请教下各位，《物权法》中有关预告登记的规定中，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”

请教下，预告登记和债权消灭、不动产登记有什么关系？为什么它的失效时间与上述二者相关？谢谢了。