售”，“譬如说先在人才公寓住10年后，再用一笔较低的钱买下来”。

广东
　　不希望房价大起大落
　　公租房鼓励30平米以下户型
　　在1月14日广东省十一届人大五次会议举行的首场记者会上，广东省住房和城乡建设厅厅长房庆方指出，目前公租房的面积方案里规定在40平方米左右，但我们希望套型尽量小，鼓励30平方米以下的更好。房间面积小是为了促进公租房的用户在家庭条件改善后能够退出公租房，让有需要的人循环使用。
　　他还表示，广东的房地产调控已经收到了初步的成效，去年1月到11月份，广东省住宅商品均价是7607元/平方米，比2010年上涨了7.54%，但涨幅收窄2个百分点，广东21个地级以上城市房价都在年度新建住房价格控制目标之内，没有一个城市房价突破调控目标。由于国家的调控方针还没变，估计这种房价下调趋势可能会进一步持续。
　　房庆方还强调，ZF是希望保持市场健康和相对平稳。“我们也不希望房价是大起大落的，这样对整个经济形势、对整个社会恐怕都不一定是个好结果。”
　　房庆方还介绍道，“公租房的面积，方案里规定在40平方米左右，但我们希望套型尽量小，鼓励30平方米以下的更好，就像香港那些公屋一样，有些只有十几二十平方米就可以了。”他还指出，房间面积小是为了促进公租房的用户在家庭条件改善后能够退出公租房，让有需要的人循环使用。
　　据广东省住房和城乡建设厅介绍，2011年，广东新开工建设各类保障性住房(含租赁补贴)33万套，超额完成年度目标任务。其中公租房20.9万套、廉租房2.6万套、经济适用房1.3万套、限价房4.9万套、棚户区改造安置房3.3万套、租赁补贴0.91万户。去年广东新竣工的保障性住房11.4万套，大约占新开工建设规模的1/3。
　　今年ZF工作报告要求，广东要再建14.39万套保障房，这个规模比去年少了将近一半。但房庆方指出，去年开工的30多万套保障房今年还要继续建，因此任务还是相当重的。他表示，省里将会加大财政的投资力度，同时各级ZF也要加大力度，同时发挥社会资金的作用，多渠道筹建保障房。
　　目前，广东省正在制定《住房保障制度改革创新方案》，此前广州和中山两地开展了试点，计划在今年一季度出台，各地在今年6月份以前也将出台各自的方案，其中最大的亮点就是公租房制度的明确。
　　对于公租房的租金水平，房庆方表示，“租金会比市场租金低一些，但总体上要参考市场的价格，不要太低。”他进一步强调了公租房和廉租房的区别，廉租房是给住房收入双特困户提供的，只要1元/平方米的租金。
　　去年以来，广东出现了很多有历史自留用地的单位开建保障房的现象，这些房子分配如何保障公平，如何避免重蹈福利分房的覆辙？
　　房庆方对此表示，单位建房必须是按照公租房居住申请的条件来进行申请与核定，而且在当地房地产部门进行登记备案，才能批准建，建了之后怎么分配也要进行监管。“我们注意到社会上对这个问题很关注，会否重复以前的福利分房，我想不会的。我们特别关注的是公平问题，我们一定要把握好这个问题。”房庆方说。

现在这么多拆迁是商业地产的一个步骤吧

楼上的观点很丰富很有见解！学习了

宏观调控打压了住宅，催热了商业。各地开发商你追我赶建设商业项目，各类购物中心、城市广场、专业市场拔地而起，出现“无商业不成活”的局势。一般而言，商业地产开发初始投资高，回收周期长，同时还要考验长期的运营能力，特别是对于持有新区商业的开发商，还要面对2到3年甚至更长时间“养商期”。在商业地产“大跃进”的形势下，实际上隐忧重重。
中国城市化进程加快，商业地产业态更新过程也相应加快，这对商项目选取址、定位、规划、招商等环节提出更高的要求。一旦项目规划未能与城市化进程形成良性互动，不适应市场要求就会遇到风险。当下各路人马一窝蜂的涌入商业地产，仔细观察这些商业物业的广告或者招商手册，到处充满“地王”、“城市中心”、“CBD”等字样，其实一个城市怎么可能有那么多的中心与CBD？一个城市同时建设成几个商业中心，甚至几个大体量的shopping mall都只隔了一条街。而大部分项目的定位又比较类似，如此多相似的商业体集体入市或引发不良竞争。　

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学习学习………………

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