郎咸平博鳌论坛演讲书稿

中国房地产的本质问题

房地产市场的供求问题：供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过渡，是地产泡沫的产生的条件。地产供给面的市场化问题：分三个方面进行阐述：两大核心资源，长流程管理，政府卖地的行为。两大核心资源是指：银行信贷权，土地开发权，这两大权力基本上被地方政府所操纵，而这样的一种制度必然会导致失败，而不是有没有可能导致失败；长流程管理，地产开发商在进行招标，立项，开工，到验收再到销售等等这一系列行为，是一个利益价值链的环节，每个环节都需要政府参与，而每一次政府的参与都将是一次权力的腐败。地方政府的卖地行为实际上是地方的心态的失衡。地方GDP的计算方式是依据市场的交易进行的，也就是说每多一元的交易环节，地方的GDP就将增加相等的一份额。以上这三个因素导致地产供给面几乎处于没有竞争的市场，重要的资源掌握在地方政府的手中，由此房产的供给面严重不足。国家关于经济适用房的政策的失灵源于地方人民大众对政府的不信任。

房产的市场的需求面的分析： 地方投资环境的迅速恶化，地方企业的投资意愿不足，不愿意投资本土化的市场，行政和司法的相互勾结，以北京为圆心，辐射到全国。随着投资环境恶化，必然挤压出大量的资金。第三批款是腐败带来的额外金钱。国际热钱为在华投资的第四批款项。这四笔钱形成了虚拟资金，虚拟资金的三个特点是：第一，不可预测；第二，不可控制；第三，不可监管。中国经济的二元化发展，就是存在经济过热和经济过冷的双重效应，即在房产和证券市场经济过热和在民营企业的经济过冷。大量资金从经济过冷的部门转入到经济过热的部门。举例说明一下，就是去年年底的粮食丰收却导致今年年初粮食价格大幅上涨。猪肉价格上涨的三个重要原因：第一，猪瘟的出现，第二，猪饲料的价格上涨；第三，后继无猪，养猪户不再养小猪。猪瘟的控制就是在于政府的职能没有得到发挥，人民大众是没有力量来控制疾病的。猪瘟造成投资环境的恶化，猪的价格上涨进一步恶化了猪的投资环境。

社保金案的发生的根源就是在于地方官员中饱私囊，腐败铁三角：腐败的政府官员，腐败的企业家，腐败的专家学者。取之于民没有用之于民。

严重的分配缺陷主要是分配的秩序比较混乱，基本上第一笔购房者都是事先分配好的，导致百姓不能够买到住房，最终导致很多楼盘没有人入住。

以上是郎咸平教授对于房产的一些看法。

有些理论我是不能接受的，就是郎教授把房价的问题归因于腐败问题，的确在中国的房地产商与地方政府相互勾结的现象比较普遍，但是根本原因，深层次的问题恐怕是制度的缺失和地方政府的不信任，以及人民大众的理性预期的作用。中央和地方政府的博弈使得地方土地所有权基本上就是存在于少数人的手中。当然，也不能忽视的就是劳动力的迁移问题，人口密度的加大，基本上人的理性观念是喜欢聚集于比较发达的城市，这样大中型城市的人口密度日益庞大，这些是我的初步构想，有些结论还是需要理论基础和实证分析，和必要的数据支持。

希望大家踊跃发言，提出宝贵意见，共同进步